Steuern für nordische Käufer (Schweden, Dänemark, Norwegen, Finnland)

Steuern für nordische Käufer an der Costa del Sol: Was Sie erwarten können

Wenn Sie ein Käufer aus Schweden, Dänemark, Norwegen oder Finnland sind und ein Neubauobjekt an der Costa del Sol erwerben, wird Ihre steuerliche Situation von zwei Fakten bestimmt. Erstens wird der Kauf von einem Bauträger (obra nueva) anders besteuert als der Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie. Zweitens gehört Ihre Nationalität zu Spaniens günstigster Steuerklasse für Nichtansässige. Schweden, Dänemark und Finnland sind EU-Mitgliedstaaten, während Norwegen zum Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) gehört, und Spanien wendet die gleichen ermäßigten Sätze für EU- und EWR-Bürger an.⁷ Dieser Leitfaden erläutert die Kaufsteuern, die jährlichen Steuern, die Sie als Eigentümer schulden, und die Situation, wenn Sie die Immobilie schließlich verkaufen. Er ergänzt unsere verwandten Leitfäden zu Kaufnebenkosten, Hypotheken für Nichtansässige und den Wegen zu Aufenthalt und Visum.

Kaufsteuern für ein Neubauobjekt: IVA und AJD

Wenn Sie eine brandneue Immobilie direkt vom Bauträger kaufen, zahlen Sie nicht die Grunderwerbsteuer (ITP). Stattdessen zahlen Sie zwei Steuern:

• IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des Kaufpreises. Dies ist der nationale Satz für Wohnimmobilien und gilt identisch in jeder Stadt an der Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer) von 1.2% in Andalusien, berechnet auf den Wert der Urkunde.²

Zusammengenommen belaufen sich die Kaufsteuern für Neubauten auf etwa 11.2% des Preises.² Beachten Sie den Unterschied zu Wiederverkaufsimmobilien: Eine gebrauchte Immobilie unterliegt nicht der IVA, sondern der ITP zu einem pauschalen Satz von 7% in Andalusien.¹ Obwohl der Wiederverkaufssatz niedriger aussieht, tragen Neubauten die höhere nominelle Steuerlast. Planen Sie diese Steuern zusätzlich zu Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren ein, die in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten behandelt werden.

Ermäßigte Sätze: in der Regel nicht für ausländische Zweitwohnungskäufer

Andalusien bietet ermäßigte Sätze (zum Beispiel 3.5% ITP) für Käufer unter 35 Jahren oder für bestimmte geschützte Gruppen an, diese gelten jedoch nur für einen gewöhnlichen (Haupt-)Wohnsitz unterhalb eines bestimmten Wertes und für Wiederverkaufsgeschäfte.¹ Ein nordischer Käufer, der ein Haus an der Costa del Sol als Zweitwohnsitz oder Investition erwirbt, zahlt fast immer die standardmäßigen 10% IVA zuzüglich 1.2% AJD oder 7% ITP bei einem Wiederverkauf. Bestätigen Sie Ihre Berechtigung mit Ihrem Anwalt, bevor Sie eine Ermäßigung annehmen.

Sie benötigen eine NIE

Bevor Sie einen Kauf abschließen, Steuern zahlen oder ein spanisches Bankkonto eröffnen können, müssen Sie eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer für Ausländer, beantragen. Sie ist auf der Eigentumsurkunde und auf jedem Steuerformular erforderlich. Ihr Anwalt kann sie mittels Vollmacht für Sie beantragen.

Finanzierung: Hypotheken für Nichtansässige

Spanische Banken vergeben Darlehen an nichtansässige nordische Käufer, jedoch zu konservativeren Bedingungen als an Ansässige. Erwarten Sie eine Beleihungsquote (LTV) von etwa 60% bis 70%, was eine Anzahlung von 30% bis 40% des Preises bedeutet, wobei einige Banken die ersten Zweitwohnungskäufe bei 65% deckeln.⁵ Die Zinssätze für Nichtansässige liegen typischerweise zwischen 3.5% und 5%, und Kreditgeber wenden in der Regel eine maximale Schuld-Einkommens-Quote von etwa 35% an.⁵ Wenn Ihr Einkommen in schwedischen oder norwegischen Kronen oder dänischen Kronen statt in Euro ist, reduzieren einige Banken die Beleihungsquote, um das Währungsrisiko zu berücksichtigen.⁵ Denken Sie daran, dass hypothekenbezogene Kosten zusätzlich zu den oben genannten Kaufsteuern anfallen.

Jährliche Steuern während des Eigentums an der Immobilie

IBI (kommunale Grundsteuer)

Jeder Eigentümer zahlt IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), eine jährliche kommunale Steuer, die auf dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie basiert. Die Sätze werden von jeder Stadtverwaltung festgelegt und liegen in Andalusien in der Regel zwischen 0.4% und 1.1% des Katasterwerts.⁶ Da es sich um eine kommunale Steuer handelt, variiert der genaue Satz zum Beispiel zwischen Marbella, Estepona und Fuengirola, prüfen Sie also die spezifische Stadt.

