Digitales Nomadenvisum: Ein Leitfaden für Schweizer Neubauinvestoren in Spanien

Genießen Sie den mediterranen Lebensstil mit Spaniens Digitalem Nomadenvisum

Für anspruchsvolle Schweizer Investoren bietet Spanien eine verlockende Mischung aus lebendiger Kultur, günstigem Klima und attraktiven Investitionsmöglichkeiten in Neubauimmobilien. Die Einführung des Digitalen Nomadenvisums (DNV), offiziell bekannt als Internationales Telearbeitsvisum, macht den Umzug nach Spanien für Remote-Arbeitnehmer zugänglicher denn je. Dieser Leitfaden richtet sich an Schweizer Bürger, die einen Umzug und eine Investition in die von uns empfohlenen Projekte in Betracht ziehen, wobei der Schwerpunkt insbesondere auf dem dynamischen Neubauimmobilienmarkt an der Costa del Sol liegt.

Das Digitale Nomadenvisum, das als Teil des spanischen Startup-Gesetzes (Ley 28/2022) eingeführt wurde, zielt darauf ab, internationale Talente anzuziehen, indem es Nicht-EU/EWR/Schweizer Bürgern, die remote für Unternehmen außerhalb Spaniens arbeiten können, einen optimierten Weg zum Wohnsitz bietet. Dieses Visum ist besonders attraktiv für diejenigen, die berufliche Flexibilität mit dem materiellen Vermögenswert eines modernen, hochwertigen Neubauhauses verbinden möchten.

Das Digitale Nomadenvisum für Schweizer Bürger verstehen

Als Nicht-EU/EWR-Land sind Schweizer Bürger berechtigt, das Digitale Nomadenvisum Spaniens zu beantragen, was eine fantastische Gelegenheit bietet, einen Wohnsitz zu begründen und gleichzeitig ihre Remote-Arbeit fortzusetzen. Das Visum bietet einen rechtlichen Rahmen für einen langfristigen Aufenthalt, wobei ein anfängliches Visum in der Regel für bis zu einem Jahr erteilt wird, gefolgt von einer Aufenthaltsgenehmigung, die für bis zu drei Jahre verlängert und dann für jeweils zwei Jahre erneuert werden kann.

Berechtigungskriterien

Um sich für das spanische Digitale Nomadenvisum zu qualifizieren, müssen Schweizer Antragsteller mehrere Schlüsselanforderungen erfüllen:

• Sie dürfen in den fünf Steuerperioden unmittelbar vor Ihrem Antrag kein Steuerinländer in Spanien gewesen sein.
• Sie müssen remote für ein Unternehmen oder Kunden außerhalb Spaniens arbeiten. Wenn Sie Freiberufler sind, dürfen nicht mehr als 20 % Ihres Einkommens von spanischen Kunden stammen.
• Sie müssen eine bestehende Arbeits- oder Kundenbeziehung zu Ihrem ausländischen Arbeitgeber oder Ihren Kunden für mindestens drei Monate vor der Antragstellung nachweisen.
• Ihr ausländisches Unternehmen muss seit mindestens einem Jahr tätig sein.
• Sie müssen einen Hochschulabschluss besitzen oder mindestens drei Jahre Berufserfahrung in Ihrem Bereich nachweisen.
• Ein sauberes Strafregister aus jedem Land, in dem Sie in den letzten fünf Jahren gelebt haben, ist erforderlich. Diese Dokumente müssen apostilliert oder legalisiert und ins Spanische übersetzt werden.
• Sie benötigen eine umfassende private Krankenversicherung, die alle medizinischen Kosten in Spanien ohne Zuzahlungen oder Wartezeiten abdeckt.
• Sie müssen eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) beantragen, die Ihre Ausländer-Identifikationsnummer in Spanien ist.

Finanzielle Anforderungen

Ein entscheidender Aspekt des DNV-Antrags ist der Nachweis ausreichender finanzieller Mittel. Für 2026 muss der Hauptantragsteller ein regelmäßiges monatliches Einkommen nachweisen, das mindestens 200 % des spanischen Mindestlohns (SMI) entspricht. Dies beläuft sich typischerweise auf mindestens 2.849 € pro Monat (oder 34.188 € pro Jahr) für den Hauptantragsteller. Wenn Familienmitglieder in den Antrag einbezogen werden, sind zusätzliche Mittel erforderlich: weitere 75 % des SMI für die erste unterhaltsberechtigte Person (ca. 1.068 € pro Monat) und 25 % des SMI für jede weitere unterhaltsberechtigte Person (ca. 356 € pro Monat).

