Garanties bancaires sur les achats sur plan (Ley 57/68)

Acheter sur plan sur la Costa del Sol signifie payer pour un logement avant qu’il n’existe. Vous signez généralement une réservation, puis un contrat d’achat privé, et versez votre argent par acomptes au fur et à mesure que le bâtiment s’élève, le solde étant dû à l’achèvement. La protection juridique la plus importante pour un acheteur étranger dans cette situation est la garantie bancaire sur les achats sur plan, le mécanisme qui contraint le promoteur à rembourser chaque euro que vous avez avancé si la propriété n’est jamais livrée. Ce guide explique comment cette protection fonctionne en vertu de la Ley 57/68 et de son successeur moderne, ce que la garantie doit couvrir, et comment faire une réclamation.

Ce que la garantie bancaire protège

La règle est simple : tout argent que vous versez à un promoteur avant de recevoir le logement fini et légalement habitable n’est pas l’argent du promoteur à dépenser librement. Chaque acompte doit être garanti afin que, si la construction ne démarre pas ou n’arrive pas à bonne fin, vous récupériez votre argent au lieu de rejoindre la file d’attente des créanciers d’un promoteur insolvable. La protection couvre les logements sur plan achetés directement auprès d’un promoteur, ce qui est précisément la situation pour la plupart des achats de nouvelles constructions à Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas et sur toute la Costa del Sol.

De la Ley 57/68 à la LOE

Le statut original était la Ley 57/1968, du 27 juillet, sur la perception des acomptes dans la construction et la vente de logements. ¹ Elle a été formellement abrogée avec effet au 1er janvier 2016 par la Ley 20/2015, qui a réécrit le régime et l’a intégré dans la Première Disposition Additionnelle (Disposicion adicional primera) de la Ley 38/1999, la Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE). ²³ Dans la pratique, les acheteurs et les avocats continuent de désigner cette protection sous le nom de “Ley 57/68”, et les tribunaux continuent d’appliquer l’ancienne loi aux contrats signés avant 2016, de sorte que ce nom reste le terme générique pour l’ensemble du système. Les contrats signés aujourd’hui sont régis par la LOE, mais la substance est très similaire.

Les obligations du promoteur

En vertu de la Première Disposition Additionnelle de la LOE, un promoteur qui perçoit des acomptes pour des logements en construction doit faire deux choses. Premièrement, le promoteur doit garantir le remboursement des sommes versées, majorées des intérêts légaux, à compter de la date d’obtention du permis de construire, soit par une police d’assurance-caution (seguro de caucion) émise par un assureur agréé, soit par une garantie bancaire solidaire (aval solidario) émise par une entité de crédit agréée, couvrant le cas où la construction ne démarre pas ou n’arrive pas à bonne fin. ²⁴

Deuxièmement, l’argent lui-même doit être géré correctement. Les acomptes doivent être reçus par l’intermédiaire d’une entité de crédit et déposés sur un compte spécial, distinct des autres fonds du promoteur, qui ne peut être utilisé que pour les coûts découlant de la construction des logements. ²⁴ La banque réceptrice est censée faire preuve d’une diligence particulière pour s’assurer que les fonds sont versés sur ce compte dédié, et la Cour Suprême a jugé les banques responsables lorsqu’elles n’ont pas respecté cette obligation.

Ce que la garantie doit couvrir

La garantie ne se limite pas au capital pur que vous avez versé. Le Banco de España confirme que l’aval doit couvrir la totalité des acomptes, y compris les taxes applicables, plus l’intérêt légal de l’argent (interes legal del dinero) à partir de la date de chaque paiement jusqu’à la date de livraison prévue. ⁴ L’inclusion des taxes est importante pour les acheteurs sur plan, car les paiements par étapes des nouvelles constructions sont soumis à l’IVA, et cette TVA fait partie de la somme que vous êtes en droit de récupérer. Les taxes d’achat exactes sur une nouvelle construction sont couvertes dans le guide séparé sur l’IVA et l’AJD des nouvelles constructions.

