Impôts pour les acheteurs irlandais de biens immobiliers neufs en Espagne

L’achat d’une maison neuve sur la Costa del Sol est un chemin bien connu des acheteurs irlandais, et la situation fiscale des acheteurs irlandais est plus favorable que celle de nombreux autres ressortissants étrangers. Étant donné que l’Irlande est membre de l’Union européenne, les citoyens irlandais bénéficient de la liberté de circulation, n’ont besoin ni de visa ni de programme d’investissement pour acheter, et sont imposés au taux inférieur de l’Union européenne dans le cadre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) espagnol. Ce guide présente les taxes pour les acheteurs irlandais de biens immobiliers neufs en Espagne, du moment de la signature au jour de la vente, en utilisant des chiffres confirmés par des sources officielles pour 2026. Il s’agit d’informations générales, non de conseils fiscaux personnalisés : confirmez toujours votre propre situation avec un conseiller fiscal espagnol qualifié (asesor fiscal).

Pourquoi les acheteurs irlandais bénéficient d’un meilleur accord

En tant que citoyens de l’UE, les ressortissants irlandais peuvent acheter une propriété espagnole sans restrictions et n’ont pas besoin de Golden Visa ni d’aucun permis d’entrée. ⁷ La conséquence la plus précieuse est fiscale : les résidents de l’UE, d’Islande, du Liechtenstein et de Norvège paient l’IRNR à 19% et peuvent déduire les dépenses autorisées, tandis que les propriétaires non-UE (y compris les résidents britanniques depuis le Brexit) paient 24% sur le revenu brut sans déductions. ² Être irlandais vous fait donc économiser de l’argent chaque année où vous êtes propriétaire du bien.

Taxes que vous payez lors de l’achat d’un bien neuf

Une maison neuve achetée directement au promoteur est un premier transfert, elle est donc soumise à l’IVA (TVA) et non à la taxe de transfert (ITP) qui s’applique aux maisons de revente. Deux taxes s’appliquent à l’achat :

IVA (TVA) à 10%

L’IVA sur un bien immobilier résidentiel neuf est de 10% du prix d’achat déclaré. ¹ Les logements subventionnés (Vivienda de Protección Oficial, VPO) peuvent être éligibles à 4%, mais cela s’applique rarement aux nouvelles constructions de la Costa del Sol destinées aux acheteurs étrangers. Attention à un piège courant : un emplacement de garage ou un débarras acheté séparément de la maison (non sur le même acte) est taxé à 21%, et non à 10%. ¹

AJD (droit de timbre) à 1,2% en Andalousie

Actos Jurídicos Documentados (AJD) est le droit de timbre sur l’acte notarié. Le taux général en Andalousie est de 1,2% du prix. ³ Ainsi, la taxe de transaction combinée globale sur un bien neuf en Andalousie est de 10% d’IVA plus 1,2% d’AJD.

En plus des taxes, vous devriez prévoir les frais de notaire, l’inscription au Registre Foncier et votre propre avocat. En règle générale, les coûts d’achat totaux d’un bien neuf représentent environ 12–14% du prix. Vous aurez également besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero) avant la finalisation, que tout acheteur non espagnol doit obtenir. Consultez nos guides connexes sur les frais d’achat et la demande de NIE pour le détail complet.

Taxes annuelles pour les propriétaires irlandais non-résidents

Si vous conservez votre maison de la Costa del Sol comme lieu de vacances et restez résident fiscal en Irlande, vous êtes soumis à deux taxes espagnoles récurrentes.

IBI (taxe foncière locale)

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est la taxe foncière municipale annuelle, prélevée par la mairie sur la valeur cadastrale (valor catastral). Les taux sont fixés localement et se situent généralement entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale par an, de sorte que le montant exact dépend de votre municipalité.

Revenu imputé IRNR (Modelo 210)

Cela surprend de nombreux primo-accédants. Même si vous ne louez jamais la propriété et l’utilisez simplement vous-même, l’Espagne considère qu’elle génère un revenu notionnel et vous impose sur celui-ci. La base imposable est de 1,1% de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années fiscales, ou de 2% dans le cas contraire. ⁵ Cette base est ensuite imposée à votre taux IRNR, qui, en tant que résident irlandais (UE), est de 19%. ²⁶ Vous le déclarez annuellement sur le Modelo 210, déposé auprès de l’Agencia Tributaria l’année suivant l’année fiscale.

Revenus locatifs

Si vous louez la propriété, les revenus locatifs réels remplacent les revenus imputés pour les périodes de location. C’est ici que l’avantage irlandais est le plus important : en tant que résident de l’UE, vous êtes imposé à 19% sur le loyer net et pouvez déduire les dépenses proportionnelles telles que les charges de copropriété, l’IBI, l’assurance, les réparations, les intérêts hypothécaires et les frais d’agence. ² Les propriétaires non-UE ne bénéficient d’aucune de ces déductions. Les revenus locatifs sont généralement déclarés trimestriellement sur le Modelo 210. Conservez chaque facture, car les déductions doivent être documentées.

