CHF-zu-EUR-Überweisungen für Schweizer Käufer
Die Schweiz liegt außerhalb der Eurozone, daher bedeutet jeder Kauf an der Costa del Sol die Umwandlung von Schweizer Franken in Euro, und die von Ihnen akzeptierte Wechselkursspanne kostet in der Regel mehr als jede einzelne Steuerposition. Schweizer Banken können Euro über das SEPA-Netzwerk senden, aber ein spezialisierter Währungsdienstleister oder ein Termingeschäft bietet oft einen besseren Kurs und ermöglicht es Ihnen, die Kosten vor dem Abschluss festzuschreiben. Kalkulieren Sie den Euro-Preis zuzüglich etwa 12 bis 14 Prozent an Steuern und Gebühren ein und bewahren Sie einen lückenlosen Nachweis über die Herkunft Ihrer Gelder auf.
Für einen Käufer, der in Schweizer Franken zahlt, sind CHF-zu-EUR-Überweisungen für Schweizer Käufer die wichtigste Kostenentscheidung beim Kauf an der Costa del Sol und diejenige, die die meisten Menschen unterschätzen. Die Schweiz gehört nicht zur Eurozone, daher wird eine Neubauwohnung in Estepona, Marbella, Fuengirola oder Mijas in Euro bepreist und bezahlt, während Ihr Geld in Franken liegt. Der Kurs, zu dem Sie umrechnen, und der Zeitpunkt der Umrechnung können die Gesamtkosten um Zehntausende von Euro verschieben, was oft weit mehr ist als der Unterschied zwischen einem Steuersatz und einem anderen. Dieser Leitfaden erklärt, wie das Geld fließt, was Sie in Euro bezahlen und wann, sowie die Erklärungen, die Schweizer Käufer abgeben müssen, um die Transaktion sauber zu halten.
Warum CHF-zu-EUR-Überweisungen wichtiger sind als die Steuerposten
Währungsumrechnung ist ein versteckter Kostenfaktor. Wenn eine Schweizer Großbank Ihnen eine Überweisung mit “keine Provision” anbietet, ist die Gebühr meistens im Wechselkurs selbst enthalten, der Spanne zwischen dem Interbank-Großhandelskurs und dem Kurs, den Sie tatsächlich erhalten. Bei einem Kauf im Wert von 400.000 Euro beträgt eine Spanne von zwei Prozent 8.000 Euro, die stillschweigend verloren gehen, ohne dass ein Posten dafür aufgeführt wird. Da ein Kauf an der Costa del Sol über mehrere Monate in Etappen bezahlt wird, müssen Sie möglicherweise mehr als einmal umrechnen, sodass die Spanne jedes Mal anfällt. Deshalb vergleichen ernsthafte Schweizer Käufer den All-in-Kurs, nicht die beworbene Provision, und betrachten den Währungsdienstleister als bewusste Wahl und nicht als Standardoption.
Wie das Geld tatsächlich fließt
Die Schweiz ist kein EU-Mitglied, aber Schweizer Banken nehmen an den SEPA-Verfahren teil, sodass eine Euro-Zahlung von einem Schweizer Konto als SEPA-Überweisung an eine spanische IBAN erfolgen kann.1 Der Haken ist, dass die Franken zuerst zu Euro werden müssen, und Ihre Schweizer Bank nimmt diese Umrechnung zu ihrem eigenen Kurs vor. Sie haben drei Hauptwege:
- Schweizer Banküberweisung. Einfach, aber die Bank legt den Wechselkurs fest und kann Korrespondenzgebühren (SWIFT) erheben. Bequem, selten die günstigste Option.
- Ein regulierter Währungsspezialist oder ein Zahlungsinstitut. Diese Unternehmen bieten in der Regel eine geringere Spanne als eine Privatbank und können einen Euro-Guthaben für Sie halten, um dann eine SEPA-Überweisung nach Spanien zu senden. Überprüfen Sie, ob das Unternehmen von seiner Aufsichtsbehörde zugelassen ist und Kundengelder getrennt hält.
- Ein Terminkontrakt. Damit können Sie den heutigen Kurs für eine zukünftige Zahlung festlegen, was gut zu einem im Bau befindlichen Neubau passt, dessen Fertigstellung Monate oder Jahre entfernt ist.
