Le visa nomade numérique d’Espagne pour les acheteurs immobiliers
Le visa espagnol de nomade numérique permet aux télétravailleurs et freelances américains de vivre légalement sur la Costa del Sol tout en travaillant pour des clients non espagnols. Il peut également débloquer le régime fiscal spécial Beckham (un taux forfaitaire de 24% jusqu'à 600,000 euros), ce qui modifie la façon dont vos revenus mondiaux et tout achat immobilier sont imposés.
Ce que le Visa Nomade Numérique espagnol signifie pour les acheteurs immobiliers
Le Visa Nomade Numérique espagnol (officiellement l’autorisation pour les travailleurs transnationaux) a été créé par la Ley 28/2022, la Loi sur les Startups, et s’appuie sur le cadre de la Ley 14/2013.12 Pour les citoyens américains, c’est désormais le moyen le plus pratique de s’installer à long terme sur la Costa del Sol, d’autant plus que le Visa Doré basé sur l’investissement immobilier a été aboli le 3 avril 2025.3 Le visa vous permet de vivre en Espagne tout en travaillant à distance pour des employeurs ou des clients basés en dehors du pays, et il peut transformer l’achat d’une résidence secondaire en une réinstallation complète. Ce guide explique les règles du visa et, tout aussi important pour les acheteurs, comment la résidence modifie l’impôt que vous payez sur une propriété espagnole.
Qui est éligible au Visa Nomade Numérique
Le visa s’adresse aux ressortissants non-européens, les titulaires d’un passeport américain sont donc éligibles. Vous devez travailler à distance en utilisant des moyens en ligne pour une entreprise ou des clients situés en dehors de l’Espagne. Si vous êtes salarié, la relation avec l’employeur doit être antérieure à votre demande (généralement d’au moins trois mois) et l’entreprise doit être en activité depuis au moins un an. Si vous êtes un travailleur indépendant, vous pouvez travailler avec des clients espagnols à condition qu’ils ne représentent pas plus de 20 % de votre revenu total.1
Exigence de revenu
Vous devez justifier d’un revenu suffisant, fixé à 200 % du salaire minimum espagnol (SMI).1 En utilisant le SMI 2025 de 1 184 euros par mois sur 14 versements (16 576 euros par an), 200 % représente environ 2 762 euros par mois, soit environ 33 150 euros par an. Le SMI étant révisé annuellement, confirmez toujours le chiffre actuel avant de postuler. Vous devez ajouter des revenus pour les membres de votre famille qui vous rejoignent : 75 % supplémentaires du SMI pour le premier membre de la famille (environ 1 036 euros par mois) et 25 % pour chaque personne supplémentaire (environ 345 euros par mois).
Qualifications et autres conditions
- Un diplôme d’une université ou d’un établissement d’enseignement supérieur reconnu, ou au moins trois ans d’expérience professionnelle dans votre domaine.
- Une assurance maladie privée avec une couverture complète en Espagne, sauf si vous cotisez à la sécurité sociale espagnole.
- Un certificat de casier judiciaire vierge couvrant les cinq dernières années.
- Preuve de la relation de travail à distance et que le travail peut être effectué depuis l’Espagne.
Visa versus permis de résidence, et durée de validité
Il existe deux voies. Vous pouvez demander un visa auprès d’un consulat espagnol aux États-Unis, valable jusqu’à un an, ou demander une autorisation de résidence depuis l’Espagne via l’Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE), qui peut être accordée pour une durée maximale de trois ans et renouvelée par blocs de deux ans tant que vous remplissez toujours les conditions.12 Après cinq ans de résidence légale, vous pouvez demander la résidence de longue durée (permanente). Le temps passé sous ce visa compte également pour l’éventuelle citoyenneté, bien que les États-Unis n’autorisent généralement pas la double nationalité avec l’Espagne, alors pesez cela attentivement.
Aspect fiscal : pourquoi le visa est important lors de l’achat
Une fois que vous passez plus de 183 jours dans une année civile en Espagne, vous devenez un résident fiscal espagnol et êtes imposé sur vos revenus mondiaux. C’est un changement majeur pour un Américain, car les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de résidence. Le traité de double imposition États-Unis-Espagne (en vigueur depuis 1990, mis à jour par un protocole effectif le 27 novembre 2019) empêche le même revenu d’être imposé deux fois, principalement par le biais de crédits d’impôt étrangers.4 Vous devriez modéliser votre situation avec un conseiller transfrontalier avant de déménager.
