Herkunft der Mittel und Prüfungen zur Geldwäschebekämpfung für internationale Käufer
Jeder Immobilienkauf in Spanien löst Geldwäscheprüfungen gemäß Ley 10/2010 aus, daher sind der Notar, Ihre Bank, der Immobilienmakler und Ihr Anwalt gesetzlich verpflichtet, Ihre Identität festzustellen und die Herkunft Ihres Geldes nachzuvollziehen. Ausländische Käufer sollten frühzeitig dokumentierte, nachvollziehbare Nachweise über ihre Gelder sammeln, Geld über das Bankensystem statt bar bewegen und die euro 10,000 Barmitteldeklaration für grenzüberschreitende Transporte beachten. Eine gute Vorbereitung vermeidet Verzögerungen beim Abschluss.
Prüfungen der Herkunft der Gelder und zur Bekämpfung der Geldwäsche sind heute ein routinemäßiger Bestandteil des Kaufs eines Neubaus an der Costa del Sol, und internationale Käufer spüren sie mehr als die meisten anderen, da der Nachweis über ihr Geld in der Regel in einem anderen Land beginnt. Spanien wendet dieselben Regeln von Estepona bis Nerja an: Bevor ein Kauf abgeschlossen werden kann, müssen mehrere regulierte Fachleute bestätigen, wer Sie sind, wem das Geld letztendlich gehört und woher dieses Geld stammt. Dieser Leitfaden erklärt, was diese Geldwäschepräventionsprüfungen (AML-Prüfungen) sind, wer sie durchführt und welche genauen Nachweise ein ausländischer Käufer vorbereiten sollte, damit der Abschluss nicht verzögert wird.
Warum die Prüfungen der Herkunft der Gelder für jeden Kauf an der Costa del Sol gelten
Die rechtliche Grundlage ist das Ley 10/2010 zur Verhinderung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, das die EU-Geldwäscherichtlinien in spanisches Recht umsetzt 1. Es richtet sich nicht speziell an ausländische Käufer. Es verpflichtet eine lange Liste von Fachleuten (die sujetos obligados, oder verpflichteten Parteien), eine Sorgfaltsprüfung ihrer Kunden durchzuführen, unabhängig von deren Nationalität. Da ein Immobilienkauf eine große Summe durch das Finanz- und Notarsystem bewegt, ist es eine der am strengsten geprüften Transaktionen, die eine gewöhnliche Person jemals tätigen wird. Spaniens Financial Intelligence Unit und AML-Aufsichtsbehörde, SEPBLAC (der Exekutivdienst der Kommission zur Verhinderung der Geldwäsche), erhält Berichte über alles, was verdächtig aussieht, und überwacht die Einhaltung 2.
Praktische Übersetzung: Die Prüfungen sind nicht persönlich, sie sind nicht optional und können nicht durch höhere Zahlungen oder einen schnelleren Abschluss umgangen werden. Sich darauf vorzubereiten ist einfach Teil des Kaufprozesses.
Wer ist gesetzlich verpflichtet, Sie zu prüfen
Ley 10/2010 listet die verpflichteten Parteien in ihrem Artikel 2 auf. Bei einem typischen Neubau-Kauf an der Costa del Sol werden mehrere von ihnen parallel ihre eigenen Prüfungen anwenden 1:
- Der Notar und der Grundbuchführer (Artikel 2.1.n), die alle Parteien und den wirtschaftlichen Eigentümer identifizieren müssen, bevor sie die Urkunde genehmigen und registrieren.
- Banken und Finanzinstitute (Artikel 2.1.a ff.), die die umfassendsten Prüfungen überhaupt durchführen, wenn Sie ein spanisches Konto eröffnen, eine internationale Überweisung erhalten oder einen Hypothekenkredit beantragen.
- Immobilienmakler und Immobilienvermittler (Artikel 2.1.l), die ihre Kunden identifizieren und Aufzeichnungen führen müssen.
- Anwälte und Gestores (Artikel 2.1), wenn sie an der Transaktion teilnehmen oder dazu beraten oder Kundengelder verwalten.
