Kauf von Neubau in Nerja und der Axarquía

Der Reiz der Costa del Sol fasziniert weiterhin ausländische Käufer, wobei Nerja und die weitere Region Axarquia als besonders begehrte Ziele hervorstechen. Bekannt für ihre atemberaubende Küste, charmanten weiß getünchten Dörfer und ihren authentischen andalusischen Charakter, bietet dieser östliche Abschnitt der Provinz Málaga eine einzigartige Mischung aus traditionellem spanischen Leben und modernen Annehmlichkeiten. Für diejenigen, die von einem Umzug in die Sonne träumen, stellt der Kauf einer Neubauimmobilie einen attraktiven Weg dar, der zeitgemäßes Design mit den neuesten Baustandards und Garantien verbindet.

Einführung in Nerja und die Axarquia

Nerja, oft als ‚Juwel der Costa del Sol‘ bezeichnet, ist berühmt für seinen Balcón de Europa, die Höhlen von Nerja und seine malerischen Strände. Im Gegensatz zu einigen seiner stärker entwickelten Nachbarn hat Nerja seinen traditionellen Charme weitgehend bewahrt, wobei strenge Bauvorschriften sein niedriges Profil erhalten. Die Region Axarquia um Nerja herum umfasst eine vielfältige Landschaft aus Bergen, Avocado- und Mangohainen sowie ruhigen Dörfern wie Frigiliana, Competa und Torrox. Dieses Gebiet bietet ein langsameres Lebenstempo, ist aber dennoch gut an die Stadt Málaga und ihren internationalen Flughafen angebunden. Die Nachfrage nach neuen Immobilien in diesem begehrten Gebiet spiegelt seine anhaltende Attraktivität für ausländische Käufer wider, die sowohl ein Feriendomizil als auch einen dauerhaften Wohnsitz suchen.

Warum einen Neubau in Nerja und der Axarquia wählen?

Vorteile von Neubauimmobilien

Die Entscheidung für eine Neubauimmobilie, insbesondere einen Kauf vom Plan, bietet mehrere überzeugende Vorteile. Moderne Bauweisen entsprechen den neuesten europäischen Bauvorschriften und führen oft zu überlegener Energieeffizienz, besserer Isolierung und zeitgemäßen Designs, die natürliches Licht und Außenwohnbereiche maximieren. Neue Immobilien werden in der Regel mit Bauträgergarantien geliefert, die über mehrere Jahre hinweg Sicherheit bezüglich struktureller Elemente und Ausstattung bieten. Darüber hinaus kann der Kauf vom Plan Käufern die Möglichkeit bieten, Oberflächen und Grundrisse anzupassen und die Immobilie vor Fertigstellung an ihre spezifischen Geschmäcker und Bedürfnisse anzupassen.

Der aktuelle Markt in Nerja und Axarquia

Der Neubauimmobilienmarkt in Nerja und der Axarquia ist durch hochwertige Entwicklungen gekennzeichnet, die oft Gemeinschaftspools, angelegte Gärten und Meerblick bieten. Obwohl nicht so umfangreich wie in anderen Teilen der Costa del Sol, werden ständig neue Projekte auf den Markt gebracht, die eine Reihe von Optionen von Apartments und Reihenhäusern bis hin zu Luxusvillen bieten. Diese Immobilien sind so konzipiert, dass sie den Anforderungen internationaler Käufer gerecht werden, oft mit offenem Wohnbereich, privaten Terrassen und modernen Küchen.

Der Neubaukaufprozess

Der Prozess des Kaufs einer Neubauimmobilie in Spanien, insbesondere vom Plan, umfasst mehrere unterschiedliche Phasen, die jeweils sorgfältige Detailbeachtung erfordern.

Sicherung Ihrer Immobilie (Reservierung und Privatvertrag)

Der erste Schritt beinhaltet typischerweise die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags und die Zahlung einer kleinen Reservierungsgebühr, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Dies sichert die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum und lässt Zeit für eine rechtliche Due Diligence. Anschließend wird ein privater Kaufvertrag (Contrato de Compraventa Privado) unterzeichnet. Diese rechtlich bindende Vereinbarung legt die Verkaufsbedingungen fest, einschließlich des Kaufpreises, des Zahlungsplans, des Fertigstellungstermins und einer detaillierten Beschreibung der Immobilie. In dieser Phase wird typischerweise eine größere Anzahlung, in der Regel 10% bis 30% des Kaufpreises, geleistet.

