Die Touristische Vermietungslizenz (VFT) in Andalusien für Neubau-Eigentümer

Für ausländische Käufer, die in Neubauimmobilien an der Costa del Sol, Andalusien, investieren, ist das Verständnis des rechtlichen Rahmens für die Erzielung von Mieteinnahmen von größter Bedeutung. Die Genehmigung für die touristische Vermietung, bekannt als Registrierung einer Vivienda con Fines Turísticos (VFT), ist eine gesetzliche Vorschrift für jeden, der seine Immobilie zur kurzfristigen Ferienvermietung anbietet. Der Betrieb einer touristischen Vermietung ohne diese Genehmigung kann zu erheblichen Bußgeldern und rechtlichen Komplikationen führen, was sie zu einem entscheidenden Aspekt einer verantwortungsvollen Immobilienbesitzerschaft und Finanzplanung sowohl für Nichtansässige als auch für neue ansässige Eigentümer macht.

Der andalusische Rechtsrahmen für die touristische Vermietung

Der Sektor der touristischen Vermietung in Andalusien wird hauptsächlich durch das Dekret 28/2016 vom 2. Februar über touristische Wohnungen in Andalusien geregelt, das durch das Dekret 31/2024 vom 29. Januar kürzlich geändert wurde. Diese Gesetzgebung integriert touristische Unterkünfte in das regulierte Angebot, um Qualitätsstandards zu gewährleisten, Verbraucherrechte zu schützen und illegale Aktivitäten zu verhindern. Das Grundprinzip ist, dass jede Immobilie, die gegen Entgelt über touristische Kanäle (z. B. Online-Plattformen, Reisebüros) angeboten wird, als VFT gilt und spezifische Vorschriften einhalten muss.

Schlüsselanforderungen für eine VFT-Genehmigung

Um eine Neubauimmobilie erfolgreich als VFT zu registrieren, müssen Eigentümer sicherstellen, dass mehrere wichtige Bedingungen erfüllt sind:

• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Dies ist ein grundlegendes Dokument für Neubauimmobilien in Andalusien. Die LPO, auch bekannt als Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung, wird vom örtlichen Rathaus ausgestellt und bescheinigt, dass die Immobilie gemäß der Baugenehmigung errichtet wurde und alle städtebaulichen, technischen und bewohnbaren Standards erfüllt. Ohne eine LPO kann eine Immobilie nicht legal bewohnt, an Versorgungsdienste angeschlossen oder, was entscheidend ist, als VFT registriert werden.
• Energieausweis (CEE): Alle zum Verkauf oder zur Vermietung angebotenen Immobilien, einschließlich touristischer Vermietungen, müssen über einen gültigen Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética) verfügen. Dieses Zertifikat bewertet die Energieeffizienz der Immobilie und muss in jeder Werbung angezeigt werden. Das Versäumnis, einen CEE zu erhalten oder anzuzeigen, kann zu Bußgeldern zwischen 300 € und 6.000 € führen.
• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Wenn die Neubauimmobilie Teil einer Gemeinschaft ist (z. B. eine Wohnung in einem Block oder eine Villa in einer Urbanisation), gelten spezifische Vorschriften. Ab dem 1. Juli 2025 ist eine ausdrückliche schriftliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, um eine Immobilie für touristische Zwecke umzuwidmen. Diese Genehmigung muss von einer qualifizierten Mehrheit von mindestens drei Fünfteln (60 %) sowohl der Eigentümer als auch der Eigentumsanteile erteilt werden. Ohne diese Zustimmung ist eine Registrierung als VFT nicht möglich.
• Bewohnbarkeits- und Sicherheitsstandards: Die Immobilie muss wesentliche Standards erfüllen, einschließlich Klimaanlage in allen Schlafzimmern und Wohnbereichen bei Vermietung zwischen Mai und September sowie Heizung bei Vermietung zwischen Oktober und April. Sie muss außerdem über einen Erste-Hilfe-Kasten, Beschwerdeformulare (Hojas de Quejas y Reclamaciones), ausreichende Möbel und Ausstattung für ihre maximale Kapazität sowie eine direkte Belüftung nach außen in allen Schlafzimmern und Wohnzimmern verfügen.
• Maximale Kapazität: Die Anzahl der Bewohner ist auf maximal 15 Personen begrenzt. Es muss außerdem mindestens ein Badezimmer pro vier Personen vorhanden sein.
• Haftpflichtversicherung: Eigentümer müssen eine entsprechende Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben.