Welchen Weg Sie auch wählen, Sie benötigen ein spanisches Bankkonto (oder zumindest ein SEPA-fähiges Euro-Konto), um Gelder zu empfangen, den Notar zu bezahlen und Steuern zu begleichen, und Sie benötigen eine NIE, die Identifikationsnummer für Ausländer, bevor Sie ein solches Konto eröffnen oder beim Notar unterschreiben können. Die Einrichtung der NIE und eines spanischen Kontos wird frühzeitig in unseren Leitfäden zu spanischen Bankkonten für Nichtansässige und zur Beschaffung einer NIE behandelt.
Was Sie in Euro bezahlen und wann
Ein Neubaukauf gibt Geld in Etappen frei, und jede Etappe ist eine Euro-Zahlung, die Sie aus Franken finanzieren müssen:
- Reservierungskaution: ein fester Betrag (oft 6.000 bis 10.000 Euro), um die Einheit vom Markt zu nehmen.
- Vertragsphase: typischerweise Aufstockung der Kaution auf etwa 10 Prozent des Preises bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags, zuzüglich gestaffelter Ratenzahlungen, wenn der Block noch im Bau ist.
- Fertigstellung: der Restbetrag, der beim Notar bezahlt wird, wenn die Urkunde (escritura) unterzeichnet und die Schlüssel übergeben werden.
Bei Off-Plan-Häusern schreibt das spanische Gesetz vor, dass der Bauträger jeden Euro, den Sie vor der Fertigstellung zahlen, durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice absichern muss, wobei Ihre Raten auf einem speziellen Konto gehalten werden. Dieser Schutz begann mit dem Ley 57/1968 und ist nun im Ley de Ordenacion de la Edificacion2 festgelegt. Zahlen Sie niemals eine Off-Plan-Rate, die nicht durch diese Garantie abgesichert ist. Unser Leitfaden zu Off-Plan-Immobilien und Bankgarantien erklärt, wie Sie dies überprüfen können.
Die Steuern hinter dem Euro-Preis
Bei einem Neubau (einer Erstübertragung vom Bauträger) zahlen Sie Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer. Die spanische IVA für neue Wohnimmobilien beträgt 10 Prozent des Preises, national festgelegt.3 Darüber hinaus erhebt Andalusien eine Stempelsteuer, Actos Juridicos Documentados (AJD), auf die Urkunde zu einem allgemeinen Satz von 1,2 Prozent.4 Gebrauchtimmobilien funktionieren anders: Sie unterliegen dem Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) anstelle von IVA und AJD, sodass die Kombination von 10 Prozent plus 1,2 Prozent spezifisch für Neubauten ist. Zuzüglich Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren beläuft sich ein realistisches Gesamtbudget für einen Neubau auf etwa 12 bis 14 Prozent über dem angegebenen Preis.
| Kosten bei einem Neubau | Satz / Basis | Bezahlt in |
|---|---|---|
| IVA (MwSt.) | 10 % des Preises | EUR, bei Fertigstellung |
| AJD (Stempelsteuer, Andalusien) | 1,2 % des Preises | EUR, nach Fertigstellung |
| Notar + Grundbuchamt | Gestaffelte Gebühren | EUR, bei/nach Fertigstellung |
| Anwaltsgebühren | Ca. 1 % + IVA (typisch) | EUR |
Da die Schweiz außerhalb der EU und des EWR liegt, reichen Sie nach dem Erwerb der Immobilie die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) über das Modelo 210 ein. Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, zahlen Sie Steuern auf ein fiktives Einkommen, das als 1,1 Prozent des Katasterwerts berechnet wird (2 Prozent, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren nicht überarbeitet wurde), und der anwendbare IRNR-Satz für einen Nicht-EU-Bürger beträgt 24 Prozent.5 Einwohner von EU- und EWR-Staaten zahlen stattdessen 19 Prozent, sodass ein Schweizer Käufer in die höhere Steuerklasse fällt. Sie zahlen auch die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung auf der Grundlage des Katasterwerts festgelegt wird. Wenn Sie die Immobilie schließlich verkaufen, behält der Käufer 3 Prozent des Preises ein und zahlt diese im Namen an die Steuerbehörde über das Modelo 211 als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalerträge, und die kommunale plusvalia auf den Grundstückswert wird ebenfalls fällig. Spanien und die Schweiz haben ein Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft, sodass in Spanien versteuerte Einkünfte und Gewinne von der Schweizer Steuer entlastet werden können, anstatt doppelt besteuert zu werden.6 Unsere speziellen Leitfäden zu Modelo 210 und Steuern für Nichtansässige gehen auf die Einzelheiten der Einreichung ein.