Antragsverfahren

Schweizer Bürger können das Digitale Nomadenvisum entweder von ihrem Wohnsitzland aus beim spanischen Konsulat oder von Spanien aus beantragen, wenn sie sich dort bereits legal aufhalten.

1. Dokumente sammeln: Bereiten Sie alle erforderlichen Dokumente vor und stellen Sie sicher, dass ausländische Dokumente von einem vereidigten Übersetzer übersetzt und gegebenenfalls apostilliert/legalisiert werden.
2. Antrag einreichen: Anträge, die bei einem spanischen Konsulat gestellt werden, dauern in der Regel 4 bis 8 Wochen. Bei Anträgen innerhalb Spaniens erfolgt die Einreichung bei der Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE-CE) mit einer schnelleren Bearbeitungszeit von typischerweise 2 bis 4 Wochen und einer Regel des ‘positiven Schweigens’, was bedeutet, dass der Antrag als genehmigt gilt, wenn innerhalb der Frist keine Antwort eingeht.
3. Gebühren bezahlen: Die offizielle Antragsgebühr aus Spanien beträgt für den Erstantrag ca. 73,26 €. Es gibt auch eine Gebühr für die TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero – Ausländer-Identitätskarte), die etwa 16,08 € beträgt. Konsulargebühren können variieren.
4. TIE erhalten: Sobald Ihr Visum genehmigt ist, müssen Sie Ihre TIE-Karte innerhalb eines Monats nach Ihrer Ankunft oder Genehmigung in Spanien beantragen.

Umzug an die Costa del Sol: Leben und Möglichkeiten

Die Costa del Sol bietet eine unvergleichliche Lebensqualität mit ihren atemberaubenden Stränden, über 300 Sonnentagen im Jahr und einer lebendigen Expatriate-Gemeinschaft. Für Schweizer digitale Nomaden bietet diese Region eine ausgezeichnete Infrastruktur, High-Speed-Internet und vielfältige Freizeitmöglichkeiten. Die von uns abgedeckten Gebiete verfügen über moderne Annehmlichkeiten, internationale Schulen und effiziente Verkehrsverbindungen, was sie zu einem idealen Ort zum Niederlassen und Gedeihen macht.

Investieren in Neubauimmobilien: Ein strategischer Schritt für DNV-Inhaber

Die Wahl einer Neubauimmobilie bietet zahlreiche Vorteile für DNV-Inhaber, die eine langfristige Basis in Spanien aufbauen möchten. Diese Häuser zeichnen sich typischerweise durch zeitgenössische Designs, Energieeffizienz und moderne Annehmlichkeiten aus und befinden sich oft in geplanten Entwicklungen mit Gemeinschaftseinrichtungen wie Pools und Fitnessstudios.

Warum Neubauten ideal für Digitale Nomaden sind

• Moderne Infrastruktur: Neubauten sind für modernes Wohnen konzipiert und umfassen oft Funktionen wie High-Speed-Internetanbindung, Hausautomation und spezielle Arbeitsbereiche.
• Energieeffizienz: Genießen Sie niedrigere Nebenkosten und einen reduzierten ökologischen Fußabdruck dank moderner Baustandards und Materialien.
• Garantieschutz: Neue Häuser werden mit umfassenden Bauträgergarantien geliefert, die für Seelenfrieden sorgen.
• Gemeinschaftliches Wohnen: Viele neue Entwicklungen bieten Gemeinschaftseinrichtungen, die ein Gemeinschaftsgefühl fördern und bequeme Freizeitmöglichkeiten bieten.
• Geringerer Wartungsaufwand: Eine neue Immobilie erfordert im Vergleich zu einem älteren Wiederverkaufshaus weniger sofortige Wartung, sodass Sie sich auf Ihre Arbeit und Ihren Lebensstil konzentrieren können.