Das Antragsverfahren: Declaración Responsable

Der VFT-Registrierungsprozess in Andalusien wird durch eine ‘Declaración Responsable’ oder ‘Verantwortliche Erklärung’ eingeleitet, die beim Consejería de Turismo, Cultura y Deporte (Ministerium für Tourismus, Kultur und Sport) der Junta de Andalucía eingereicht wird. Diese Erklärung ist eine formelle Aussage des Eigentümers, in der er versichert, dass die Immobilie alle rechtlichen Anforderungen für den Betrieb als touristische Vermietung erfüllt. Der Prozess ist in der Regel elektronisch und erfordert ein digitales Zertifikat.

Nach erfolgreicher Einreichung der Declaración Responsable wird die Immobilie sofort im Tourismusregister Andalusiens eingetragen und erhält einen eindeutigen Registrierungscode (z. B. VFT/MA/XXXXX für Malaga). Dieser Code muss in allen Werbe- und Promotionmaterialien, einschließlich Online-Plattformen, angezeigt werden. Es ist entscheidend zu verstehen, dass die Registrierung zwar sofort erfolgt, die Verwaltung jedoch nachträglich die Einhaltung überprüfen kann. Die Angabe falscher Informationen oder die Nichterfüllung der Anforderungen kann zu Sanktionen und zur Annullierung der Registrierung führen. Eigentümer, die bereits als VFTs registrierte Immobilien kaufen, müssen ebenfalls ihre eigene Declaración Responsable einreichen, da die Genehmigung nicht übertragbar ist.

Steuerliche Pflichten für ausländische Eigentümer

Ausländische Eigentümer von Neubauimmobilien in Andalusien, die Mieteinnahmen erzielen, unterliegen in Spanien spezifischen steuerlichen Pflichten. Die Bewältigung dieser erfordert ein klares Verständnis der Steuergesetze für Nichtansässige.

Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) / Modelo 210

Nichtansässige Personen, die in Spanien Eigentum besitzen und Mieteinnahmen erzielen, müssen diese Einnahmen über die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) unter Verwendung des Modelo 210 deklarieren.

• Meldefrequenz: Mieteinnahmen werden in der Regel vierteljährlich innerhalb der ersten 20 Tage im April, Juli, Oktober und Januar für im vorhergehenden Quartal erzielte Einnahmen deklariert.
• Steuersätze: Der anwendbare Steuersatz hängt vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers ab:
  • 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins.
  • 24 % für Einwohner außerhalb dieser Länder.
• Abzugsfähige Ausgaben: Für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins können verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit vom Bruttomietertrag abgezogen werden, wie z. B. Immobilieninstandhaltung, Nebenkosten, IBI (Grundsteuer), Versicherungen und Abschreibungen. Nicht-EU-/EWR-Bürgern war es jedoch historisch nicht gestattet, Ausgaben abzuziehen, was bedeutet, dass ihre Steuer auf das Bruttoeinkommen berechnet wird. Ein jüngstes Urteil der Audiencia Nacional stellte diese Ungleichheit in Frage, doch die Generalstaatsanwaltschaft hat beim Obersten Gerichtshof Berufung eingelegt, sodass die Situation für Nicht-EU-/EWR-Bürger bezüglich der Abzugsfähigkeit von Ausgaben ungewiss bleibt und genau beobachtet werden sollte.
• Modelo 210 für nicht vermietete Zeiträume: Auch wenn die Neubauimmobilie nicht vermietet ist, müssen nichtansässige Eigentümer jährlich bis zum 31. Dezember für das Vorjahr über Modelo 210 ein zugerechnetes Einkommen für den bloßen Besitz der Immobilie deklarieren. Dies ist eine von den Mieteinnahmen getrennte Verpflichtung.

Mehrwertsteuer (IVA)

Im Allgemeinen ist die einfache Vermietung einer Immobilie zu touristischen Zwecken ohne zusätzliche Dienstleistungen von der IVA befreit. Stattdessen kann sie der Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) unterliegen, obwohl dies typischerweise nicht auf kurzfristige touristische Vermietungen angewendet wird.

Wenn der Eigentümer jedoch Dienstleistungen anbietet, die denen des Hotelgewerbes ähneln, wie tägliche Reinigung, Wäscheservice während des Aufenthalts, Frühstück oder permanente Empfangsdienste, dann unterliegt die Vermietung der IVA zu einem reduzierten Satz von 10 %. In solchen Fällen müsste sich der Eigentümer für IVA-Zwecke registrieren lassen und Rechnungen mit IVA ausstellen.

