Mietrenditen nach Ortschaft: Marbella vs. Estepona vs. Fuengirola
Estepona führt bei den drei Städten oft die Brutto-Mietrendite an (ca. 5.5 bis 7.5 Prozent), Fuengirola bietet stabile, auslastungsabhängige Langzeitmietrenditen, und Marbella tauscht eine geringere Bruttorendite gegen Kapitalwachstum ein. Unabhängig von der angegebenen Kennzahl entscheiden die Nichtresidentensteuer (IRNR via Modelo 210), Kaufsteuern und die VFT-Touristenlizenz darüber, was Sie tatsächlich behalten.
Die Mietrenditen an der Costa del Sol variieren stadtweise viel stärker, als die meisten Broschüren zugeben. Dieser Leitfaden vergleicht die Mietrenditen in Marbella, Estepona und Fuengirola, drei der meistgesuchten Märkte der Küste, und zeigt dann, wie spanische Steuern und Lizenzen einen ausgewiesenen Prozentsatz in den Nettoertrag umwandeln, der tatsächlich auf Ihrem Bankkonto ankommt. Wenn Sie als ausländischer Käufer eine Neubauwohnung zur Vermietung in Betracht ziehen, ändert die von Ihnen gewählte Stadt den Bruttowert, aber der Papierkram ändert den Nettowert.
Warum die Mietrendite entlang einer Küste so stark variiert
Die Bruttomietrendite ist einfach die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Zwei Dinge ziehen sie entlang dieser Küste in entgegengesetzte Richtungen. Top-Städte erzielen höhere Mieten, aber noch höhere Preise, was die Rendite schmälert. Günstigere Städte haben billigere Bestände und eine zuverlässige Nachfrage von Mietern, was die Rendite erhöht. Hinzu kommt die Unterscheidung zwischen Langzeitmieten (ein stabiles Zwölf-Monats-Mietverhältnis) und Kurzzeit-Ferienvermietungen (höhere Übernachtungspreise, aber saisonale Lücken, Verwaltungskosten und eine Lizenzpflicht). Ein realistischer Vergleich muss diese beiden Strategien getrennt halten, da eine Kurzzeitmiete von 8 Prozent und eine Langzeitmiete von 4 Prozent dieselbe Wohnung beschreiben können.
Mietrenditen nach Städten: Marbella vs. Estepona vs. Fuengirola
Die folgende Tabelle zeigt die für 2026 gemeldeten indikativen Bruttorenditespannen. Betrachten Sie diese als Marktsignale, nicht als Garantien: Die tatsächliche Rendite hängt von der spezifischen Einheit, ihrem Meerblick, ihrer Entfernung zum Strand und davon ab, wie gut sie verwaltet wird.
| Stadt | Indikative Bruttorendite (Langzeitmiete) | Kurzzeitmieten-Potenzial | Anlegerprofil |
|---|---|---|---|
| Marbella | Rund 3,5 bis 5,5 Prozent 3 | Rund 6 bis 9 Prozent bei gut geführten Einheiten 3 | Kapitalwachstum zuerst, Rendite zweitrangig |
| Estepona | Rund 5,5 bis 7,5 Prozent 12 | Stark, angetrieben durch die Neugestaltung der Strandpromenade 1 | Ausgewogene Rendite und Wachstum |
| Fuengirola | Auslastungsgeführt, preislich wettbewerbsfähiger Bestand 1 | Hohe Ganzjahresnachfrage 1 | Stetiges Einkommen, niedrigerer Einstiegspreis |
Marbella
Marbella weist bei Langzeitmieten typischerweise die niedrigste Bruttorendite der drei auf, etwa 3,5 bis 5,5 Prozent, da die Preise hoch sind 3. Ihr Fall beruht auf Kapitalzuwachs und erstklassiger Kurzzeitvermietungsleistung, wobei gut verwaltete Einheiten 6 bis 9 Prozent brutto erreichen können 3. Wenn Ihre Priorität ein widerstandsfähiger Vermögenswert an einem weltweit anerkannten Standort ist und nicht die höchste Einkommensvervielfachung, passt Marbella, aber Sie sollten keine Rendite wie in einer Value-Stadt erwarten.
Estepona
Estepona wird wiederholt zu den Gewinnern des Jahres 2026 für reine Mietrendite gezählt, mit erwarteten Bruttoerträgen, die üblicherweise im Bereich von 5,5 bis 7,5 Prozent liegen und oft um 6 bis 7 Prozent angegeben werden 12. Infrastrukturverbesserungen, die Neugestaltung der Strandpromenade und eine lebhafte Altstadt haben die Nachfrage der Mieter erweitert, ohne die Preise bisher auf Marbella-Niveau zu treiben, was die Rendite attraktiv hält 1. Für viele ausländische Käufer ist es das Gleichgewicht: besseres Einkommen als Marbella, mehr Wachstumspotenzial als in den älteren Ferienorten.