Jeder von ihnen archiviert und bewahrt seine eigene Sorgfaltsprüfungsakte auf, weshalb Sie möglicherweise von verschiedenen Parteien mehr als einmal nach denselben Dokumenten gefragt werden. Es handelt sich um Duplizierung, nicht um Desorganisation.
Was “Herkunft der Gelder” tatsächlich bedeutet
Ley 10/2010 verlangt von den verpflichteten Parteien, eine formelle Identifizierung des Kunden durchzuführen (Artikel 3), den tatsächlichen oder wirtschaftlichen Eigentümer zu identifizieren, wenn der Käufer ein Unternehmen oder eine Stiftung ist (jeder, der mehr als 25 Prozent des Kapitals oder der Stimmrechte hält, Artikel 4), den Zweck und die Art der Beziehung zu verstehen und eine fortlaufende Überprüfung anzuwenden (Artikel 5 und 6) 1.
Innerhalb dieses Rahmens unterscheiden Fachleute zwei verwandte Fragen. Herkunft der Gelder ist, woher das spezifische Geld für diesen Kauf stammt (der Verkauf einer anderen Immobilie, Ersparnisse, eine Erbschaft, eine Unternehmensdividende, eine Hypothekenauszahlung). Herkunft des Vermögens ist, wie Sie Ihre gesamte finanzielle Position ursprünglich aufgebaut haben (eine Karriere, ein Unternehmen, Investitionen). Bei einem unkomplizierten Kauf liegt der Fokus auf der Herkunft der Gelder; bei größeren Summen, politisch exponierten Personen oder komplexen Eigentümerstrukturen können Bank oder Notar auch die Herkunft des Vermögens prüfen. Der entscheidende Punkt für einen ausländischen Käufer ist, dass eine Erklärung allein nicht ausreicht: Sie benötigen Dokumente, die den Geldfluss nachvollziehen.
Die Dokumente, die Sie vorbereiten sollten
Sammeln Sie diese, bevor Sie reservieren, da sie viel einfacher zu beschaffen sind, solange Sie sich noch in Ihrem Heimatland befinden:
- Ihr Reisepass und Ihre spanische NIE (Ausländeridentifikationsnummer), die jeder ausländische Käufer für Transaktionen benötigt.
- Kontoauszüge, die zeigen, wie sich die Gelder im Laufe der Zeit angesammelt haben, und nicht einen einzigen unerklärlichen Pauschalbetrag, der in der Woche vor dem Abschluss eingeht.
- Dokumentarischer Nachweis für jeden Geldursprung: eine Abschlussbestätigung oder notariell beglaubigte Urkunde, wenn Sie eine Immobilie verkauft haben, ein Nachlassdokument für eine Erbschaft, Dividendenbelege oder Firmenkonten für Geschäftseinkommen oder eine Rücknahmeerklärung für verkaufte Anlagen.
- Nachweis von Arbeits- oder Geschäftseinkommen (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen), wenn Ersparnisse die Quelle sind.
- Die internationalen Überweisungsbestätigungen, die das Geld nach Spanien überweisen, idealerweise von einem Konto auf Ihren eigenen Namen.
Konsistenz zählt mehr als Volumen. Die Geschichte, die Ihre Dokumente erzählen, sollte mit den Beträgen und Namen auf den Überweisungen übereinstimmen. Geld, das von einem Konto Dritter eingeht, ist der häufigste Grund, warum eine Bank oder ein Notar eine Transaktion pausiert.
Geld nach Spanien bringen: Bargeldobergrenzen und die S1-Erklärung
Spanien beschränkt Bargeld und überwacht physische Geldbewegungen, planen Sie daher, Gelder über das Bankensystem zu bewegen. Es gelten zwei getrennte Regelungen.
