Impuestos para compradores irlandeses de propiedades de obra nueva en España

Comprar una vivienda de nueva construcción en la Costa del Sol es un camino muy recorrido por los compradores irlandeses, y la situación fiscal para los compradores irlandeses es más favorable que para muchos otros extranjeros. Debido a que Irlanda es miembro de la Unión Europea, los ciudadanos irlandeses gozan de libertad de circulación, no necesitan visado ni régimen de inversor para comprar, y tributan al tipo más bajo de la Unión Europea bajo el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) de España. Esta guía expone los impuestos para los compradores irlandeses de propiedades de nueva construcción en España, desde el momento en que se firma hasta el día en que se vende, utilizando cifras confirmadas con fuentes oficiales para 2026. Es información general, no asesoramiento fiscal personal: siempre confirme su propia situación con un asesor fiscal español cualificado (asesor fiscal).

Por qué los compradores irlandeses obtienen un mejor trato

Como ciudadanos de la UE, los nacionales irlandeses pueden comprar propiedades españolas sin restricciones y no necesitan una Golden Visa ni ningún permiso de entrada. ⁷ La consecuencia más valiosa es fiscal: los residentes de la UE, Islandia, Liechtenstein y Noruega pagan el IRNR al 19% y pueden deducir gastos permitidos, mientras que los propietarios no comunitarios (incluidos los residentes del Reino Unido desde el Brexit) pagan el 24% sobre la renta bruta sin deducciones. ² Ser irlandés, por lo tanto, le ahorra dinero cada año que posee la propiedad.

Impuestos que paga al comprar una vivienda de nueva construcción

Una vivienda completamente nueva comprada directamente al promotor es una primera transmisión, por lo que está sujeta a IVA (VAT) y no al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que se aplica a las viviendas de segunda mano. Dos impuestos se aplican en la compra:

IVA (VAT) al 10%

El IVA sobre una propiedad residencial de nueva construcción es el 10% del precio de compra declarado. ¹ La vivienda protegida (Vivienda de Protección Oficial, VPO) puede calificar para el 4%, pero esto rara vez se aplica a las viviendas de nueva construcción en la Costa del Sol destinadas a compradores extranjeros. Tenga en cuenta una trampa común: una plaza de garaje o un trastero comprados por separado de la vivienda (no en la misma escritura) tributan al 21%, no al 10%. ¹

AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) al 1.2% en Andalucía

Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el impuesto de timbre sobre la escritura notarial. El tipo general en Andalucía es del 1.2% del precio. ³ Así, el impuesto de transacción combinado principal en una vivienda de nueva construcción en Andalucía es del 10% de IVA más el 1.2% de AJD.

Además de los impuestos, debe presupuestar los honorarios de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y su propio abogado. Como regla general, los costes totales de compra de una vivienda de nueva construcción ascienden a alrededor del 12–14% del precio. También necesitará un NIE (Número de Identidad de Extranjero) antes de la finalización, que todo comprador no español debe obtener. Consulte nuestras guías relacionadas sobre gastos de compra y la solicitud del NIE para un desglose completo.

Impuestos anuales para propietarios irlandeses no residentes

Si mantiene su vivienda de la Costa del Sol como base de vacaciones y sigue siendo residente fiscal en Irlanda, se enfrentará a dos impuestos españoles recurrentes.

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto municipal anual sobre la propiedad, recaudado por el ayuntamiento sobre el valor catastral (valor catastral). Los tipos se fijan localmente y suelen oscilar entre el 0.4% y el 1.1% del valor catastral al año, por lo que el importe exacto depende de su municipio.

Renta imputada de IRNR (Modelo 210)

Esto sorprende a muchos compradores primerizos. Incluso si nunca alquila la propiedad y simplemente la usa usted mismo, España considera una renta imputada de la misma y le cobra impuestos por ella. La base imponible es el 1.1% del valor catastral si dicho valor fue revisado en los diez años fiscales anteriores, o el 2% en caso contrario. ⁵ Esa base se grava luego a su tipo de IRNR, que como residente irlandés (UE) es del 19%. ²⁶ Lo declara anualmente en el Modelo 210, presentado ante la Agencia Tributaria en el año siguiente al ejercicio fiscal.

Rendimientos del alquiler

Si alquila la propiedad, los ingresos reales del alquiler reemplazan la renta imputada durante los períodos de alquiler. Aquí la ventaja irlandesa es lo más importante: como residente de la UE, usted tributa al 19% sobre la renta neta y puede deducir gastos proporcionales como cuotas de comunidad, IBI, seguros, reparaciones, intereses hipotecarios y costes de agencia. ² Los propietarios no comunitarios no obtienen ninguna de estas deducciones. Los ingresos por alquiler se declaran generalmente trimestralmente en el Modelo 210. Guarde cada factura, porque las deducciones deben estar documentadas.

