Impuesto por la compra de obra nueva en España: 10% IVA y AJD
Cuando compra una vivienda de obra nueva al promotor en la Costa del Sol, usted paga un 10% de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía es del 1.2%. En conjunto, estos dos impuestos de compra añaden aproximadamente un 11.2% al precio, además de los gastos de notaría, registro y honorarios legales. Las viviendas de segunda mano se gravan de forma diferente (ITP), y los propietarios de viviendas de obra nueva se enfrentan a impuestos continuos para no residentes (Modelo 210, IBI) una vez que finalizan la compra.
Impuesto de compra de obra nueva en España: cómo funcionan el 10% de IVA y el impuesto de AJD
Cuando un comprador extranjero adquiere una vivienda a estrenar directamente del promotor en la Costa del Sol, los dos impuestos de compra principales son el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% y el AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), que se aplica al 1,2% en Andalucía. Esta guía explica ambos impuestos, quién los recauda, cuándo se pagan y cómo encajan en el coste total de comprar una propiedad de obra nueva en cualquier lugar de la provincia de Málaga.
Calculadora de gastos e impuestos de compra
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10%) | 35.000 € |
| AJD (actos jurídicos documentados) | 4.200 € |
| Notaría * | 850 € |
| Registro de la propiedad * | 545 € |
| Gestoría * | 400 € |
| * estimado — varía según la propiedad y el proveedor | |
| Total de gastos añadidos | 40.995 € |
| Desembolso total (precio + gastos) | 390.995 € |
11,7% sobre el precio
Tasas aplicadas (Andalucía): obra nueva IVA 10% + AJD 1,2%; segunda mano ITP 7,0%.
Conversión indicativa desde euros. Tasas a 2026-08-01 (actualizadas en vivo cuando es posible).
Solo una estimación, no asesoramiento fiscal. El IVA y el AJD de obra nueva son tipos estatales/autonómicos; el ITP de segunda mano puede ser por tramos según el valor en algunas comunidades. Confirma las cifras aplicables con un abogado o asesor fiscal antes de comprar.
La distinción clave a entender de antemano: una vivienda de obra nueva comprada directamente al promotor está gravada con IVA más AJD. Una vivienda de segunda mano (reventa) está gravada en su lugar con ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Nunca se pagan tanto el IVA como el ITP en la misma compra. Esta guía cubre la vía de la obra nueva; consulte nuestra guía relacionada sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) para propiedades de segunda mano en Andalucía para viviendas usadas.
IVA al 10%: el IVA de una vivienda de obra nueva
La primera entrega de una vivienda terminada por parte del promotor está sujeta a IVA. Según la normativa española de IVA, la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas se grava con el tipo reducido del 10%. 12 El IVA es un impuesto nacional recaudado por la Agencia Tributaria (la agencia tributaria estatal española), por lo que el tipo es el mismo en toda la España peninsular, no solo en Andalucía.
Algunos puntos prácticos que los compradores extranjeros deben saber:
- Garaje y trastero. Hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero que se transfieran junto con la vivienda en la misma escritura también califican para el tipo del 10%. Las plazas de aparcamiento compradas por separado, o una tercera plaza, se gravan con el IVA estándar del 21%. 2
- Vivienda de protección oficial (VPO). Las viviendas oficialmente protegidas bajo el régimen especial pueden calificar para un IVA reducido del 4%, pero estas viviendas conllevan requisitos de elegibilidad y límites de precio y rara vez se aplican al parque inmobiliario de libre mercado que adquieren la mayoría de los compradores extranjeros. 2
- Terrenos y locales comerciales. El suelo urbanizable y los locales comerciales se gravan con un 21% de IVA, no con un 10%.
Usted paga el IVA al promotor como parte de los pagos de la compra (normalmente, depósitos escalonados durante la construcción, con el saldo restante a la finalización). El promotor lo remite posteriormente a la Agencia Tributaria.