Bargeldobergrenzen gemäß Ley 11/2021: Als allgemeine Regel kann jede Zahlung, bei der eine Partei als Unternehmen oder Freiberufler handelt, nicht in bar für 1.000 Euro oder mehr geleistet werden. Für Privatpersonen, die nachweisen, dass sie nicht steuerlich in Spanien ansässig sind und nicht als Unternehmen oder Freiberufler handeln, steigt die Grenze auf 10.000 Euro 3. In der Praxis wird eine Immobilie niemals bar bezahlt: Der Preis wird per Banküberweisung oder Bankscheck beglichen, eben damit ein sauberer Nachweis vorliegt.
Meldungen über Bargeldbewegungen gemäß Artikel 34 der Ley 10/2010, einzureichen auf Modelo S1: Sie müssen das physische Mitführen von Zahlungsmitteln in Höhe von 10.000 Euro oder mehr bei der Einreise oder Ausreise aus spanischem Hoheitsgebiet sowie von 100.000 Euro oder mehr bei der Bewegung innerhalb Spaniens deklarieren 12. Dies ist eine Meldepflicht, keine Steuer; das Versäumnis, dies zu melden, kann zur Beschlagnahme des Geldes führen.
| Situation | Grenzwert | Grundlage |
|---|---|---|
| Barzahlung, eine Partei ist Unternehmen oder Freiberufler | Unter 1.000 Euro | Ley 11/2021 3 |
| Barzahlung, nicht ansässige Privatperson, kein Unternehmen | Unter 10.000 Euro | Ley 11/2021 3 |
| Bargeldtransport über die spanische Grenze (Modelo S1) | Melden bei 10.000 Euro oder mehr | Ley 10/2010, Art. 34 1 |
| Bargeldtransport innerhalb Spaniens (Modelo S1) | Melden bei 100.000 Euro oder mehr | Ley 10/2010, Art. 34 1 |
Wie die Prüfungen in den Kaufprozess passen
Rechnen Sie mit Fragen zur Herkunft der Gelder zu drei Zeitpunkten. Erstens, wenn Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen, führt die Bank ihre eigene Onboarding-Sorgfaltsprüfung durch, bevor sie Ihr Geld entgegennimmt. Zweitens, wenn Sie einen Hypothekenkredit aufnehmen, prüft der Kreditgeber die Herkunft Ihrer Anzahlung als Teil seiner AML- und Erschwinglichkeitsprüfung. Drittens, beim Notar am Tag des Abschlusses, bestätigt der Notar die Identitäten, zeichnet das genaue Zahlungsmittel für den Preis auf und prüft den wirtschaftlichen Eigentümer. Der Notar meldet die Transaktion auch routinemäßig den Behörden. Jede in diesem letzten Stadium entdeckte Inkonsistenz ist am störendsten, da sie die Unterzeichnung der Urkunde verhindern kann.
Diese AML-Prüfungen existieren neben, sind aber getrennt von den steuerlichen Mechanismen eines spanischen Kaufs. Wenn der Verkäufer beispielsweise ein Nichtansässiger ist, muss der Käufer 3 Prozent des Preises einbehalten und diese über Modelo 211 an die Steuerbehörde auf das Konto des Verkäufers zahlen, wobei der Nichtansässige dann über Modelo 210 abrechnet 45. Dieser Einbehalt ist eine Steuervorschrift, keine AML-Vorschrift, aber er ist ein weiterer Grund, warum jeder Euro des Preises dokumentiert und nachvollziehbar ist.
Praktische Tipps für eine reibungslose Prüfung
- Überweisen Sie Geld nur von Konten auf Ihren eigenen Namen. Wenn sich Gelder bei einem Ehepartner oder Familienmitglied befinden, überweisen Sie diese zuerst auf Ihr Konto und bewahren Sie den Nachweis auf.
- Frühzeitig konsolidieren. Die Anzahlung Wochen im Voraus auf einem nachvollziehbaren Konto zusammenzuführen, ist besser, als sie in letzter Minute aus mehreren Quellen zusammenzutragen.
- Bewahren Sie die Nachweise in einem Ordner auf: den Nachweis jedes Ursprungs, die Überweisungen nach Spanien und Ihre NIE.