Wichtige rechtliche Überlegungen

• NIE-Nummer: Eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) ist eine einzigartige Steuernummer, die für alle finanziellen und rechtlichen Transaktionen in Spanien unerlässlich ist, einschließlich des Immobilienkaufs, der Eröffnung eines Bankkontos und der Steuerzahlung. Sie kann über die spanische Nationalpolizei in Spanien oder bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland beantragt werden.
• Rechtsbeistand: Die Beauftragung eines unabhängigen spanischen Anwalts, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist, wird dringend empfohlen. Ihr Anwalt wird eine umfassende Due Diligence durchführen, sicherstellen, dass der Bauträger alle notwendigen Lizenzen und Garantien besitzt, Verträge prüfen und die rechtlichen Aspekte des Kaufs verwalten.
• Bankkonto: Ein spanisches Bankkonto ist notwendig, um Zahlungen im Zusammenhang mit der Immobilie zu verwalten, einschließlich Anzahlungen, Steuern, Hypothekenzahlungen und Nebenkosten.
• Bauträgergarantien und Schutz bei Käufen vom Plan: Für Käufe vom Plan bietet das spanische Recht einen erheblichen Schutz für die Anzahlungen der Käufer. Das Gesetz 20/2015 (das am 1. Januar 2016 in Kraft trat) ersetzte das vorherige Ley 57/1968 und verpflichtet Bauträger, alle von Käufern im Voraus gezahlten Beträge für Neubauwohnungen zu garantieren. Diese Garantie, typischerweise in Form einer Bürgschaftsversicherung (seguro de caución) oder einer Bankgarantie (aval bancario), stellt sicher, dass Ihre Gelder zuzüglich gesetzlicher Zinsen erstattet werden, falls die Immobilie nicht fertiggestellt wird oder die Baugenehmigung nicht eingeholt wird. Diese Vorauszahlungen müssen auf ein spezielles, separates Bankkonto eingezahlt werden. Ihr Anwalt wird überprüfen, ob diese Garantien vorhanden sind.

Abschluss beim Notar

Die letzte Phase des Kaufprozesses findet bei einem spanischen Notar statt. Hier wird die öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer (oder ihren gesetzlichen Vertretern) unterzeichnet. Der ausstehende Restbetrag des Kaufpreises wird zu diesem Zeitpunkt zusammen mit allen anfallenden Steuern und Gebühren bezahlt. Der Notar stellt die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicher, bezeugt die Unterzeichnung und sorgt dafür, dass die Urkunde ordnungsgemäß eingetragen wird. Nach dem Abschluss wird Ihr Anwalt veranlassen, dass die Immobilie in Ihrem Namen im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen wird.

Immobiliensteuern für Neubauten in Andalusien verstehen

Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Nerja oder der Axarquia fallen verschiedene Steuern und damit verbundene Kosten an.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Für Neubauimmobilien, die direkt von einem Bauträger gekauft werden, fällt die Mehrwertsteuer (IVA) an. Der Standardsatz für Wohnneubauimmobilien in Spanien beträgt 10% des Kaufpreises. Diese wird vom Käufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde beim Notar bezahlt.

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Zusätzlich zur IVA unterliegen Neubauimmobilienkäufe der Stempelsteuer, bekannt als Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). In Andalusien beträgt der aktuelle Satz für AJD bei Neubauimmobilien 1.2% des Kaufpreises. Diese Steuer deckt die rechtliche Dokumentation der Kaufurkunde und deren Eintragung ab.

Weitere damit verbundene Kosten

• Notargebühren: Diese sind gesetzlich geregelt und variieren je nach Kaufpreis der Immobilie.
• Grundbuchgebühren: Ebenfalls geregelt, decken diese Gebühren die Kosten für die Eintragung der Immobilie in Ihrem Namen ab und sind proportional zum Kaufpreis.
• Anwaltsgebühren: Liegen typischerweise zwischen 1% und 1.5% des Kaufpreises, zuzüglich IVA.
• Verwaltungsgebühren (Gestoría): Wenn ein gestor (Verwaltungsagentur) für die Abwicklung von Steuerzahlungen und Versorgungsanschlüssen beauftragt wird, fallen deren Gebühren an.

Insgesamt sollten Käufer zusätzliche 10% bis 15% des Kaufpreises einplanen, um alle Steuern, Anwaltsgebühren und damit verbundenen Kosten für eine Neubauimmobilie in Andalusien abzudecken.

Laufende Immobiliensteuern

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dies ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, ähnlich der Gemeindeabgabe (Council Tax) im Vereinigten Königreich. Der Betrag wird auf der Grundlage des Katasterwerts (valor catastral) der Immobilie berechnet, welcher ein von den Steuerbehörden zugewiesener Verwaltungswert und nicht der Marktwert ist. Die Sätze variieren je nach Gemeinde.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Nichtansässige Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen der Impuesto sobre la Renta de No Residentes, die über Modelo 210 deklariert wird. Wird die Immobilie nicht vermietet, wird jährlich eine ‚Mietanrechnungssteuer‘ auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Katasterwerts (typischerweise 1.1% oder 2% des Katasterwerts, mit einem Steuersatz von 19% für EU/EWR-Ansässige und 24% für Nicht-EU/EWR-Ansässige) erhoben. Wird die Immobilie vermietet, wird die Steuer auf die tatsächlichen Mieteinnahmen gezahlt. Für EU/EWR-Ansässige können bestimmte Ausgaben von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Für Nicht-EU/EWR-Ansässige sind im Allgemeinen keine Abzüge zulässig. Diese Steuer wird typischerweise vierteljährlich für Mieteinnahmen und jährlich für zugerechnete Einkommen eingereicht.