Es ist wichtig zu beachten, dass derzeit Diskussionen über mögliche Änderungen der IVA-Vorschriften für kurzfristige touristische Vermietungen im Gange sind. Es gibt Vorschläge, die ab 2025 oder 2028 zu einer obligatorischen Anwendung der IVA für Kurzzeitvermietungen in bestimmten Gemeinden führen könnten, selbst ohne die Bereitstellung hotellähnlicher Dienstleistungen. Diese Änderungen zielen darauf ab, die Vorschriften mit europäischen Richtlinien zu harmonisieren und könnten die Steuerlandschaft für VFT-Eigentümer erheblich verändern.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Die IBI ist eine jährliche lokale Grundsteuer, die vom örtlichen Rathaus erhoben wird. Sie basiert auf dem Katasterwert der Immobilie, und der Satz variiert je nach Gemeinde. Alle Immobilieneigentümer in Spanien, ob ansässig oder nicht ansässig, sind IBI-pflichtig.

Spezifische Überlegungen für Neubauten

Für Eigentümer von Neubauten ist der Erwerb der VFT-Genehmigung oft ein reibungsloserer Prozess als für ältere Immobilien, da Neubauten in der Regel so konzipiert sind, dass sie modernen Standards entsprechen.

• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Wie erwähnt, ist die LPO unerlässlich. Bauträger besorgen diese normalerweise, aber Käufer sollten sich stets deren Ausstellung bestätigen lassen und eine Kopie erhalten. Ohne sie können Sie die Immobilie nicht legal nutzen, auch nicht für touristische Vermietungen.
• Einhaltung durch den Bauträger: Neubauten werden oft in Urbanisationen mit bestehenden Gemeinschaftsregeln errichtet. Während die 3/5-Zustimmungsregel für touristische Nutzung ab Juli 2025 gilt, ist es ratsam, sich von Anfang an über spezifische Vorschriften oder Verbote bezüglich VFTs innerhalb der Entwicklung zu erkundigen.
• Frühzeitige Planung: Potenzielle Neubau-Eigentümer, die an touristischen Vermietungen interessiert sind, sollten die VFT-Anforderungen bereits während des Kaufprozesses berücksichtigen und diese mit ihren Rechtsberatern und gegebenenfalls dem Bauträger besprechen.

Laufende Einhaltung und Strafen

Nach der Registrierung haben VFT-Eigentümer laufende Pflichten:

• Gästeregistrierung: Alle Gäste müssen innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft bei den zuständigen Polizeibehörden (Policía Nacional oder Guardia Civil) registriert werden. Dies beinhaltet das Ausfüllen eines ‘Parte de Entrada de Viajeros’.
• Anzeige des VFT-Codes: Die zugewiesene VFT-Registrierungsnummer muss in jeder Werbung und an der Immobilie selbst deutlich sichtbar sein.
• Beschwerdeformulare: Halten Sie offizielle Beschwerdeformulare (Hojas de Quejas y Reclamaciones) für Gäste bereit.
• Versicherung: Eine gültige Haftpflichtversicherung aufrechterhalten.

Die Nichteinhaltung der VFT-Vorschriften kann zu erheblichen Strafen führen. Bußgelder variieren je nach Schwere des Verstoßes, klassifiziert als geringfügig, schwerwiegend oder sehr schwerwiegend. Geringfügige Verstöße können Bußgelder von bis zu 2.000 € nach sich ziehen, schwerwiegende bis zu 18.000 € und sehr schwerwiegende Verstöße, wie der Betrieb ohne gültige Genehmigung, können zu Bußgeldern zwischen 18.001 € und 150.000 € führen. In einigen Fällen hat die Junta de Andalucía VFT-Registrierungen annulliert und die Inspektionen intensiviert, insbesondere in Gebieten mit städtebaulichen Beschränkungen.

Fazit

Für ausländische Eigentümer von Neubauimmobilien in Andalusien ist der Erhalt und die Aufrechterhaltung einer Genehmigung für die touristische Vermietung (VFT) ein unerlässlicher Schritt, um ihre Immobilie legal und profitabel zur Ferienvermietung anzubieten. Dieser Prozess, der Sorgfalt im Detail erfordert, gewährleistet die Einhaltung regionaler Tourismusgesetze und nationaler Steuerpflichten. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Rechts- und Steuerberatern von Anfang an kann den Weg vereinfachen, Ihre Investition absichern und einen reibungslosen und gesetzeskonformen Betrieb Ihrer neuen spanischen Immobilie gewährleisten.