- Nutzen Sie einen Währungsspezialisten oder Ihre Bank für die internationale Überweisung und bewahren Sie die Bestätigung auf, anstatt Bargeld mitzuführen.
- Informieren Sie Ihren Anwalt im Voraus über alles Ungewöhnliche (ein Geschenk, eine kürzliche Erbschaft, eine Unternehmensauschüttung), damit die Erklärung bereit ist, bevor jemand fragen muss.
Für den weiteren Kontext lesen Sie unsere verwandten Leitfäden zum Erhalt einer NIE und zur Eröffnung eines spanischen Bankkontos, zum Schritt-für-Schritt-Kaufprozess, zu Steuern für Nichtansässige und Modelo 210 sowie zu Hypotheken für Nichtansässige, die zusammen die praktische und fiskalische Seite eines Kaufs an der Costa del Sol abdecken. In der richtigen Reihenfolge angegangen, werden die Geldwäschepräventionsprüfungen eher zu einer Formalität als zu einem Hindernis.
Häufig gestellte Fragen
Warum fragt der Notar, woher mein Geld stammt?
Weil spanische Notare verpflichtete Parteien gemäß Ley 10/2010 sind und alle Parteien identifizieren, den wirtschaftlichen Eigentümer bestätigen und die Herkunft der Gelder verstehen müssen, bevor sie eine Urkunde autorisieren. Dies ist eine gesetzliche Pflicht, die für jeden Käufer gilt, nicht ein persönlicher Verdacht gegen Sie.
Kann ich eine Immobilie an der Costa del Sol bar bezahlen?
In der Praxis nein. Ley 11/2021 begrenzt Barzahlungen auf 1,000 Euro, wenn ein Unternehmen oder eine Fachkraft beteiligt ist, und auf 10,000 Euro für nicht ansässige Einzelpersonen, die nicht als Unternehmen handeln. Immobilienpreise werden immer per Banküberweisung oder Bankscheck bezahlt, um eine saubere Aufzeichnung zu gewährleisten.
Muss ich Bargeld deklarieren, das ich nach Spanien einführe?
Ja. Gemäß Artikel 34 der Ley 10/2010 müssen Sie eine Modelo S1 Erklärung einreichen, wenn Sie 10,000 Euro oder mehr in Zahlungsmitteln physisch über die spanische Grenze mitführen, und 100,000 Euro oder mehr, wenn Sie es innerhalb Spaniens bewegen. Nicht deklariertes Bargeld kann beschlagnahmt werden.
Welche Dokumente belegen die Herkunft meiner Gelder?
Dokumente, die das Geld auf einen klaren Ursprung zurückführen: Kontoauszüge, die die Ansammlung zeigen, eine Abschlussrechnung oder Urkunde einer Immobilie, die Sie verkauft haben, ein Nachlassdokument für eine Erbschaft, Dividenden- oder Firmenkonten und die Überweisungsbestätigungen, die das Geld nach Spanien überweisen, idealerweise von einem Konto auf Ihren eigenen Namen.
Was passiert, wenn das Geld von einem Dritten stammt, zum Beispiel meinen Eltern?
Dies ist der häufigste Grund, warum eine Bank oder ein Notar einen Kauf unterbricht. Wenn ein Verwandter hilft, lassen Sie ihn die Gelder zuerst auf Ihr eigenes Konto überweisen, bewahren Sie die Aufzeichnung auf und dokumentieren Sie die Schenkung, damit die Nachweise mit dem in der Urkunde genannten Käufer übereinstimmen.
Ist die Herkunft der Gelder dasselbe wie die Herkunft des Vermögens?
Nicht ganz. Die Herkunft der Gelder ist, woher das spezifische Geld für diesen Kauf stammt; die Herkunft des Vermögens ist, wie Sie Ihre gesamte finanzielle Position aufgebaut haben. Standardkäufe konzentrieren sich auf die Herkunft der Gelder, aber größere Summen oder komplexe Eigentumsverhältnisse können auch Fragen zur Herkunft des Vermögens aufwerfen.