El convenio de doble imposición España-Irlanda

Irlanda y España firmaron un Convenio para evitar la doble imposición el 10 de febrero de 1994. ⁴ Para la propiedad, la regla es simple: los bienes inmuebles se gravan en el país donde están situados, por lo que España tiene el primer derecho de imposición sobre los ingresos por alquiler, la renta imputada y cualquier ganancia por venta de su vivienda en la Costa del Sol. ⁴ Todavía declara los ingresos de fuente española a Irish Revenue, pero Irlanda concede un crédito por el impuesto español pagado para que no se le grave dos veces por los mismos ingresos. El tratado asigna derechos en lugar de anular la obligación tributaria española, por lo que presentar su Modelo 210 correctamente en España es lo que hace que el crédito irlandés funcione.

Impuestos y retenciones al vender

La venta como no residente implica tres elementos:

• La retención del 3% (Modelo 211). El comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital. ⁸ Usted reclama cualquier exceso si su ganancia real es pequeña o nula.
• Impuesto sobre las ganancias de capital. La ganancia (precio de venta menos coste de adquisición y gastos permitidos) tributa bajo el IRNR a un tipo fijo del 19% para no residentes. ⁸ Usted presenta el Modelo 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la venta para liquidar el saldo o solicitar la devolución de la retención.
• Plusvalía municipal. Este impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo urbano lo paga el vendedor en un plazo de 30 días hábiles desde la venta. Desde una reforma de 2021, puede elegir el método objetivo o el método de ganancia real, y si el valor del suelo no ha aumentado, no se debe plusvalía según el cálculo de ganancia real. ⁸

Financiación: hipotecas para no residentes irlandeses

Los compradores irlandeses que solicitan un préstamo a un banco español como no residentes suelen obtener entre el 60% y el 70% del valor de tasación, con el extremo superior reservado para perfiles financieros más sólidos. ⁹ El banco presta sobre el menor valor de su propia tasación o el precio de compra, por lo que una tasación baja significa que usted debe cubrir la diferencia en efectivo. ⁹ Los tipos fijos para prestatarios no residentes de la UE en 2026 han estado en la región del 3.8% al 4.5%. ⁹ Los intereses hipotecarios son deducibles de los ingresos por alquiler de residentes de la UE, otra razón por la que la situación irlandesa es favorable.

Protección del comprador en compras sobre plano (Ley 57/68)

Muchas viviendas de nueva construcción en la Costa del Sol se venden sobre plano con pagos escalonados durante la construcción. La ley española (originalmente Ley 57/1968, reforzada por la Ley 20/2015) exige al promotor que deposite sus anticipos en una cuenta específica y los respalde con un aval bancario individual o una póliza de seguro. ¹⁰ Si la vivienda no se entrega a tiempo, tiene derecho a recuperar el 100% de sus pagos más los intereses legales, y esta protección no puede ser renunciada en el contrato. ¹⁰ Siempre confirme por escrito que su garantía está en vigor antes de pagar un anticipo.

Residencia, sanidad y registro

Los ciudadanos irlandeses pueden entrar y permanecer en España libremente. Para estancias superiores a 90 días, debe solicitar el Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (el certificado verde de ciudadano de la UE) dentro de los primeros tres meses. ⁷ Para la asistencia sanitaria, los residentes irlandeses que trabajan contribuyen a la seguridad social española; los pensionistas irlandeses pueden utilizar el formulario S1 para registrarse en el sistema público español con Irlanda reembolsando el coste, mientras que la EHIC solo cubre estancias temporales y no es un sustituto de la cobertura para residentes. ⁷ La compra de una propiedad no cambia por sí misma su residencia fiscal: usted se convierte en residente fiscal español si pasa más de 183 días al año en España, lo que le cambia del IRNR al impuesto sobre la renta de residentes españoles. Consulte nuestra guía relacionada sobre residencia y mudarse a España.

Puntos clave para compradores irlandeses

Presupueste aproximadamente un 12–14% adicional al precio de una vivienda de nueva construcción (10% de IVA, 1.2% de AJD y costes), obtenga su NIE con antelación y recuerde el recurrente Modelo 210. Su estatus de la UE vale dinero real a través del tipo del 19% de IRNR y las deducciones de gastos, y el tratado España-Irlanda le protege de la doble imposición. Dado que esto es territorio económico y legal, contrate a un abogado español independiente y un asesor fiscal antes de comprometerse.