Bankbürgschaften bei Off-Plan-Käufen (Ley 57/68)

Der Kauf einer Off-Plan-Immobilie an der Costa del Sol bedeutet, für ein Haus zu zahlen, bevor es existiert. Sie unterschreiben typischerweise eine Reservierung, dann einen privaten Kaufvertrag und geben Ihr Geld in Raten frei, während das Gebäude entsteht, wobei der Restbetrag bei Fertigstellung fällig wird. Der wichtigste rechtliche Schutz für einen ausländischen Käufer in dieser Situation ist die Bankgarantie bei Off-Plan-Käufen, der Mechanismus, der den Bauträger dazu zwingt, jeden von Ihnen vorgeschossenen Euro zurückzuerstatten, falls die Immobilie niemals geliefert wird. Dieser Leitfaden erklärt, wie dieser Schutz gemäß Ley 57/68 und ihrem modernen Nachfolger funktioniert, was die Garantie abdecken muss und wie man einen Anspruch geltend macht.

Was die Bankgarantie schützt

Die Regel ist einfach: Jedes Geld, das Sie einem Bauträger zahlen, bevor Sie das fertiggestellte, rechtlich bewohnbare Haus erhalten, ist nicht das Geld des Bauträgers, das er frei ausgeben kann. Jede Vorauszahlung muss gesichert sein, damit Sie, falls der Bau nicht beginnt oder nicht erfolgreich abgeschlossen wird, Ihr Geld zurückerhalten, anstatt sich in die Schlange der Gläubiger eines insolventen Bauträgers einzureihen. Der Schutz deckt Off-Plan-Immobilien ab, die direkt von einem Bauträger gekauft wurden, was genau der Situation bei den meisten Neubaukäufen in Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas und an der gesamten Costa del Sol entspricht.

Von Ley 57/68 zur LOE

Das ursprüngliche Gesetz war die Ley 57/1968 vom 27. Juli über die Einziehung von Vorauszahlungen beim Bau und Verkauf von Wohnungen. ¹ Es wurde mit Wirkung vom 1. Januar 2016 durch die Ley 20/2015 formell aufgehoben, die die Regelung neu fasste und sie in die Erste Zusatzbestimmung (Disposicion adicional primera) der Ley 38/1999, der Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE), überführte. ²³ In der Praxis bezeichnen Käufer und Anwälte den Schutz immer noch als „Ley 57/68“, und die Gerichte wenden das alte Gesetz weiterhin auf Verträge an, die vor 2016 unterzeichnet wurden, so dass der Name die Kurzbezeichnung für das gesamte System bleibt. Heute unterzeichnete Verträge unterliegen der LOE, aber der Inhalt ist sehr ähnlich.

Die Pflichten des Bauträgers

Gemäß der Ersten Zusatzbestimmung der LOE muss ein Bauträger, der Vorauszahlungen für im Bau befindliche Wohnungen entgegennimmt, zwei Dinge tun. Erstens muss der Bauträger die Rückzahlung der geleisteten Beträge zuzüglich gesetzlicher Zinsen ab dem Datum, an dem die Baugenehmigung erteilt wird, garantieren, entweder durch eine Bürgschaftsversicherung (seguro de caucion), die von einem autorisierten Versicherer ausgestellt wird, oder durch eine gesamtschuldnerische Bankbürgschaft (aval solidario) von einem autorisierten Kreditinstitut, die den Fall abdeckt, dass der Bau nicht beginnt oder nicht erfolgreich abgeschlossen wird. ²⁴

Zweitens muss das Geld selbst korrekt gehandhabt werden. Vorauszahlungen müssen über ein Kreditinstitut empfangen und auf ein Sonderkonto eingezahlt werden, das getrennt von den anderen Geldern des Bauträgers geführt wird und nur für Kosten verwendet werden darf, die aus dem Bau der Wohnungen entstehen. ²⁴ Von der empfangenden Bank wird erwartet, dass sie besondere Sorgfalt walten lässt, um sicherzustellen, dass die Gelder auf diesem zweckgebundenen Konto landen, und der Oberste Gerichtshof hat Banken haftbar gemacht, wenn sie dies nicht getan haben.

Was die Garantie abdecken muss

Die Garantie ist nicht auf das bloße Kapital beschränkt, das Sie gezahlt haben. Die Banco de Espana bestätigt, dass der aval die Gesamtheit der Vorauszahlungen, einschließlich der anfallenden Steuern, zuzüglich des gesetzlichen Geldzinses (interes legal del dinero) ab dem Datum jeder Zahlung bis zum geplanten Übergabetermin abdecken muss. ⁴ Die Einbeziehung von Steuern ist für Off-Plan-Käufer wichtig, da Neubau-Ratenzahlungen IVA enthalten, und diese IVA einen Teil des Betrags bildet, den Sie zurückerhalten können. Die genauen Kaufsteuern für einen Neubau werden in einem separaten Leitfaden zu Neubau-IVA und AJD behandelt.

