Steuern für Nordische Käufer (Schweden, Dänemark, Norwegen, Finnland)

Steuern für nordische Käufer an der Costa del Sol: Was Sie erwarten können

Wenn Sie ein Käufer aus Schweden, Dänemark, Norwegen oder Finnland sind, der eine Neubauimmobilie irgendwo an der Costa del Sol erwirbt, wird Ihre steuerliche Situation von zwei Fakten bestimmt. Erstens wird der Kauf von einem Bauträger (obra nueva) anders besteuert als eine Bestandsimmobilie. Zweitens versetzt Sie Ihre Nationalität in die günstigste Steuerklasse für Nichtansässige in Spanien. Schweden, Dänemark und Finnland sind EU-Mitgliedstaaten, während Norwegen zum Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) gehört, und Spanien wendet dieselben reduzierten Sätze auf EU- und EWR-Bürger an.⁷ Dieser Leitfaden erläutert die Kaufsteuern, die jährlichen Steuern, die Sie als Eigentümer schulden, und die Situation, wenn Sie schließlich verkaufen. Er ergänzt unsere verwandten Leitfäden zu Kaufnebenkosten, Hypotheken für Nichtansässige sowie Aufenthalts- und Visumregelungen.

Kaufsteuern für eine Neubauimmobilie: IVA und AJD

Wenn Sie eine brandneue Immobilie direkt vom Bauträger kaufen, zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer (ITP). Stattdessen zahlen Sie zwei Steuern:

• IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des Kaufpreises. Dies ist der nationale Satz für Wohnimmobilien und gilt identisch in jeder Stadt an der Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer) von 1,2% in Andalusien, berechnet auf den Wert der Urkunde.²

Zusammen belaufen sich die Kaufsteuern für Neubauten auf etwa 11,2% des Preises.² Beachten Sie den Unterschied zu Bestandsimmobilien: Eine Gebrauchtimmobilie unterliegt nicht der IVA, sondern der ITP zu einem pauschalen Satz von 7% in Andalusien.¹ Obwohl der Satz für Bestandsimmobilien niedriger erscheint, tragen Neubauten die höhere nominelle Steuer. Planen Sie diese Steuern zusätzlich zu Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren ein, die in unserem Leitfaden zu Kaufnebenkosten behandelt werden.

Ermäßigte Sätze: in der Regel nicht für ausländische Zweitwohnsitzkäufer

Andalusien bietet ermäßigte Sätze (zum Beispiel 3,5% ITP) für Käufer unter 35 Jahren oder für bestimmte geschützte Gruppen an, diese gelten jedoch nur für einen gewöhnlichen (Haupt-)Wohnsitz unterhalb eines festgelegten Wertes und für Wiederverkaufstransaktionen.¹ Ein nordischer Käufer, der eine Immobilie an der Costa del Sol als Zweitwohnsitz oder Investition erwirbt, zahlt fast immer die standardmäßigen 10% IVA plus 1,2% AJD, oder 7% ITP bei einem Wiederverkauf. Bestätigen Sie Ihre Berechtigung mit Ihrem Anwalt, bevor Sie eine Reduzierung annehmen.

Sie benötigen eine NIE

Bevor Sie einen Kauf abschließen, Steuern zahlen oder ein spanisches Bankkonto eröffnen können, müssen Sie eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer für Ausländer, erhalten. Sie ist auf der Eigentumsurkunde und auf jedem Steuerformular erforderlich. Ihr Anwalt kann sie mittels Vollmacht erhalten.

Finanzierung: Hypotheken für Nichtansässige

Spanische Banken vergeben Kredite an nichtansässige nordische Käufer, jedoch zu konservativeren Konditionen als an Ansässige. Rechnen Sie mit einem Beleihungsauslauf (LTV) von etwa 60% bis 70%, was eine Anzahlung von 30% bis 40% des Preises bedeutet, wobei einige Banken den Beleihungsauslauf für den Kauf von ersten Zweitwohnungen bei 65% begrenzen.⁵ Die Zinssätze für Nichtansässige liegen typischerweise zwischen 3,5% und 5%, und Kreditgeber wenden in der Regel ein maximales Schuld-Einkommen-Verhältnis von etwa 35% an.⁵ Wenn Ihr Einkommen in schwedischen oder norwegischen Kronen oder dänischen Kronen statt in Euro ist, reduzieren einige Banken den LTV, um dem Währungsrisiko Rechnung zu tragen.⁵ Denken Sie daran, dass hypothekenbezogene Kosten zusätzlich zu den oben genannten Kaufsteuern anfallen.

Jährliche Steuern während des Immobilienbesitzes

IBI (kommunale Grundsteuer)

Jeder Eigentümer zahlt IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), eine jährliche Kommunalsteuer, die auf dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie basiert. Die Sätze werden von jeder Stadtverwaltung festgelegt und liegen in Andalusien in der Regel zwischen 0,4% und 1,1% des Katasterwerts.⁶ Da es sich um eine Kommunalsteuer handelt, variiert der genaue Satz zum Beispiel zwischen Marbella, Estepona und Fuengirola, daher sollten Sie die spezifische Stadt überprüfen.