Fuengirola
Fuengirola ist die Geschichte der Auslastung. Wettbewerbsfähig gepreiste Wohnungen und eine starke Ganzjahresnachfrage sowohl von Langzeitmietern als auch von Urlaubern machen es zu einem Favoriten für einkommensorientierte Käufer anstelle von Trophäenjägern 1. Die Renditen hier werden eher durch hohe Auslastung und niedrige Einstiegspreise als durch ausgewiesene Mieten bestimmt, sodass der Nettoertrag nach Abzug der Kosten oft gut dasteht. Es passt zu einem Käufer, der einen zuverlässigen Cashflow in Flughafennähe wünscht.
Die Steuer, die Ihre Nettorendite bestimmt: IRNR und Modelo 210
Jeder Nichtansässige, der spanische Mieteinnahmen erzielt, muss diese über den Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) auf dem Formular Modelo 210 4 deklarieren. Der Satz beträgt 19 Prozent für Einwohner der EU, des EWR, Islands, Liechtensteins und Norwegens und 24 Prozent für Nicht-EU-Bürger, wozu seit dem Brexit das Vereinigte Königreich gehört 4. Der Unterschied liegt nicht nur im Steuersatz. Vermieter aus der EU und dem EWR werden auf das Nettoeinkommen besteuert und können Kosten wie IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Hypothekenzinsen und Abschreibungen abziehen, während Nicht-EU-Vermieter historisch auf Bruttoeinnahmen ohne Abzüge besteuert wurden 4. Ein Gerichtsurteil aus dem Jahr 2025 öffnete auch Nicht-EU-Eigentümern die Tür zum Abzug von Ausgaben, aber die Umsetzung wird noch geklärt, daher sollten Nicht-EU-Käufer beide Szenarien modellieren 4.
Die Berichterstattung wird ebenfalls strenger. Die im Juni 2026 veröffentlichte Verordnung HAC/623/2026 erweitert die Angaben, die eine vermietete Immobilie in der IRNR-Erklärung offenlegen muss: präzise Identifizierung der Immobilie, Bruttoeinkommen, die angewandten abzugsfähigen Ausgaben und das daraus resultierende Nettoeinkommen 7. Führen Sie von Anfang an saubere Aufzeichnungen. Wenn Sie später verkaufen, werden Kapitalgewinne von Nichtansässigen mit 19 Prozent besteuert, und der Käufer muss 3 Prozent des Verkaufspreises als Anzahlung einbehalten und über Modelo 211 zahlen, was Sie bei Ihrer Einreichung zurückfordern oder verrechnen können 4. Verwandte Lektüre in dieser Reihe behandelt Modelo 210 ausführlich und den Verkaufsprozess für Nichtansässige.
Kaufkosten, die Ihren Einstiegspreis bestimmen
Ihr Renditenenner ist der All-inclusive-Kaufpreis, daher sind die Erwerbssteuern wichtig. Für einen Neubau, der von einem Bauträger gekauft wird, zahlen Sie 10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer) 6. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz 1,2 Prozent, was von der Junta de Andalucía als seit dem 28. April 2021 gemäß Ley 5/2021 in Kraft bestätigt wurde 5. Eine Wiederverkaufsimmobilie ist anders: Anstelle von IVA und AJD zahlen Sie ITP (Übertragungssteuer), die in Andalusien allgemein auf 7 Prozent festgelegt ist 5. Sie zahlen niemals beide Regime beim selben Kauf. Planen Sie Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren zusätzlich ein, sowie die NIE, die Sie vor dem Abschluss benötigen. Unsere Leitfäden zu Kaufkosten und Kaufprozess schlüsseln diese Posten auf.
Finanzierung als Nichtansässiger
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, beeinflusst die Beleihungsgrenze sowohl Ihre Einstiegskosten als auch Ihre abzugsfähigen Zinsen. Nichtansässige Käufer leihen sich im Jahr 2026 typischerweise zwischen 60 und 70 Prozent des Beleihungswertes, wobei das obere Ende für stärkere Finanzprofile und EU-Antragsteller reserviert ist, und Nicht-EU-Antragsteller oft näher bei 50 bis 60 Prozent liegen 8. Aktive Kreditgeber an der Küste sind Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank und UCI 8. Da Eigentümer aus der EU und dem EWR Hypothekenzinsen von den Mieteinnahmen abziehen können, kann die Finanzierung die Nettorendite verbessern und gleichzeitig die Kapitalausgaben verteilen 48. Planen Sie eine Bewertung ein und berücksichtigen Sie die Hypotheken-AJD und die Bearbeitungskosten in Ihrem Modell.
Touristenlizenzen und die Frage der Kurzzeitvermietung
Ein Großteil des Unterschieds zwischen Langzeit- und Kurzzeitmietrendite hängt davon ab, ob Sie eine Ferienwohnung legal betreiben können. In Andalusien ist ein Ferienhaus eine Vivienda con Fines Turisticos (VFT), die durch Decreto 28/2016 geregelt und durch Decreto 31/2024 und Decreto-ley 1/2025 aktualisiert wurde 910. Die Registrierung ist eine declaracion responsable, die beim Registro de Turismo de Andalucia eingereicht wird, keine diskretionäre Genehmigung, aber die jüngsten Reformen fügten Kapazitätsbeschränkungen, eine Erklärung zur urbanen Kompatibilität und, seit April 2025, eine Anforderung für eine explizite Zustimmung der Eigentümergemeinschaft hinzu 910. Seit Ende 2025 müssen VFT-Immobilien auch im nationalen NRUA-Register erscheinen 9. Der Betrieb ohne Registrierung birgt hohe Geldstrafen, daher sollten Sie die Eignung einer bestimmten Einheit und deren Gemeinschaftsregeln überprüfen, bevor Sie eine Kurzzeitmietrendite garantieren 10. Wenn Ihr Gebäude Ferienvermietungen blockiert, modellieren Sie stattdessen den Langzeitmietwert.