Finanzierung Ihres Neubaukaufs

Hypothekenoptionen für Nichtansässige

Spanische Banken bieten Hypothekenprodukte für Nichtansässige an, die Immobilien kaufen möchten. Es ist ratsam, Optionen bei mehreren Kreditgebern zu prüfen und die Beauftragung eines Hypothekenmaklers in Betracht zu ziehen, der auf Hypotheken für Nichtansässige spezialisiert ist.

Beleihungsquoten

Für nichtansässige Käufer bieten spanische Banken im Vergleich zu Ansässigen typischerweise eine niedrigere Beleihungsquote (LTV) an. Sie können im Allgemeinen erwarten, eine Hypothek von bis zu 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bewertung der Immobilie zu erhalten, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Das bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von mindestens 30% bis 40% des Immobilienwerts leisten müssen, zuzüglich der zusätzlichen 10% bis 15% für Steuern und Gebühren. Hypotheken für Nichtansässige können auch mit etwas höheren Zinssätzen und kürzeren Rückzahlungsfristen verbunden sein, die oft auf 20 Jahre begrenzt sind.

Umsiedlung und Aufenthaltsrecht für ausländische Käufer

Für britische Käufer und andere Nicht-EU-Bürger ist das Verständnis der spanischen Aufenthaltsregeln entscheidend, insbesondere nach dem Brexit.

Schengen-Raum-Regel (90/180 Tage)

Ohne ein spezifisches Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis dürfen sich Nicht-EU-Bürger innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen maximal 90 Tage im Schengen-Raum (zu dem auch Spanien gehört) aufhalten.

Optionen für das Aufenthaltsrecht

• Nicht-lukratives Visum: Dieses Visum ist für Personen geeignet, die in Spanien leben möchten, ohne eine wirtschaftliche Tätigkeit auszuüben. Antragsteller müssen ausreichende finanzielle Mittel nachweisen, um sich selbst und eventuelle Angehörige zu versorgen (derzeit 400% des IPREM für den Hauptantragsteller, plus 100% des IPREM für jeden Angehörigen, pro Jahr) und eine umfassende private Krankenversicherung besitzen, die alle Risiken in Spanien abdeckt.
• Golden Visa (Aufenthaltsrecht durch Investition): Das spanische Golden Visa bietet Nicht-EU-Bürgern, die eine erhebliche Investition in Spanien tätigen, einen Weg zum Aufenthaltsrecht. Der gängigste Weg ist der Erwerb von Immobilien, der eine Investition von €500,000 oder mehr in eine oder mehrere Immobilien erfordert. Die ersten €500,000 der Investition müssen hypothekenfrei sein. Dieses Visum gewährt dem Investor und seiner Familie das Aufenthaltsrecht und ermöglicht freies Reisen innerhalb des Schengen-Raums.
• Digitales Nomadenvisum: Kürzlich eingeführt, richtet sich dieses Visum an Fernarbeiter und digitale Nomaden. Es erfordert von Antragstellern, bei einem Unternehmen außerhalb Spaniens angestellt oder selbstständig mit überwiegend ausländischen Kunden zu sein, ausreichendes Einkommen nachzuweisen, eine private Krankenversicherung zu besitzen und ein sauberes Führungszeugnis vorzulegen.

Leben in Nerja und der Axarquia

Über die Immobilie hinaus ist der Lebensstil in Nerja und der Axarquia ein erheblicher Anziehungspunkt. Die Region bietet ein fantastisches Klima mit über 300 Sonnentagen pro Jahr, ein entspanntes Lebenstempo und ein starkes Gemeinschaftsgefühl. Outdoor-Aktivitäten gibt es in Hülle und Fülle, von Wanderungen in den Bergen der Sierra de Almijara bis hin zu Wassersportarten entlang der Küste. Die lokale Küche ist ein Highlight, mit frischen Meeresfrüchten, tropischen Früchten und traditionellen Tapas. Ausgezeichnete lokale Schulen, Gesundheitseinrichtungen und eine wachsende internationale Gemeinschaft machen es zu einem idealen Ort sowohl für Ferienhausbesitzer als auch für diejenigen, die eine dauerhafte Umsiedlung suchen. Der Kauf einer Neubauimmobilie hier bietet nicht nur ein Zuhause, sondern auch ein Tor zu einem begehrenswerten mediterranen Lebensstil.

Fazit

Der Kauf einer Neubauimmobilie in Nerja und der Axarquia stellt eine spannende Gelegenheit für ausländische Käufer dar, den Lebensstil der Costa del Sol anzunehmen. Obwohl der Prozess die Bewältigung spanischer rechtlicher und steuerlicher Anforderungen beinhaltet, kann er mit professioneller Beratung und einem klaren Verständnis der einzelnen Schritte eine reibungslose und lohnende Erfahrung sein. Die Schutzmaßnahmen für Käufe vom Plan, kombiniert mit attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten und verschiedenen Wegen zum Aufenthaltsrecht, machen diese wunderschöne Ecke Andalusiens zu einem erreichbaren Traum für viele.