Le régime spécial Beckham
Le Visa Nomade Numérique peut débloquer le régime spécial pour les travailleurs détachés sur le territoire espagnol (communément appelé Loi Beckham), en vertu de l’Article 93 de la Ley 35/2006 telle que modifiée par la Ley 28/2022.51 Les demandeurs éligibles sont imposés comme non-résidents à un taux forfaitaire de 24 % sur les revenus d’emploi jusqu’à 600 000 euros, et 47 % sur l’excédent, plutôt qu’au barème progressif des résidents qui atteint environ 47 % à 50 % beaucoup plus tôt. Le régime s’applique pour l’année où vous acquérez la résidence plus les cinq années fiscales suivantes (six ans au total). Fondamentalement, il n’impose généralement que les revenus de source espagnole (les revenus d’emploi mondiaux étant la principale exception), de sorte que la plupart des revenus d’investissement étrangers ne sont pas soumis à l’impôt espagnol pendant la durée du régime. Pour être éligible, vous ne devez pas avoir été résident fiscal espagnol au cours des cinq années précédentes, un seuil que la Ley 28/2022 a réduit de dix ans.15
Impôts lors de l’achat d’une propriété sur la Costa del Sol
Toute la Costa del Sol se trouve en Andalousie, les taux régionaux d’impôts à l’achat s’appliquent donc. Ce que vous payez dépend si la propriété est une construction neuve ou une revente.
| Type de propriété | Principal impôt à l’achat | Taux (Andalousie) |
|---|---|---|
| Construction neuve (première vente par le promoteur) | IVA (TVA) plus AJD (droit de timbre) | 10% IVA + 1.2% AJD6 |
| Revente (occasion) | ITP (taxe de transfert) | 7% flat6 |
Pour un appartement neuf, attendez-vous à environ 11,2 % de taxes en plus du prix. Pour une revente, l’ITP est un taux forfaitaire de 7 % en Andalousie. En plus de cela, prévoyez environ 1 % à 2 % pour les frais de notaire, de registre foncier et les honoraires d’avocat. Votre avocat s’occupera également de votre NIE (numéro d’identification des étrangers), dont vous avez besoin pour acheter et payer des impôts. Consultez nos guides connexes sur l’achat d’une propriété neuve et sur l’obtention d’un NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol.
Impôts fonciers annuels et règles pour les non-résidents
La manière dont vous êtes imposé sur la propriété dépend de votre statut de résident chaque année.
Pendant que vous êtes encore non-résident
Avant que votre visa ne vous rende résident, vous payez l’impôt selon l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) via le Modelo 210.7 Pour les résidents américains (en dehors de l’UE/EEE), le taux général de l’IRNR est de 24 %. Si la propriété est à votre usage personnel, vous déclarez un revenu imputé chaque année (un dépôt annuel du Modelo 210) : 1,1 % de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou 2 % sinon, imposé au taux de non-résident de 24 %. Si vous louez la propriété, les résidents non-UE sont imposés à 24 % sur le loyer brut sans déduction de dépenses (la possibilité de déduire des dépenses est réservée aux résidents de l’UE/EEE). Notre guide sur les impôts des non-résidents et le Modelo 210 couvre cela en détail.
IBI annuel et vente
Chaque propriétaire paie l’IBI, l’impôt foncier municipal, basé sur la valeur cadastrale. Les taux sont fixés par chaque mairie et se situent généralement dans une fourchette large d’environ 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale, ils varient donc entre Marbella, Estepona, Fuengirola et les petites municipalités. Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à l’autorité fiscale (Modelo 211) à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur ; le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régulariser ou réclamer.7 Les plus-values pour les non-résidents sont imposées à 19 %. Le vendeur paie également la plusvalía municipal (IIVTNU) sur l’augmentation de la valeur du terrain.
Impôt sur la fortune
L’Andalousie applique une réduction de 100 % sur l’impôt sur la fortune, donc en pratique les résidents ici ne paient pas d’impôt régional sur la fortune. Cependant, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas de l’État peut s’appliquer aux fortunes nettes supérieures à 3 millions d’euros, ce qui n’affecte que les acheteurs de grande valeur.
