Steuern für in den VAE ansässige Käufer von Immobilien in Spanien

Der Kauf an der Costa del Sol aus den Vereinigten Arabischen Emiraten ist unkompliziert, aber die steuerliche Behandlung unterscheidet sich in wichtigen Punkten von der eines EU-Käufers. Dieser Leitfaden legt die Steuern für Käufer von Immobilien in Spanien mit Sitz in den VAE dar: was Sie beim Kauf zahlen, was Sie jährlich als Nichtansässiger zahlen und was beim Verkauf passiert. Alle Angaben beziehen sich auf Andalusien (das die gesamte Costa del Sol regelt) und sind für 2026 aktuell. Behalten Sie die spanischen Formularnamen so bei, wie sie erscheinen, da Ihr Anwalt (abogado) und Gestor sie verwenden werden.

Kaufsteuern für Käufer aus den VAE: Neubau versus Wiederverkauf

Die größte einzelne Steuer bei der Fertigstellung hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau (direkt vom Bauträger gekauft) oder einen Wiederverkauf (gebraucht) handelt. Diese Unterscheidung gilt für jeden Käufer, unabhängig von der Nationalität, sodass ein Einwohner der VAE dieselben Kaufsteuersätze zahlt wie jeder andere.

Neubauimmobilie: IVA plus AJD

Ein direkt vom Bauträger erworbenes neues Eigenheim unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % des deklarierten Preises, zuzüglich AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer) von 1,2 % in Andalusien. Die Gesamtsteuerlast für einen Neubau beträgt somit etwa 11,2 % ¹². Die IVA wird dem Bauträger bei jeder Abschlagszahlung gezahlt und die AJD wird bei Unterzeichnung und Registrierung der Urkunde (escritura) beglichen.

Wiederverkaufsimmobilie: ITP

Ein gebrauchtes Eigenheim ist von der IVA befreit und unterliegt stattdessen der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer) mit einem Pauschalsatz von 7 % in Andalusien ¹². Es gibt keine separate AJD für einen Wiederverkauf, da die beiden Steuern sich gegenseitig ausschließen. In Andalusien gibt es reduzierte ITP-Sätze (zum Beispiel für ein Hauptwohnsitz unter einer Preisobergrenze oder für professionelle Wiederverkäufer), diese gelten jedoch selten für einen Zweitwohnungskäufer aus Übersee, planen Sie daher den vollen Satz von 7 % ein.

Weitere Kosten bei Fertigstellung

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notargebühren (landesweit etwa 550 bis 1.400 Euro), Grundbuchgebühren (etwa 400 bis 950 Euro) und Rechts- oder Übertragungsgebühren einkalkulieren ¹. Ein realistisches Gesamtbudget liegt bei etwa 13 % bis 15 % über dem Preis für einen Neubau und etwa 9 % bis 11 % für einen Wiederverkauf ¹. Wenn Sie einen Off-Plan-Kauf tätigen, müssen vor der Übergabe gezahlte Anzahlungen gesetzlich durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein (der Schutz, der historisch als Ley 57/1968 bekannt war und nun in der Ley de Ordenación de la Edificación verankert ist); bestehen Sie darauf, diese Garantie einzusehen. Weitere Details finden Sie in unseren verwandten Leitfäden zu Kaufkosten und Off-Plan-Käufen.

Erlangung einer NIE und Zahlung als Nichtansässiger

Jeder Käufer benötigt vor Abschluss eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die spanische Ausländersteuernummer. Staatsangehörige der VAE können diese beim spanischen Konsulat in Abu Dhabi oder Dubai oder in Spanien beantragen, und ein Anwalt kann im Rahmen einer Vollmacht handeln. Die NIE ist die Verbindung zur Agencia Tributaria (der spanischen Steuerbehörde) für jede der unten beschriebenen Einreichungen.

Jährliche Steuer als nichtansässiger Eigentümer: IRNR und Modelo 210

Sobald Sie ein Eigenheim an der Costa del Sol besitzen, aber in den VAE leben, sind Sie für spanische Steuerzwecke ein Nichtansässiger und unterliegen der IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Der entscheidende Punkt für Käufer aus den VAE ist der Steuersatz: Einwohner der EU oder des EWR werden mit 19 % besteuert, da die VAE jedoch außerhalb dieser Zone liegen, wird ein Eigentümer mit Sitz in den VAE mit dem allgemeinen Nichtansässigen-Satz von 24 % besteuert ³.

Wenn Sie die Immobilie zur Eigennutzung behalten

Wird das Eigenheim nicht vermietet, erhebt Spanien eine Steuer auf ein fiktives „zugerechnetes Einkommen“. Dieses wird als 2 % des Katasterwertes (valor catastral) berechnet, reduziert auf 1,1 %, wenn der Katasterwert in den letzten Jahren überarbeitet wurde ⁴. Diese Basis wird dann mit dem Nichtansässigen-Satz von 24 % besteuert und einmal jährlich auf dem Modelo 210 deklariert ³⁴. In der Praxis beläuft sich die jährliche Rechnung für eine bescheiden bewertete Wohnung oft auf einige hundert Euro, muss aber auch in einem Jahr ohne Mieteinnahmen eingereicht werden.

Wenn Sie die Immobilie vermieten

Mieteinnahmen werden ebenfalls auf dem Modelo 210 deklariert und für einen Einwohner der VAE mit 24 % besteuert. Entscheidend ist, dass die Abzugsfähigkeit von Ausgaben (Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen, Maklergebühren) von den Mieteinnahmen nur für EU/EWR-Ansässige gilt, die mit 19 % besteuert werden. Als Nicht-EU-Vermieter werden Sie in der Regel auf die Bruttomiete mit 24 % besteuert, ohne Abzug von Kosten ³. Diese Asymmetrie ist der Hauptgrund, warum die effektive Steuer auf die Mietrendite eines Käufers aus den VAE höher ist als die eines EU-Nachbarn, und es lohnt sich, dies zu modellieren, bevor Sie mit Netto-Mietrenditen rechnen.