Impuesto de AJD al 1,2% en Andalucía
Dado que la compra de obra nueva está sujeta a IVA en lugar de ITP, la escritura de compraventa notarial también activa el AJD, el impuesto sobre actos jurídicos documentados. El AJD es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo lo establece la Junta de Andalucía. El tipo general en Andalucía para la primera copia de escrituras notariales que documentan transacciones inmobiliarias es del 1,2% del precio declarado. 34
Andalucía ofrece tipos reducidos de AJD en circunstancias personales específicas (por ejemplo, tipos más bajos para compradores menores de 35 años que adquieren una vivienda habitual por debajo de los límites de precio establecidos, para familias numerosas y para compradores con discapacidad). Estas bonificaciones generalmente requieren que la vivienda sea su residencia permanente y están sujetas a topes de precio, por lo que la mayoría de los compradores no residentes de viviendas vacacionales y de inversión pagan el 1,2% estándar. 34 Confirme siempre su elegibilidad con su abogado antes de la finalización.
El AJD se liquida después de firmar la escritura, normalmente por su abogado o gestoría, y se paga a la Junta de Andalucía.
Impuesto total de compra: a cuánto ascienden realmente el 10% de IVA más el 1,2% de AJD
Combinados, los dos impuestos de compra de obra nueva ascienden aproximadamente al 11,2% del precio para una vivienda estándar de libre mercado en Andalucía. Además de los impuestos, debe presupuestar los costes de transacción que no son impuestos: honorarios de notaría, tasas del Registro de la Propiedad y honorarios legales.
| Concepto | Importe típico | Se paga a |
|---|---|---|
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | 10% del precio | Promotor → Agencia Tributaria |
| AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) | 1,2% del precio | Junta de Andalucía |
| Notaría + Registro de la Propiedad | Aprox. 0,5%–1% combinado (tasas escalonadas) | Notario / Registro |
| Honorarios legales | Aprox. 1% + IVA (orientativo) | Su abogado |
Ejemplo práctico. Para un apartamento de obra nueva con un precio de 350.000€: el IVA al 10% es de 35.000€ y el AJD al 1,2% es de 4.200€, lo que suma 39.200€ solo en impuestos de compra. Añadiendo los costes de notaría, registro y legales, un presupuesto total realista se sitúa en torno al 12% al 13% por encima del precio de venta. Si compra con una hipoteca española, existen costes de financiación adicionales, aunque según la legislación actual el prestatario no paga el AJD de la escritura de hipoteca en sí (lo hace el prestamista).
Lo que necesita antes de poder completar la compra
Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación para extranjeros en España, para firmar la escritura y pagar impuestos. Puede obtenerlo en España o a través de un consulado español en su país de origen. Abrir una cuenta bancaria española también es una práctica habitual para pagar al promotor y domiciliar los recibos de suministros e impuestos. Consulte nuestra guía relacionada sobre cómo obtener un NIE y abrir una cuenta bancaria española.
Financiación de una obra nueva como no residente
A los compradores no residentes se les suelen ofrecer hipotecas con un porcentaje de financiación sobre el valor (LTV) inferior al de los residentes. Los bancos españoles suelen prestar entre el 60% y el 70% del precio de compra (o de la tasación, lo que sea menor) a los no residentes, por lo que debe planificar tener al menos entre el 30% y el 40% del precio en efectivo, más la factura completa del 11,2% de impuestos y los costes de transacción, antes de solicitarla. 5 Los compradores de algunos países (por ejemplo, Estados Unidos, debido a los informes FATCA) pueden encontrar ofertas más cercanas al 60%. Confirme los términos exactos con un corredor hipotecario, ya que los criterios bancarios cambian.
Impuestos continuos una vez que sea propietario de una obra nueva
El impuesto de compra es un pago único, pero poseer una propiedad en España como no residente genera obligaciones recurrentes que debe incluir en su presupuesto:
IBI (impuesto anual sobre la propiedad)
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local anual sobre la propiedad, establecido por cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral de la propiedad. Se factura una vez al año y es mejor domiciliarlo.
Modelo 210 e Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Los propietarios no residentes deben presentar el Modelo 210 bajo el régimen del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Surgen dos situaciones:
- Renta imputada (propiedad vacía o para uso personal). Incluso si nunca la alquila, España grava una renta nocional basada en el valor catastral: la base imponible es el 1,1% del valor catastral (si el valor ha sido revisado en los últimos diez años) o el 2% en caso contrario. 6
- Rendimientos del alquiler. Si alquila la propiedad, declara la renta percibida.