La convention de double imposition Espagne-Irlande

L’Irlande et l’Espagne ont signé une Convention pour l’élimination de la double imposition le 10 février 1994. ⁴ Pour les biens immobiliers, la règle est simple : les biens immobiliers sont imposés dans le pays où ils sont situés, de sorte que l’Espagne a le premier droit d’imposition sur les revenus locatifs, les revenus imputés et tout gain à la vente de votre maison de la Costa del Sol. ⁴ Vous déclarez toujours les revenus de source espagnole à l’Irish Revenue, mais l’Irlande accorde un crédit pour l’impôt espagnol payé afin que vous ne soyez pas imposé deux fois sur le même revenu. La convention attribue des droits plutôt qu’elle n’annule la dette espagnole, donc déposer correctement votre Modelo 210 en Espagne est ce qui permet au crédit irlandais de fonctionner.

Taxes et retenues lorsque vous vendez

Vendre en tant que non-résident déclenche trois éléments :

• La retenue de 3% (Modelo 211). L’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria dans un délai d’un mois à titre d’avance sur votre impôt sur les plus-values. ⁸ Vous récupérez tout excédent si votre gain réel est faible ou nul.
• Impôt sur les plus-values. Le gain (prix de vente moins coût d’acquisition et dépenses autorisées) est imposé sous l’IRNR à un taux forfaitaire de 19% pour les non-résidents. ⁸ Vous déposez le Modelo 210 dans les quatre mois suivant la vente pour régler le solde ou réclamer un remboursement de la retenue.
• Plusvalía municipal. Cette taxe municipale sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains est payée par le vendeur dans les 30 jours ouvrables suivant la vente. Depuis une réforme de 2021, vous pouvez choisir la méthode objective ou la méthode du gain réel, et si la valeur du terrain n’a pas augmenté, aucune plusvalía n’est due selon le calcul du gain réel. ⁸

Financement : prêts hypothécaires pour les non-résidents irlandais

Les acheteurs irlandais empruntant auprès d’une banque espagnole en tant que non-résidents obtiennent généralement un prêt d’une valeur de 60% à 70% du bien, la limite supérieure étant réservée aux profils financiers plus solides. ⁹ La banque prête sur la valeur la plus basse entre sa propre évaluation (tasación) et le prix d’achat, de sorte qu’une faible estimation signifie que vous devez combler la différence en espèces. ⁹ Les taux fixes pour les emprunteurs non-résidents de l’UE en 2026 se sont situés dans la région de 3,8% à 4,5%. ⁹ Les intérêts hypothécaires sont déductibles des revenus locatifs des résidents de l’UE, une autre raison pour laquelle la position irlandaise est favorable.

Protection de l’acheteur pour les achats sur plan (Ley 57/68)

De nombreux biens neufs de la Costa del Sol sont vendus sur plan avec des paiements échelonnés pendant la construction. La loi espagnole (initialement Ley 57/1968, renforcée par Ley 20/2015) exige que le promoteur place vos acomptes sur un compte dédié et les garantisse par une garantie bancaire individuelle (aval bancario) ou une police d’assurance. ¹⁰ Si le logement n’est pas livré à temps, vous avez le droit de récupérer 100% de vos paiements majorés des intérêts légaux, et cette protection ne peut être levée dans le contrat. ¹⁰ Confirmez toujours par écrit que votre garantie est en place avant de verser un acompte.

Résidence, soins de santé et enregistrement

Les citoyens irlandais peuvent entrer et séjourner en Espagne librement. Pour les séjours de plus de 90 jours, vous vous enregistrez pour le Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (le certificat vert du citoyen de l’UE) dans les trois premiers mois. ⁷ Pour les soins de santé, les résidents irlandais qui travaillent cotisent à la sécurité sociale espagnole ; les retraités irlandais peuvent utiliser le formulaire S1 pour s’inscrire au système public espagnol, l’Irlande remboursant le coût, tandis que la CEAM ne couvre que les séjours temporaires et ne remplace pas la couverture des résidents. ⁷ L’achat d’une propriété ne modifie pas en soi votre résidence fiscale : vous devenez résident fiscal espagnol si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, ce qui vous fait passer de l’IRNR à l’impôt sur le revenu des résidents espagnols à part entière. Consultez notre guide connexe sur la résidence et le déménagement en Espagne.

Points clés pour les acheteurs irlandais

Prévoyez environ 12–14% en plus du prix pour un bien neuf (10% d’IVA, 1,2% d’AJD et les coûts), obtenez votre NIE tôt, et n’oubliez pas le Modelo 210 récurrent. Votre statut de citoyen de l’UE représente une économie réelle grâce au taux d’IRNR de 19% et aux déductions de dépenses, et la convention Espagne-Irlande vous protège de la double imposition. Puisqu’il s’agit d’argent et de questions juridiques, engagez un avocat espagnol indépendant et un asesor fiscal avant de vous engager.