IBI und andere lokale Gebühren

Unabhängig von der IRNR zahlt jeder Eigentümer die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung (ayuntamiento) als Prozentsatz des Katasterwertes festgelegt wird, typischerweise im Bereich von 0,4 % bis 1,1 % für städtisches Eigentum ⁵. Rechnen Sie auch mit einer Müllgebühr (basura) und Gemeinschaftsgebühren, wenn die Immobilie in einer Siedlung liegt. Dies sind lokale Kosten, die vom Spanien-VAE-Abkommen nicht betroffen sind.

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Nichtansässige unterliegen der spanischen Vermögenssteuer nur auf in Spanien befindliche Vermögenswerte, mit einem allgemeinen Freibetrag von 700.000 Euro pro Person ⁵. Andalusien gewährt eine vollständige regionale Ermäßigung, sodass die regionale Vermögenssteuer effektiv neutralisiert wird. Die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) greift jedoch weiterhin bei einem Nettovermögen in Spanien über 3 Millionen Euro, mit progressiven Sätzen von 1,7 % bis zu 3,5 % ⁵. Für die meisten Einzelimmobilienkäufer ist dies nicht relevant, aber hochvermögende oder Multi-Immobilien-Investoren aus den VAE sollten sich vor der Strukturierung eines Kaufs beraten lassen.

Verkauf: die 3 % Einbehaltung und Kapitalerträge

Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die Agencia Tributaria (über Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers zu zahlen ¹. Der Verkäufer reicht dann das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Kapitalgewinn zu begleichen, der für Nichtansässige mit 19 % besteuert wird ³. Übersteigt die einbehaltene 3 % die tatsächliche 19 %-Verbindlichkeit (oder liegt ein Verlust vor), wird der Überschuss erstattet; ist der Gewinn höher, ist der Restbetrag fällig. Eine separate kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, plusvalía municipal, liegt normalerweise in der Verantwortung des Verkäufers. Bewahren Sie jede Rechnung vom Kauf (Steuern, Notar, Rechtsanwalt, Verbesserungsarbeiten) auf, da diese Ihre Kostenbasis erhöhen und den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren.

Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-VAE (und warum es möglicherweise nicht hilft)

Spanien und die VAE haben seit 2007 ein Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft ⁶. Sein Zweck ist es, die doppelte Besteuerung desselben Einkommens zu verhindern und Besteuerungsrechte zuzuweisen. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen sind jedoch in dem Land steuerpflichtig, in dem sich das Vermögen befindet, sodass Spanien das Recht behält, Ihr Eigenheim an der Costa del Sol gemäß dem Abkommen zu besteuern. Da die VAE keine persönliche Einkommensteuer auf natürliche Personen erheben, gibt es in der Regel keine VAE-Steuer, auf die die von Ihnen gezahlte spanische Steuer angerechnet werden könnte. Der praktische Effekt ist, dass die spanische IRNR und die Kapitalertragssteuer in der Regel eine endgültige Kostenposition darstellen, die Sie zu Hause nicht zurückfordern können. Betrachten Sie jede Zahl, die Sie für einen EU-Käufer gesehen haben, als Untergrenze, nicht als Ihre Zahl.

Residenz, Visa und Hypotheken

Der Kauf einer Immobilie führt nicht mehr zu einem Aufenthaltsrecht. Spaniens Golden Visa, das ein Aufenthaltsrecht für eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro gewährte, wurde am 3. April 2025 gemäß Organischem Gesetz 1/2025 für neue Antragsteller geschlossen; bestehende Inhaber behalten ihre Rechte, aber der Immobilienweg ist entfallen ⁷. Staatsangehörige der VAE, die in Spanien leben möchten, nutzen nun die gewöhnlichen Wege, hauptsächlich das nicht-gewinnorientierte Visum (für Personen mit ausreichend passiven Einkommen) oder das Visum für digitale Nomaden (für Remote-Worker) ⁷. Der Besitz eines Eigenheims an der Costa del Sol kann einen solchen Antrag unterstützen, verleiht aber nicht von selbst das Recht, über die standardmäßige 90-Tage-Schengen-Touristenfrist hinaus zu bleiben.

Bei der Finanzierung vergeben spanische Banken Kredite an Nichtansässige, jedoch zu strengeren Konditionen als an Ansässige. Als Faustregel gilt, dass nichtansässige Käufer mit einem Beleihungsauslauf von etwa 60 % bis 70 % des Kauf- oder Schätzpreises rechnen sollten, wobei der Restbetrag und alle Steuern aus eigenen Mitteln finanziert werden müssen. Bestätigen Sie die genaue Zahl mit dem Kreditgeber, da die Politik je nach Bank und Käuferprofil variiert.

Ein Rechenbeispiel

Dies sind die wichtigsten Regeln; Ihre genaue Position hängt vom Katasterwert, dem Preis und davon ab, ob Sie vermieten. Beauftragen Sie immer einen spanischen Anwalt und einen Gestor, bevor Sie unterschreiben, und lesen Sie unsere verwandten Leitfäden zu den Kaufkosten, dem Kaufprozess und den Aufenthaltsoptionen.

Dieser Leitfaden dient als allgemeine Information, nicht als Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze und Schwellenwerte ändern sich; bestätigen Sie die aktuellen Zahlen vor einer Transaktion bei der Agencia Tributaria oder einem qualifizierten Berater.