Prêts hypothécaires pour non-résidents
Les acheteurs américains qui ont besoin de financement doivent s’attendre à ce que les banques espagnoles prêtent un ratio prêt/valeur inférieur à celui qu’elles proposent aux résidents. Les non-résidents sont généralement plafonnés à environ 60 % à 70 % du prix d’achat ou de l’évaluation, contre environ 80 % pour les résidents, alors prévoyez un acompte plus important. Une fois que le Visa Nomade Numérique vous rend résident espagnol, vous pourrez au fil du temps accéder à des conditions de prêt hypothécaire résidentiel plus favorables. Consultez notre guide sur les prêts hypothécaires pour non-résidents.
Points pratiques pour les familles
Les membres de la famille (conjoint ou partenaire non marié, et enfants à charge) peuvent être inclus dans le visa, sous réserve des exigences de revenus supplémentaires mentionnées ci-dessus. La Costa del Sol dispose d’un réseau bien établi d’écoles internationales suivant les programmes britanniques et américains, concentrées autour de Marbella, Sotogrande et Benalmadena, ce qui est une raison courante pour laquelle les familles américaines choisissent la région. En matière de soins de santé, votre visa exige soit une couverture privée, soit une couverture publique espagnole ; si vous cotisez à la sécurité sociale, vous et votre famille pouvez utiliser le système public.
Mettre les choses dans le bon ordre
La séquence efficace est généralement : confirmer que vous remplissez les conditions de revenus et de travail à distance, obtenir votre NIE, prendre conseil fiscal sur le régime Beckham et le traité américain, puis décider d’acheter avant ou après votre arrivée. L’achat ne confère pas la résidence, et le visa ne vous oblige pas à acheter, mais la combinaison des deux, avec le régime Beckham en place, est ce qui rend la Costa del Sol attractive pour les travailleurs à distance américains. Les taux et le SMI étant révisés annuellement, vérifiez chaque chiffre auprès de l’Agencia Tributaria, de la Junta de Andalucia et des autorités d’immigration, ou de votre avocat espagnol, avant de vous engager.
Questions fréquentes
Puis-je acheter une maison sur la Costa del Sol sans le Visa de Nomade Numérique ?
Oui. Tout étranger peut acheter une propriété espagnole avec juste un NIE; aucun visa ou résidence n'est requis pour être propriétaire. Le Visa de Nomade Numérique concerne votre droit de vivre et travailler en Espagne, pas votre droit d'acheter. De nombreux acheteurs US achètent d'abord en tant que non-résidents et demandent le visa séparément.
L'achat d'une propriété me permet-il d'obtenir le Visa de Nomade Numérique ?
Non. Le visa est basé sur le travail à distance et le revenu, et non sur l'achat d'une propriété. L'ancien Golden Visa qui accordait la résidence pour un investissement immobilier de 500,000 euros a été aboli le 3 April 2025, donc l'achat n'ouvre plus de voie vers la résidence.
De quel revenu ai-je besoin pour être éligible ?
Au moins 200% du salaire minimum espagnol (SMI). Basé sur le SMI 2025, cela représente environ 2,762 euros par mois (environ 33,150 euros par an), plus 75% du SMI pour votre premier membre de famille et 25% pour chaque personne supplémentaire. Le SMI est mis à jour annuellement, veuillez donc confirmer le montant actuel.
Qu'est-ce que le régime Beckham et les nomades numériques peuvent-ils l'utiliser ?
C'est un régime fiscal spécial qui impose les nouveaux arrivants éligibles à un taux forfaitaire de 24% sur les revenus d'emploi jusqu'à 600,000 euros (47% au-delà) pendant un maximum de six ans, au lieu des taux progressifs des résidents. La Ley 28/2022 a étendu l'accès aux travailleurs à distance titulaires du Visa de Nomade Numérique, à condition que vous n'ayez pas été résident fiscal espagnol au cours des cinq années précédentes.
Combien d'impôts vais-je payer pour acheter une maison en Andalousie ?
Sur une nouvelle construction, vous payez 10% de IVA plus 1.2% de droits de timbre AJD (environ 11.2%). Sur une revente, vous payez un impôt de transfert ITP forfaitaire de 7%. Ajoutez environ 1% à 2% pour les frais de notaire, d'enregistrement et juridiques.
Comment la convention fiscale entre les US et l'Espagne me protège-t-elle ?
Parce que les US imposent leurs citoyens sur les revenus mondiaux et l'Espagne impose ses résidents sur les revenus mondiaux, la convention de 1990 (mise à jour par un protocole de 2019) prévient la double imposition, principalement via des crédits d'impôt étrangers. Demandez conseil transfrontalier avant de déménager, car l'interaction avec le régime Beckham est complexe.