Gesetzliche Zinsen: der Betrag, der Ihren Anspruch wachsen lässt

Wenn ein Anspruch erfolgreich ist, erhalten Sie 100% Ihrer Einzahlungen zuzüglich der gesetzlichen Geldzinsen, die ab jeder Zahlung anfallen. Spanien legt diesen Satz jährlich in seinem Haushaltsgesetz fest. Er lag seit dem Haushalt 2023 (Ley 31/2022) bei 3.25% und, da kein neuer Haushalt diese Referenz ersetzt hat, bleibt er 3.25% für 2026; der damit verbundene Zins für verspätete Steuerzahlungen (interes de demora) beträgt 4.0625% für 2026. ⁵ Da die Zinsen ab dem Tag jeder Zahlung bis zu Ihrer tatsächlichen Rückerstattung anfallen, kann ein Anspruch, dessen Klärung Jahre dauert, wesentlich mehr wert sein als der ursprünglich von Ihnen übergebene Betrag, und der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass diese Zinsen auch dann weiterlaufen, wenn der Bauträger insolvent ist.

Wie man einen Anspruch geltend macht, wenn das Haus nicht geliefert wird

Wenn der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Frist abgeschlossen wird, ist der Prozess im Wesentlichen unkompliziert. Sie fordern zuerst den Bauträger auf, alle von Ihnen gezahlten Beträge zurückzuzahlen. Wenn der Bauträger innerhalb von 30 Tagen nicht nachkommt, können Sie die Rückerstattung direkt vom Bürgen (der Bank oder dem Versicherer) verlangen. ⁴ Sie müssen die Insolvenz des Bauträgers nicht zuerst nachweisen; die Garantie steht für sich, und der Bürge kann sich nicht damit entziehen, dass er weniger schuldet als der Bauträger.

Die spanische Rechtsprechung war stark käuferfreundlich. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass das Fehlen einer individuellen Garantieurkunde Ihr Recht auf Rückerstattung nicht aufhebt, wenn eine kollektive oder pauschale Police für die Entwicklung existiert, und dass die Bürgschaftsbank die vollen Einzahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurückerstatten muss, selbst wenn Sie über einen Vermittler oder auf ein anderes Konto als das des Bürgen gezahlt haben. Wenn Sie nie ein individuelles Garantiedokument erhalten haben (viele Käufer bei älteren Costa del Sol-Entwicklungen haben dies nicht getan), allein das lässt Ihren Anspruch nicht scheitern.

Wann die Garantie endet

Die Sicherheit ist nicht unbefristet. Sie erlischt, sobald der Bauträger beweist, dass sowohl die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Erstbezugsgenehmigung oder ein gleichwertiges Dokument ausgestellt wurde, als auch das Haus tatsächlich an Sie übergeben wurde. ⁴ Ab diesem Zeitpunkt ist das Off-Plan-Risiko, für das die Garantie konzipiert wurde, vorüber, und Ihr Schutz verlagert sich auf die im Leitfaden zur Abnahme und Übergabe behandelte Phase der Fertigstellung, Mängelbeseitigung und Übergabe.

Fristen

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein verjährter Anspruch noch gültig ist. Die Verjährungsfrist für eine persönliche Klage in Spanien wurde durch die Reform von Artikel 1964 des Civil Code im Jahr 2015 von 15 Jahren auf 5 Jahre verkürzt, anwendbar auf Beziehungen, die ab dem 7. Oktober 2015 entstanden sind; ältere Beziehungen unterlagen einer Übergangsregelung. Der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass die ordentliche Frist nach Artikel 1964 Ansprüche auf Rückforderung von Vorauszahlungen regelt. ⁶ Da die Berechnung der Übergangsregeln unerbittlich ist und die Zählung der Frist fallbezogen sein kann, sollte jeder, der eine historische Off-Plan-Anzahlung geleistet hat, schnell spanischen Rechtsrat einholen, anstatt zu zögern.

Praktische Checkliste für Käufer heute

• Bevor Sie Geld freigeben, fordern Sie schriftlich die individuelle Garantieurkunde (aval oder seguro de caucion) an, die Sie als Begünstigten für die genauen Beträge benennt.
• Prüfen Sie, ob das Werbematerial und der Vertrag den Bürgen und das Kreditinstitut nennen, das das Sonderkonto führt, wie es die LOE von den Bauträgern verlangt. ²
• Zahlen Sie nur auf das dafür vorgesehene Sonderkonto des Bauträgers ein, niemals auf ein persönliches oder allgemeines Konto.
• Bewahren Sie jeden Überweisungsbeleg auf: die gesetzlichen Zinsen werden ab dem Datum jeder einzelnen Zahlung berechnet. ⁴
• Bestätigen Sie, dass der abgedeckte Betrag die auf die Ratenzahlungen erhobene IVA umfasst, nicht nur den Nettopreis. ⁴

Die Bankgarantie ist das Rückgrat des Off-Plan-Käuferschutzes in Spanien, funktioniert aber in Verbindung mit den anderen Elementen des Kaufs. Lesen Sie diesen Leitfaden zusammen mit den Leitfäden zur Reservierung einer Off-Plan-Immobilie, Off-Plan versus Wiederverkauf, Hypotheken und Anzahlungen für Nicht-Residenten sowie zur Zahlung der Anzahlung und Fertigstellung aus dem Ausland, damit die rechtlichen, finanziellen und steuerlichen Aspekte Ihres Costa del Sol-Kaufs vor der Unterschrift zusammenpassen.