IRNR: die Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210)

Als nichtansässiger Eigentümer müssen Sie jedes Jahr die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) mithilfe des Modelo 210 einreichen. Seit der Anordnung HFP/1338/2023 wird die Erklärung für fiktive Einkünfte jährlich statt vierteljährlich eingereicht.³ Es ergeben sich zwei Situationen:

• Sie vermieten die Immobilie nicht. Spanien unterstellt ein fiktives Einkommen und besteuert es. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, oder 2%, wenn nicht.³ Als EU-/EWR-Bürger (alle vier nordischen Nationalitäten qualifizieren sich) zahlen Sie dann Steuern auf dieser Basis zu 19%.³⁷
• Sie vermieten sie. EU-/EWR-Bürger zahlen 19% auf den Nettomietgewinn und können, entscheidend, Ausgaben wie Gemeinschaftsgebühren, IBI, Versicherungen, Reparaturen und Hypothekenzinsen (anteilig zu den Vermietungstagen) abziehen.³ Nicht-EU-Bürger zahlen 24% auf das Bruttoeinkommen ohne Abzüge, daher ist die EU- oder EWR-Nationalität hier ein echter Vorteil.³

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Andalusien gewährt eine 100%ige Ermäßigung auf die regionale Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), sodass die meisten Eigentümer regional praktisch nichts zahlen.⁸ Die staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas kann jedoch bei sehr hohem Nettovermögen (im Großen und Ganzen über 3 Millionen Euro steuerpflichtiges Vermögen) zur Anwendung kommen.⁸ Für eine typische Immobilie an der Costa del Sol ist dies kein Problem, aber Käufer mit hohem Nettovermögen sollten spezifischen Rat einholen.

Beim Verkauf: Kapitalertragssteuer und der 3%-Einbehalt

Bei einem zukünftigen Verkauf zahlen Nichtansässige eine Kapitalertragssteuer von pauschal 19% auf den Gewinn, unabhängig vom Betrag.⁷ Zwei Mechanismen sind wichtig:

• Der 3%-Einbehalt (Modelo 211). Da Sie ein nichtansässiger Verkäufer sind, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen innerhalb eines Monats über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zu zahlen. Dies ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuerschuld.⁴
• Ihre eigene Erklärung. Sie deklarieren dann den tatsächlichen Gewinn auf einem Modelo 210 und zahlen entweder den Restbetrag oder fordern die Differenz zurück, wenn die einbehaltenen 3% die fällige Steuer übersteigen.⁴

Der Verkäufer haftet auch für die kommunale plusvalia (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), eine Stadtsteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während des Eigentums. Als Käufer heute betrifft dies Ihren zukünftigen Verkauf, nicht Ihren Kauf.

Doppelbesteuerung: das Bild der nordischen Länder im Einzelnen

Spanien hat das primäre Recht, Einkünfte und Gewinne aus spanischen Immobilien zu besteuern, aber die Behandlung durch Ihr Heimatland hängt vom geltenden Abkommen ab:

Die dänische Position ist die, die man beobachten sollte. Da Dänemark sein Abkommen mit Spanien einseitig gekündigt hat und kein neues es ersetzt hat, haben dänische Käufer keine bilaterale Abkommenserleichterung und sollten sich beraten lassen, wie Dänemark eine Anrechnung (oder Einbehaltung) der in Spanien gezahlten Steuer gewährt (oder vorenthält).¹¹ Schwedische, norwegische und finnische Käufer profitieren von einem aktiven Abkommen. In allen Fällen wird die in Spanien gezahlte Steuer normalerweise im Heimatland gemäß den geltenden Regeln angerechnet oder freigestellt, aber bestätigen Sie dies mit einem nordischen Steuerberater.

Benötigen nordische Käufer ein Visum?

Nein. Als Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten (Schweden, Dänemark, Finnland) oder des EWR (Norwegen) genießen Sie in Spanien Freizügigkeit und benötigen kein Visum oder eine Investitionsgenehmigung, um Immobilien zu kaufen oder längere Zeit hier zu verbringen. Spaniens Residenz-durch-Investition-Schema, das sogenannte Goldene Visum, wurde ohnehin am 3. April 2025 gemäß dem Organgesetz 1/2025 abgeschafft, richtete sich aber ohnehin nur an Nicht-EU-Bürger und war für nordische Käufer nie relevant.¹² Wenn Sie beabsichtigen, dauerhaft umzuziehen und sich als spanischer Steueransässiger zu registrieren, ändern sich Ihre Verpflichtungen (Sie würden die Einkommensteuer für Ansässige statt der IRNR einreichen), siehe dazu unseren Leitfaden zur Residenz.

Kurzübersicht

Die Zahlen sind aktuell für 2025-2026 und Andalusien-spezifisch, wo die Steuer regional ist. Da es sich um finanzielle und rechtliche Inhalte handelt, bestätigen Sie Ihre genaue Position immer mit einem spanischen Anwalt und einem Steuerberater in Ihrem Heimatland, bevor Sie sich festlegen.