Der Kaufprozess für Neubauten

Der Kauf einer Off-Plan- oder neu fertiggestellten Immobilie umfasst typischerweise:

1. Reservierungsvertrag: Sichern Sie Ihre Wunschimmobilie mit einer Reservierungsgebühr.
2. Privater Kaufvertrag: Unterzeichnen Sie einen Vertrag, der Zahlungspläne, Fertigstellungstermine und Immobilienspezifikationen festlegt. Zahlungen sind während des Baus in der Regel in Raten strukturiert.
3. Beurkundung beim Notar: Unterzeichnen Sie die öffentliche Kaufurkunde vor einem Notar, leisten Sie die letzte Zahlung und erhalten Sie die Schlüssel.
4. Registrierung: Die Eigentumsurkunde wird anschließend im Grundbuchamt eingetragen.

Wichtige Steuern und Kosten für Neubauimmobilien

Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien fallen bestimmte Steuern an:

• IVA (Mehrwertsteuer): Für neue Wohnimmobilien (Erstübertragung vom Bauträger) beträgt der IVA-Satz in der Regel 10 % des Kaufpreises. Dieser Satz gilt auch für bis zu zwei Garagenplätze und zugehörige Nebengebäude, die zusammen mit dem Haus verkauft werden. Beachten Sie, dass dieser für bestimmte Viviendas de Protección Oficial (VPO – Sozialwohnungen) auf 4 % gesenkt werden kann.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados – Stempelsteuer): Diese Steuer fällt zusätzlich zur IVA beim Kauf von Neubauten an. Der Satz wird von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt und liegt typischerweise zwischen 0,5 % und 1,5 %. Wir empfehlen, den aktuellen Satz speziell für Andalusien mit einem Rechtsberater zu bestätigen.
• Anwalts- und Notargebühren: Planen Sie zusätzliche 1-2 % des Kaufpreises für Anwaltsgebühren, Notargebühren und Grundbuchkosten ein.

Laufende Kosten des Immobilienbesitzes

Sobald Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, fallen jährliche Kosten an:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dies ist eine jährliche lokale Grundsteuer, ähnlich der Gemeindesteuer, die je nach Gemeinde und dem Katasterwert Ihrer Immobilie variiert.
• Basura (Müllabfuhrgebühr): Eine jährliche lokale Gemeindegebühr für die Abfallentsorgung.
• Gemeinschaftsgebühren: Wenn Ihre Immobilie Teil einer Gemeinschaft ist (z. B. eine Wohnung in einer Anlage mit Gemeinschaftseinrichtungen), zahlen Sie monatliche oder vierteljährliche Gemeinschaftsgebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Während Sie als Steuerinländer unter dem DNV gelten, wenn Sie das Beckham-Gesetz nicht anwenden oder nach dessen Ablauf, wenn Sie Eigentum besitzen und es nicht vermieten, unterstellen die spanischen Steuerbehörden ein fiktives Einkommen aus der Immobilie, das der IRNR unterliegt. Für Nicht-EU/EWR-Bürger beträgt der allgemeine Steuersatz für dieses fiktive Einkommen 24 %.

Besteuerung für Inhaber des Digitalen Nomadenvisums: Das Beckham-Gesetz

Einer der bedeutendsten Vorteile für DNV-Inhaber in Spanien ist die Möglichkeit, sich für das spezielle Steuerregime für ‘Impatriates’ zu entscheiden, das allgemein als Beckham-Gesetz (Régimen Especial de Impatriados) bekannt ist. Dieses Regime ermöglicht es Ihnen, für Zwecke der Einkommensteuer als Nichtansässiger besteuert zu werden, auch wenn Sie ein Steuerinländer in Spanien sind.

Wesentliche Vorteile des Beckham-Gesetzes

• Reduzierter Steuersatz: Nach dem Beckham-Gesetz wird Ihr spanisches Arbeitseinkommen bis zu 600.000 € mit einem Pauschalsatz von 24 % besteuert. Einkommen über 600.000 € wird mit 47 % besteuert. Dies ist oft deutlich niedriger als die progressiven Sätze der allgemeinen Einkommensteuer (IRPF) für Ansässige.
• Weltweite Einkommensbefreiung: Im Allgemeinen wird nur in Spanien erzieltes Einkommen besteuert. Die meisten passiven Auslandseinkünfte, wie Dividenden, Zinsen und Kapitalerträge aus Auslandsvermögen, sind unter diesem Regime typischerweise von der spanischen Einkommensteuer befreit.
• Keine Modelo 720-Pflicht: Sie sind von der Pflicht befreit, im Ausland gehaltene Vermögenswerte zu deklarieren (Modelo 720).
• Familieneinbeziehung: Das Regime kann auf Ihren Ehepartner und Kinder unter 25 Jahren (oder Behinderte) ausgedehnt werden, die mit Ihnen umziehen.
• Dauer: Dieses vorteilhafte Steuerregime kann für das Jahr, in dem Sie Ihren Wohnsitz in Spanien begründen, plus die folgenden fünf Steuerjahre angewendet werden, was Ihnen insgesamt sechs Jahre an Steuervorteilen verschafft.