IRNR: die Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210)

Als nichtansässiger Eigentümer müssen Sie jedes Jahr die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) mittels Modelo 210 einreichen. Seit der Anordnung HFP/1338/2023 wird die Erklärung für fiktive Einkünfte jährlich statt vierteljährlich eingereicht.³ Es ergeben sich zwei Situationen:

• Sie vermieten die Immobilie nicht. Spanien unterstellt ein fiktives Einkommen und besteuert es. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1.1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, oder 2%, wenn nicht.³ Als EU/EWR-Bürger (alle vier nordischen Nationalitäten sind qualifiziert) zahlen Sie dann 19% Steuern auf diese Bemessungsgrundlage.³⁷
• Sie vermieten die Immobilie. EU/EWR-Bürger zahlen 19% auf den Nettomietgewinn und können, entscheidend, Ausgaben wie Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Reparaturen und Hypothekenzinsen (proportional zu den vermieteten Tagen) abziehen.³ Nicht-EU-Bürger zahlen 24% auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge, daher ist die EU- oder EWR-Nationalität hier ein echter Vorteil.³

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Andalusien gewährt einen 100%igen Nachlass auf die regionale Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), sodass die meisten Eigentümer regional praktisch nichts zahlen.⁸ Die staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas kann jedoch für sehr großes Nettovermögen (im Großen und Ganzen über 3 Millionen Euro steuerpflichtiges Vermögen) gelten.⁸ Für ein typisches Haus an der Costa del Sol ist dies kein Problem, aber Käufer mit hohem Nettovermögen sollten sich speziell beraten lassen.

Beim Verkauf: Kapitalerträge und der 3%ige Einbehalt

Bei einem zukünftigen Verkauf zahlen Nichtansässige eine Kapitalertragssteuer von pauschal 19% auf den Gewinn, unabhängig von der Höhe.⁷ Zwei Mechanismen sind relevant:

• Der 3%ige Einbehalt (Modelo 211). Da Sie ein nichtansässiger Verkäufer sind, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen innerhalb eines Monats über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zu zahlen. Dies ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuerschuld.⁴
• Ihre eigene Erklärung. Sie deklarieren dann den tatsächlichen Gewinn auf einem Modelo 210 und zahlen entweder den Restbetrag oder fordern die Differenz zurück, wenn die einbehaltenen 3% die fällige Steuer übersteigen.⁴

Der Verkäufer haftet auch für die kommunale plusvalia (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), eine Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während des Eigentums. Als heutiger Käufer betrifft dies Ihren zukünftigen Verkauf, nicht Ihren Kauf.

Doppelbesteuerung: Die länderspezifische Situation in den nordischen Ländern

Spanien hat das primäre Recht, Einkommen und Gewinne aus spanischen Immobilien zu besteuern, aber die Behandlung in Ihrem Heimatland hängt vom geltenden Abkommen ab:

Die dänische Position ist die, die man im Auge behalten sollte. Da Dänemark sein Abkommen mit Spanien einseitig gekündigt hat und keines ersetzt wurde, haben dänische Käufer keine bilaterale Abkommenserleichterung und sollten sich beraten lassen, wie Dänemark eine Anrechnung (oder Einbehaltung) der in Spanien gezahlten Steuern gewährt.¹¹ Schwedische, norwegische und finnische Käufer profitieren von einem aktiven Abkommen. In allen Fällen wird die in Spanien gezahlte Steuer normalerweise im Heimatland gemäß den geltenden Regeln angerechnet oder freigestellt, dies sollte jedoch mit einem nordischen Steuerberater bestätigt werden.

Benötigen nordische Käufer ein Visum?

Nein. Als Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten (Schweden, Dänemark, Finnland) oder des EWR (Norwegen) genießen Sie in Spanien Freizügigkeit und benötigen kein Visum oder eine Investitionsgenehmigung, um Immobilien zu kaufen oder längere Zeit hier zu verbringen. Spaniens Aufenthaltsgenehmigung für Investoren, das sogenannte Goldene Visum, wurde ohnehin am 3. April 2025 durch das Organgesetz 1/2025 abgeschafft, richtete sich aber ohnehin nur an Nicht-EU-Bürger und war für nordische Käufer nie relevant.¹² Wenn Sie beabsichtigen, dauerhaft umzuziehen und sich als spanischer Steueransässiger zu registrieren, ändern sich Ihre Verpflichtungen (Sie würden die Einkommensteuer für Ansässige statt der IRNR einreichen), siehe dazu unseren Leitfaden zum Wohnsitz.

Kurzübersicht

Die Zahlen sind aktuell für 2025-2026 und Andalusien-spezifisch, wo die Steuer regional ist. Da es sich um finanzielle und rechtliche Inhalte handelt, sollten Sie Ihre genaue Situation immer mit einem spanischen Anwalt und einem Steuerberater in Ihrem Heimatland bestätigen, bevor Sie sich festlegen.