Umgang mit dem Wechselkursrisiko
Die Zeitspanne zwischen der Reservierung einer Immobilie und deren Fertigstellung kann bei einem Off-Plan-Objekt ein Jahr oder länger betragen, und der CHF/EUR-Kurs wird sich in dieser Zeit ändern. Wenn Sie am ersten Tag alles umrechnen, tragen Sie kein weiteres Währungsrisiko, binden aber das Kapital; wenn Sie in jeder Phase umrechnen, behalten Sie Flexibilität, spekulieren aber mit dem Kurs. Ein Terminkontrakt ist der Mittelweg: Sie vereinbaren jetzt einen Kurs für Euros, die Sie später benötigen werden, sodass Ihr Euro-Budget unabhängig von der Marktentwicklung festgelegt ist. Viele Schweizer Käufer sichern die große Abschlusszahlung mit einem Terminkontrakt ab und tauschen die kleineren Reservierungs- und Vertragssummen zum Spotpreis um. Was auch immer Sie entscheiden, kalkulieren Sie die Überweisung als Gesamtkosten und vergleichen Sie vor jeder größeren Zahlung mindestens zwei Anbieter.
Bargeld, Deklarationen und Herkunftsnachweis der Mittel
Immobilien in Spanien werden per nachvollziehbarer Banküberweisung oder Bankscheck bezahlt, nicht durch Mitführen von Banknoten. Wenn Sie Bargeld über die Grenze bringen, muss jeder, der mit 10.000 Euro oder mehr (oder dem Gegenwert in einer anderen Währung) in die EU einreist oder ausreist, dies dem Zoll melden, und die Schweizer Grenze ist zu diesem Zweck eine EU-Außengrenze.7 Innerhalb Spaniens müssen auch Bargeldbewegungen von 100.000 Euro oder mehr deklariert werden, und das spanische Anti-Geldwäsche-Gesetz verlangt von Notaren, Banken und Anwälten, die Herkunft Ihrer Gelder festzustellen, bevor ein Kauf abgewickelt werden kann.8 Für einen Schweizer Käufer bedeutet dies, klare Dokumentationsnachweise zu führen, zum Beispiel Gehalt, den Verkauf einer anderen Immobilie, eine Erbschaft oder Erträge aus Investitionen, damit die Herkunft der Franken hinter den Euros leicht nachweisbar ist. Die rechtzeitige Vorbereitung dieser Unterlagen verhindert Verzögerungen beim Notar.
Einrichtung: eine kurze Checkliste
- Beantragen Sie Ihre NIE und eröffnen Sie ein SEPA-fähiges Euro-Konto, idealerweise ein spanisches Konto.
- Wählen Sie Ihren Währungsweg (Bank, Spezialanbieter oder Terminkontrakt) und vergleichen Sie den All-in-Kurs, nicht die Provision.
- Sammeln Sie Nachweise über die Herkunft der Gelder, bevor Sie etwas überweisen.
- Prüfen Sie, ob Off-Plan-Raten durch eine Bankgarantie abgesichert sind, bevor Sie zahlen.
- Planen Sie den Euro-Preis plus etwa 12 bis 14 Prozent für IVA, AJD und Gebühren ein und berücksichtigen Sie das jährliche Modelo 210 und die IBI, sobald Sie Eigentümer sind.
