Steuern für kanadische Käufer von Immobilien in Spanien

Der Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol oder anderswo in Andalusien, Spanien, als kanadischer Käufer bedeutet, sich in einer speziellen Steuerlandschaft zurechtzufinden. Das Verständnis dieser Verpflichtungen ist entscheidend für eine reibungslose und gesetzeskonforme Transaktion. Dieser Leitfaden beschreibt die wichtigsten Steuern und damit verbundenen Kosten, die Ihnen vom Erstkauf über den laufenden Besitz bis zum eventuellen Verkauf entstehen, zugeschnitten auf das Jahr 2026 und in britischem Englisch verfasst.

Vor dem Kauf: Die NIE-Nummer

Bevor Sie sich an fast jeder finanziellen oder rechtlichen Aktivität in Spanien beteiligen können, einschließlich des Immobilienkaufs, benötigen Sie eine Número de Identificación de Extranjero (NIE). Dies ist eine einzigartige Identifikationsnummer für Ausländer und ist für Steuerzwecke und die Unterzeichnung von Verträgen zwingend erforderlich.

• Die NIE ist eine persönliche Identifikationsnummer, die von der spanischen Nationalpolizei ausgestellt wird.
• Sie wird für die Eröffnung eines Bankkontos, die Unterzeichnung der Eigentumsurkunde, die Zahlung von Steuern und vieles mehr benötigt.
• Sie können Ihre NIE in Spanien bei einer Polizeistation (Comisaría de Policía) oder einem Ausländeramt (Oficina de Extranjería), normalerweise nach Terminvereinbarung (cita previa), oder bei einem spanischen Konsulat in Kanada beantragen.
• Das offizielle Antragsformular ist das EX-15.

Steuern beim Kauf von Neubauimmobilien

Beim Kauf einer Neubauimmobilie (obra nueva) direkt von einem Bauträger in Spanien fallen zwei Hauptsteuern an: die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD).

Mehrwertsteuer (IVA)

Die IVA ist eine nationale Steuer, die auf den Verkauf von Neubauimmobilien angewendet wird. Für Wohnneubauimmobilien beträgt der allgemeine Satz 10% des Kaufpreises. Dieser Satz ist in allen spanischen autonomen Gemeinschaften einheitlich. Wenn Sie beispielsweise eine Neubauimmobilie für 300.000 € erwerben, würde die zu zahlende IVA 30.000 € betragen.

Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD)

AJD ist eine weitere Steuer, die auf den Kauf von Neubauimmobilien und bestimmte andere Rechtsdokumente anwendbar ist. Diese Steuer wird auf die öffentliche Kaufurkunde erhoben. Der Satz der AJD variiert je nach autonomer Gemeinschaft. In Andalusien, zu dem auch die Costa del Sol gehört, beträgt der allgemeine Satz für Neubauimmobilien 1.2% des in der Urkunde angegebenen Wertes der Immobilie.

Zum Beispiel würde die AJD für eine Neubauimmobilie im Wert von 300.000 € 3.600 € betragen (1,2 % von 300.000 €).

Zugehörige Kaufnebenkosten

Neben den Hauptsteuern fallen weitere Kosten im Immobilienkaufprozess an:

• Notargebühren: Dies sind gesetzlich geregelte Gebühren für die öffentliche Kaufurkunde. Sie liegen typischerweise zwischen 0.2% und 0.5% des Kaufpreises.
• Grundbuchamtsgebühren: Für die Eintragung der Immobilie in Ihrem Namen im Grundbuchamt fallen Kosten an, die üblicherweise zwischen 0.1% und 0.25% des Immobilienwertes liegen.
• Anwaltsgebühren: Es wird dringend empfohlen, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, um eine Due Diligence durchzuführen, Verträge zu entwerfen und die rechtlichen Aspekte des Kaufs zu verwalten. Anwaltsgebühren liegen typischerweise zwischen 1% und 1.5% (+ IVA) des Kaufpreises.
• Hypothekenkosten: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, können zusätzliche Kosten wie eine Immobilienbewertung (tasación) und potenzielle Bearbeitungsgebühren anfallen. Für Nichtansässige bieten spanische Banken in der Regel ein Beleihungsauslaufverhältnis (Loan-to-Value, LTV) von 60% bis 70% des Immobilienwerts oder Kaufpreises an, je nachdem, welcher Wert niedriger ist.

Insgesamt sollten Sie für eine Neubauimmobilie in Andalusien zusätzliche 10% bis 15% des Kaufpreises einplanen, um alle Steuern und damit verbundenen Kosten zu decken.

Jährliche Grundbesitzsteuern

Als nicht ansässiger Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen Sie jährlichen Steuern.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Die IBI ist eine jährliche kommunale Grundsteuer, ähnlich der Gemeindeabgabe, die an die lokale Stadtverwaltung gezahlt wird, in der sich die Immobilie befindet. Der Betrag wird auf der Grundlage des Katasterwerts (valor catastral) der Immobilie berechnet, der ein administrativer Wert ist und typischerweise niedriger als der Marktwert. Der IBI-Satz variiert erheblich zwischen den Gemeinden (z.B. 0.7258% in Sevilla für städtische Immobilien im Jahr 2026), daher sollten Sie den spezifischen Satz für Ihren gewählten Standort überprüfen.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – Einkommensteuer für Nichtansässige

Kanadische Staatsbürger, die Immobilien in Spanien besitzen, gelten als nicht steuerlich ansässig, wenn sie weniger als 183 Tage im Jahr im Land verbringen. Nichtansässige unterliegen der IRNR auf alle in Spanien erzielten Einkünfte, einschließlich zugerechneter Einkünfte aus Immobilien oder tatsächlicher Mieteinnahmen. Das Formular Modelo 210 wird zur Erklärung dieser Steuer verwendet.