Eine ausgewiesene Rendite in eine Nettokennzahl umwandeln
Um die drei Städte ehrlich zu vergleichen, gehen Sie von oben nach unten vor. Beginnen Sie mit der Bruttorendite für Ihre gewählte Strategie, ziehen Sie dann IRNR mit 19 oder 24 Prozent auf der steuerpflichtigen Basis, wiederkehrende IBI und Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Verwaltung (typischerweise höher für Kurzzeitmieten) und alle Hypothekenkosten ab 4. Estepona liegt bei der Bruttorendite oft an der Spitze der drei, Fuengirola verteidigt seinen Nettowert tendenziell durch Auslastung und niedrige Preise, und Marbella verlangt von Ihnen, einen geringeren Einkommensmultiplikator im Austausch für Wachstum und Prestige zu akzeptieren 123. Die richtige Antwort hängt davon ab, ob Sie für den Cashflow, für die Wertsteigerung oder für den persönlichen Gebrauch mit Nebeneinnahmen kaufen. Im Hinblick auf den Lebensstil wird die Küste ganzjährig vom Flughafen Málaga mit dichten europäischen Verbindungen bedient, neben etablierten internationalen Schulen und privater Gesundheitsversorgung, die alle die Mietnachfrage in jeder Stadt hier stützen.
Häufig gestellte Fragen
Welche der drei Städte hat die höchste Mietrendite?
Bei Langzeitvermietungen erzielt Estepona im Allgemeinen die höchste Bruttorendite der drei, üblicherweise um 5.5 bis 7.5 Prozent für 2026 angegeben, während Marbella tendenziell niedriger liegt, bei etwa 3.5 bis 5.5 Prozent, da die Preise höher sind. Fuengirola konkurriert eher über die Auslastung und niedrige Einstiegspreise als über Spitzenmieten. Kurzzeitrenditen können überall höher sein, erfordern jedoch eine VFT tourist licence.
Wie wird mein Mieteinkommen als ausländischer Eigentümer besteuert?
Über die IRNR auf Modelo 210. Einwohner der EU und des EWR zahlen 19 Prozent und können Ausgaben wie IBI, community fees, insurance und mortgage interest abziehen; Nicht-EU-Bürger zahlen 24 Prozent und wurden historisch auf das Bruttoeinkommen besteuert, obwohl eine Entscheidung aus dem Jahr 2025 die Abzugsmöglichkeiten für sie erweitern könnte, vorbehaltlich weiterer Klärung.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus zur Vermietung?
Ein Neubau von einem Bauträger unterliegt der IVA (VAT) von 10 Prozent plus der AJD stamp duty, die in Andalucía 1.2 Prozent beträgt. Eine Bestandsimmobilie unterliegt stattdessen der ITP transfer tax von allgemein 7 Prozent in Andalucía. Sie zahlen niemals beide Regelungen für denselben Kauf, und notary, registry und legal fees fallen zusätzlich an.
Benötige ich eine Lizenz, um meine Wohnung an Urlauber zu vermieten?
Ja. In Andalucía muss eine Ferienimmobilie als Vivienda con Fines Turisticos (VFT) beim Registro de Turismo de Andalucia registriert werden, und seit Ende 2025 auch im nationalen NRUA registry. Jüngste Reformen führten Kapazitätsgrenzen, eine Erklärung zur urban-compatibility und eine Zustimmungspflicht der community-of-owners ein, und eine nicht registrierte Vermietung birgt hohe Geldstrafen.
Wie viel kann ein Nichtansässiger leihen, um an der Costa del Sol zu kaufen?
Im Jahr 2026 erhalten nicht ansässige Käufer typischerweise 60 bis 70 Prozent loan-to-value, wobei das obere Ende für stärkere EU-Profile reserviert ist und Nicht-EU-Antragsteller oft näher bei 50 bis 60 Prozent liegen. Aktive Kreditgeber sind Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank und UCI. EU- und EWR-Eigentümer können Hypothekenzinsen vom Mieteinkommen abziehen.
Was passiert steuerlich, wenn ich irgendwann verkaufe?
Kapitalgewinne von Nichtansässigen werden mit 19 Prozent besteuert. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des Verkaufspreises einzubehalten und diese über Modelo 211 als a payment on account an die Steuerbehörde zu zahlen, die Sie dann bei der Einreichung Ihrer Gewinnerklärung verrechnen. Führen Sie vollständige Aufzeichnungen über Anschaffungskosten und Verbesserungen, um den steuerpflichtigen Gewinn zu mindern.