El tipo impositivo aplicado en el Modelo 210 es del 19% para residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para residentes de otros países (lo que, desde el Brexit, incluye al Reino Unido). Los residentes de la UE/EEE pueden deducir los gastos relacionados de los ingresos por alquiler; los residentes de fuera de la UE (incluidos los compradores del Reino Unido y EE. UU.) generalmente tributan sobre la renta bruta sin deducciones. 6 Consulte nuestra guía relacionada sobre Modelo 210 e impuesto para no residentes explicado.
La retención del 3% cuando finalmente venda
Mirando hacia la reventa: cuando un no residente vende una propiedad española, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio y pagarlo a la Agencia Tributaria utilizando el Modelo 211, como pago a cuenta del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor bajo el IRNR. 7 Si su impuesto real es menor, reclama la diferencia a través del Modelo 210; si es mayor, lo complementa. La plusvalía municipal (el impuesto local sobre el incremento del valor del terreno) también se liquida en la venta y normalmente es un coste para el vendedor. Consulte nuestra guía relacionada sobre el impuesto sobre las ganancias de capital y la retención del 3% para vendedores no residentes.
Errores comunes que cometen los compradores extranjeros
El error más frecuente es asumir que las obras nuevas en la Costa del Sol se gravan como las reventas al 7% de ITP. No es así: las obras nuevas conllevan un 10% de IVA más un 1,2% de AJD, una cifra combinada más alta. El segundo error es presupuestar por debajo: solo los impuestos ascienden al 11,2%, y con los honorarios debería planificar aproximadamente entre un 12% y un 13% adicional sobre el precio. Finalmente, recuerde que ser propietario de la vivienda implica presentaciones anuales de IBI y Modelo 210, por lo que los impuestos no terminan con la compra.
Las normas y tipos impositivos cambian, y las bonificaciones personales dependen de sus circunstancias y país de residencia. Utilice esta guía para comprender el marco, luego confirme su situación exacta con un abogado y asesor fiscal español antes de comprometerse.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto pago por una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol?
Usted paga un 10% de IVA más un 1.2% de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Andalucía, lo que representa aproximadamente un 11.2% del precio en impuestos de compra. Añadiendo los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales, presupueste aproximadamente un 12% a 13% por encima del precio de venta.
¿Cuál es la diferencia entre IVA e ITP?
El IVA (10%) más el AJD (1.2%) se aplican a viviendas de obra nueva compradas a un promotor. El ITP (7% en Andalucía) se aplica en su lugar a viviendas de segunda mano. Nunca se pagan ambos, IVA e ITP, en la misma compra.
¿Quién recauda el IVA y el AJD?
El IVA es un impuesto nacional recaudado por la Agencia Tributaria (usted lo paga al promotor, quien lo remite). El AJD es un impuesto autonómico recaudado por la Junta de Andalucía y normalmente es liquidado por su abogado después de firmar la escritura.
¿Pago impuestos cada año después de comprar?
Sí. Usted paga anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al ayuntamiento, y debe presentar el Modelo 210 para el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), ya sea sobre la renta imputada si la vivienda es para uso personal o sobre los ingresos por alquiler si la alquila, al 19% (UE/EEE) o 24% (no UE, incluido el Reino Unido).
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca para una vivienda de obra nueva en España?
Sí. Los bancos españoles suelen prestar entre un 60% y un 70% del valor de tasación a los no residentes, así que planifique tener al menos entre el 30% y el 40% del precio en efectivo más el presupuesto completo de impuestos y gastos antes de solicitarla. Las condiciones varían según el banco y la nacionalidad.
¿También se grava la plaza de aparcamiento con un 10%?
Hasta dos plazas de aparcamiento y un trastero transmitidos en la misma escritura que la vivienda califican para el 10% de IVA. Una tercera plaza, o una plaza comprada por separado, se grava con el IVA estándar del 21%.