Beantragung des Beckham-Gesetzes

Um vom Beckham-Gesetz zu profitieren, müssen Sie bestimmte Kriterien erfüllen und sich innerhalb einer strengen Frist bewerben:

1. Sie dürfen in den fünf Steuerperioden vor Ihrem Umzug kein Steuerinländer in Spanien gewesen sein.
2. Ihr Umzug nach Spanien muss eine direkte Folge Ihrer Arbeit sein, entweder durch einen Arbeitsvertrag, als Geschäftsführer eines Unternehmens, durch die Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit oder durch die Erbringung von Dienstleistungen als hochqualifizierter Fachmann für aufstrebende Unternehmen (was DNV-Inhaber einschließt).
3. Sie dürfen keine Einkünfte erzielen, die einer Betriebsstätte in Spanien zugerechnet werden können.
4. Sie müssen Modelo 149 innerhalb von sechs Monaten nach der Anmeldung bei der spanischen Sozialversicherung oder dem Beginn Ihrer Tätigkeit in Spanien bei der Agencia Tributaria einreichen.
5. Anschließend reichen Sie jährlich Modelo 151 ein, anstelle des Standard-Modelo 100 für Ansässige.

Finanzierung Ihrer Neubauimmobilie

Für Schweizer Investoren, die ihren Neubaukauf finanzieren möchten, bieten spanische Banken Hypotheken für Nichtansässige an. Typischerweise liegt das Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) für Nichtansässige zwischen 60 % und 70 % der Immobilienbewertung. Das bedeutet, Sie sollten sich darauf vorbereiten, eine Anzahlung von 30 % bis 40 % des Kaufpreises selbst zu decken. Zusätzlich müssen Sie die Kaufnebenkosten (Steuern, Notar- und Anwaltsgebühren) einplanen, die weitere 10 % bis 15 % des Immobilienpreises ausmachen können. Insgesamt sollten Sie damit rechnen, etwa 42 % bis 45 % des Immobilienpreises als Eigenkapital zur Verfügung zu haben.

Immobilienverkauf als Nichtansässiger: Der 3%-Einbehalt

Es ist wichtig, die ‘3%-Einbehalt’-Regel zu verstehen, die gilt, wenn Sie eine spanische Immobilie verkaufen, während Sie kein Steuerinländer in Spanien sind. In einem solchen Szenario ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diese direkt über Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) abzuführen. Dies dient als Vorauszahlung auf eine potenzielle Kapitalertragssteuerpflicht, die Sie als nichtansässiger Verkäufer haben könnten. Der Verkäufer reicht später Modelo 210 ein, um seine tatsächlichen Kapitalerträge zu deklarieren, und kann eine Rückerstattung beantragen, falls der 3%-Einbehalt eine Überzahlung war. Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs Steuerinländer in Spanien sind (z. B. unter dem DNV oder nach Ablauf des Beckham-Gesetzes), würde diese Einbehaltsregel nicht auf Sie zutreffen.

Ihr neues Kapitel in Spanien

Die Kombination aus Spaniens Digitalem Nomadenvisum und dem attraktiven Neubauimmobilienmarkt bietet Schweizer Investoren eine einzigartige Gelegenheit, einen erfüllten Lebensstil an der Costa del Sol zu genießen. Vom Navigieren durch den Aufenthaltsantrag bis zur Sicherung Ihres Traumhauses in den von uns empfohlenen Projekten ist das Verständnis der spezifischen Anforderungen und steuerlichen Auswirkungen entscheidend. Wir von Life in Costa sind hier, um Sie bei jedem Schritt zu begleiten und einen reibungslosen Übergang in Ihr neues Leben in der Sonne zu gewährleisten.