Es gibt zwei primäre Szenarien für die IRNR in Bezug auf Immobilien:

1. Zugerechnetes Einkommen (für nicht vermietete Immobilien): Wenn Ihre Immobilie nicht vermietet ist und für Ihren persönlichen Gebrauch bestimmt ist, rechnen die spanischen Steuerbehörden ein theoretisches Einkommen an. Dies wird im Allgemeinen als 1.1% oder 2% des Katasterwerts der Immobilie berechnet, je nachdem, wann der Katasterwert zuletzt überprüft wurde. Für Nicht-EU/EWR-Ansässige wird dieses zugerechnete Einkommen derzeit mit einem Pauschalsatz von 24% besteuert.
2. Mieteinnahmen (für vermietete Immobilien): Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, unterliegen die tatsächlichen Mieteinnahmen (Bruttoeinnahmen) der IRNR. Für Nicht-EU/EWR-Ansässige (wie Kanadier) beträgt der Steuersatz auf Mieteinnahmen in der Regel 24% der Brutto-Mieteinnahmen, wobei keine Abzüge für Ausgaben zulässig sind.

Steuern beim Immobilienverkauf

Sollten Sie sich entscheiden, Ihre spanische Immobilie zu verkaufen, fallen zwei Hauptsteuern an:

Plusvalía Municipal (kommunale Wertzuwachssteuer)

Dies ist eine lokale Steuer, die von der Stadtverwaltung auf den Wertzuwachs des städtischen Bodens (ohne Gebäude) vom Kaufdatum bis zum Verkaufsdatum erhoben wird. Seit 2021 müssen Sie diese Steuer nicht zahlen, wenn kein tatsächlicher Wertzuwachs des Bodens vorliegt. Sie können zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen: einer objektiven Methode, die auf dem Katasterwert und Koeffizienten basiert, oder einer realen Methode, die auf dem tatsächlichen Gewinn basiert. Der Verkäufer ist in der Regel für die Zahlung der Plusvalía Municipal verantwortlich.

Kapitalertragsteuer (CGT) für Nichtansässige

Als Nichtansässiger unterliegt jeder Gewinn aus dem Verkauf Ihrer spanischen Immobilie der Kapitalertragsteuer (IRNR, speziell auf Kapitalgewinne). Für Nichtansässige beträgt der Steuersatz auf Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen derzeit 19% des Nettogewinns. Der Nettogewinn wird berechnet als Verkaufspreis minus Anschaffungspreis, zuzüglich bestimmter abzugsfähiger Ausgaben (z.B. Notargebühren, beim Kauf gezahlte Steuern, Renovierungskosten).

3% Einbehalt beim Verkauf

Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag über Modelo 211 an die spanischen Steuerbehörden (Agencia Tributaria) zu zahlen. Diese 3% dienen als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuerpflicht des Verkäufers. Ist die tatsächliche CGT geringer als die einbehaltenen 3%, kann der Verkäufer eine Rückerstattung beantragen. Ist sie höher, muss der Verkäufer die Differenz über Modelo 210 zahlen.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Spanien-Kanada

Spanien und Kanada haben ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Dieses Abkommen zielt darauf ab, zu verhindern, dass Einzelpersonen in beiden Ländern zweimal auf dasselbe Einkommen oder Vermögen besteuert werden. Es legt fest, welches Land das Recht hat, verschiedene Arten von Einkommen zu besteuern, und bietet Mechanismen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, oft durch Steuergutschriften oder -befreiungen. Es ist unerlässlich, einen Steuerberater zu konsultieren, der sowohl im spanischen als auch im kanadischen Steuerrecht erfahren ist, um zu verstehen, wie das DBA in Ihrer spezifischen Situation angewendet wird.

Golden Visa und Aufenthaltserlaubnis

Es ist wichtig zu beachten, dass das spanische Golden-Visa-Programm, das zuvor eine Aufenthaltserlaubnis im Austausch für einen erheblichen Immobilienkauf (500.000 €) gewährte, am 3. April 2025 eingestellt wurde. Daher gewährt der Immobilienkauf in Spanien keine automatischen Aufenthaltsrechte mehr. Andere Visumoptionen, wie das Non-Lucrative Visa, können weiterhin verfügbar sein, haben jedoch andere Anforderungen.

Fazit

Das spanische Steuersystem für nicht ansässige Immobilienkäufer, insbesondere für Neubauten, umfasst mehrere Phasen und Steuerarten. Obwohl dieser Leitfaden einen umfassenden Überblick über die in Andalusien für kanadische Käufer im Jahr 2026 geltenden Steuern und Kosten bietet, können Steuergesetze komplex sein und sich ändern. Es wird dringend empfohlen, qualifizierte spanische und kanadische Steuerfachleute zu beauftragen, um die vollständige Einhaltung zu gewährleisten und Ihre Steuerposition während Ihrer gesamten Immobilieneigentümerreise zu optimieren.