Bewusst gehandhabt, werden CHF-zu-EUR-Überweisungen zu einem verwalteten Kostenfaktor statt zu einer undichten Stelle. Wenn Sie auch die Finanzierung in Betracht ziehen, erklärt unser Leitfaden zu Hypotheken für Nichtansässige, wie spanische Kreditgeber Schweizer Antragsteller behandeln, und der Leitfaden zu Wohnsitz und Visa behandelt, wie der Immobilienkauf mit dem Recht, an der Costa del Sol zu leben, zusammenhängt.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine Immobilie an der Costa del Sol direkt in Schweizer Franken bezahlen?
Nein. Spanische Neubauimmobilien werden in Euro bepreist und bezahlt, und der Notar, der Bauträger und die Steuerbehörden erwarten alle Zahlungen in Euro. Sie wandeln Ihre Franken zuerst in Euro um, entweder über Ihre Schweizer Bank oder einen Währungsspezialisten, und senden dann eine Euro-Überweisung an ein spanisches oder SEPA-fähiges Konto. Die Schweiz nimmt an den SEPA-Verfahren teil, so dass eine Euro-Zahlung nach der Umrechnung als SEPA credit transfer überwiesen werden kann.
Ist es günstiger, meine Schweizer Bank oder einen Währungsanbieter zu nutzen?
Es hängt vom Gesamtwechselkurs ab, nicht von der beworbenen Provision. Eine Banküberweisung, die keine Provision ausweist, verbirgt die Kosten normalerweise im Wechselkursaufschlag. Regulierte Währungsspezialisten bieten oft einen engeren Spread und können Termingeschäfte anbieten, um einen Kurs vor dem Abschluss festzuschreiben. Vergleichen Sie die insgesamt gelieferten Euro für einen festen Frankenbetrag bei mindestens zwei Anbietern vor jeder größeren Zahlung.
Wie viel sollte ein Schweizer Käufer zusätzlich zum Euro-Preis einplanen?
Bei einem Neubau in Andalusien sollten Sie ungefähr 12 bis 14 per cent über dem Preis einplanen. Das deckt 10 per cent IVA, 1.2 per cent AJD Stempelsteuer sowie Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren ab. Dies ist getrennt vom Währungsspread, den Sie ebenfalls als reale Kosten für die Umwandlung von Franken in Euro berücksichtigen sollten.
Muss ich Bargeld deklarieren, wenn ich von der Schweiz nach Spanien reise?
Ja, wenn Sie 10,000 euros oder mehr oder den Gegenwert in einer anderen Währung mitführen. Die Schweiz liegt außerhalb der EU, daher ist ihre Grenze eine EU-Außengrenze und Bargeld an oder über diesem Schwellenwert muss dem Zoll gemeldet werden. In der Praxis sollten Sie Immobilien per Banküberweisung oder Bankscheck und nicht bar bezahlen, sowohl aus Sicherheitsgründen als auch, weil Notare und Banken die Herkunft Ihrer Gelder gemäß den Anti-Geldwäsche-Vorschriften überprüfen müssen.
Welchen Immobiliensteuersatz zahle ich als Schweizer Resident in Spanien?
Da die Schweiz außerhalb der EU und des EWR liegt, zahlen Sie als Nichtansässiger Einkommenssteuer (IRNR) von 24 per cent, die auf Modelo 210 erklärt wird. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, ist die steuerpflichtige Basis ein zugerechnetes Einkommen von 1.1 per cent des Katasterwerts (2 per cent, wenn nicht in den letzten zehn Jahren revidiert). EU- und EWR-Bürger zahlen 19 per cent, so dass Schweizer Eigentümer in der höheren Bandbreite liegen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und der Schweiz verhindert, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird.
Wie schütze ich Geld, das für eine Off-Plan-Immobilie gezahlt wurde?
Das spanische Gesetz verlangt von Bauträgern, jede von Ihnen vor Fertigstellung gezahlte Rate durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abzusichern, wobei Ihr Geld auf einem speziellen Konto verwahrt wird. Dies geht auf Ley 57/1968 zurück und ist jetzt in der Ley de Ordenacion de la Edificacion enthalten. Geben Sie niemals eine Off-Plan-Zahlung frei, die nicht durch eine solche Garantie abgesichert ist, und bitten Sie Ihren Anwalt, dies schriftlich zu bestätigen, bevor Sie euros überweisen.