Intérêt légal : le chiffre qui fait grandir votre réclamation

Si une réclamation aboutit, vous récupérez 100% de vos dépôts plus l’intérêt légal de l’argent courant à partir de chaque paiement. L’Espagne fixe ce taux annuellement dans sa Loi de Finances. Il s’est maintenu à 3.25% depuis le Budget 2023 (Ley 31/2022) et, comme aucun nouveau Budget n’a remplacé cette référence, il reste à 3.25% pour 2026 ; l’intérêt lié au paiement tardif des impôts (interes de demora) est de 4.0625% pour 2026. ⁵ Parce que l’intérêt s’accumule à partir du jour de chaque paiement jusqu’à ce que vous soyez effectivement remboursé, une réclamation qui prend des années à être résolue peut valoir considérablement plus que la somme que vous avez initialement versée, et la Cour Suprême a confirmé que cet intérêt continue de courir même lorsque le promoteur est insolvable.

Comment faire une réclamation si le logement n’est pas livré

Si la construction ne démarre pas ou ne s’achève pas dans le délai convenu, le processus est simple dans ses grandes lignes. Vous demandez d’abord au promoteur de vous restituer toutes les sommes que vous avez versées. Si le promoteur ne s’exécute pas dans les 30 jours, vous pouvez demander le remboursement directement auprès du garant (la banque ou l’assureur). ⁴ Vous n’avez pas à prouver d’abord l’insolvabilité du promoteur ; la garantie est autonome, et le garant ne peut pas s’y soustraire en arguant qu’il doit moins que le promoteur.

La jurisprudence espagnole a été fortement protectrice des acheteurs. La Cour Suprême a statué que l’absence de certificat de garantie individuelle n’annule pas votre droit à restitution lorsqu’une police collective ou globale existe pour le développement, et que la banque garante doit rembourser l’intégralité des dépôts majorés des intérêts légaux, même si vous avez payé par l’intermédiaire d’un tiers ou sur un compte autre que celui du garant. Si vous n’avez jamais reçu de document de garantie individuelle (ce qui fut le cas de nombreux acheteurs sur d’anciens développements de la Costa del Sol), cela seul ne fait pas échouer votre réclamation.

Quand la garantie prend fin

La garantie n’est pas illimitée. Elle est annulée une fois que le promoteur prouve à la fois que le certificat d’habitabilité, le permis de première occupation ou un document équivalent a été délivré, et que le logement vous a effectivement été livré. ⁴ À partir de ce moment, le risque sur plan pour lequel la garantie a été conçue est passé, et votre protection se déplace vers la phase d’achèvement, de vérification des défauts (snagging) et de livraison, couverte dans le guide sur le snagging et la livraison.

Délais de prescription

Ne supposez pas qu’une réclamation périmée est encore valide. Le délai de prescription pour une action personnelle en Espagne a été réduit de 15 ans à 5 ans par la réforme de 2015 de l’article 1964 du Code Civil, s’appliquant aux relations nées à partir du 7 octobre 2015 ; les relations antérieures étaient soumises à une coupure transitoire. La Cour Suprême a confirmé que le délai ordinaire de l’article 1964 régit les réclamations pour récupérer les acomptes. ⁶ Parce que l’arithmétique des règles transitoires est implacable et que le décompte de la période peut dépendre des faits, toute personne ayant un acompte sur plan historique devrait consulter rapidement un avocat espagnol plutôt que de tarder.

Liste de contrôle pratique pour les acheteurs d’aujourd’hui

• Avant de verser de l’argent, demandez par écrit le certificat de garantie individuelle (aval ou seguro de caucion) vous désignant comme bénéficiaire pour les montants exacts.
• Vérifiez que le matériel promotionnel et le contrat mentionnent le garant et l’entité de crédit détenant le compte spécial, comme l’exige la LOE pour les promoteurs. ²
• Ne payez que sur le compte spécial désigné par le promoteur, jamais sur un compte personnel ou général.
• Conservez chaque reçu de virement : l’intérêt légal est calculé à partir de la date de chaque paiement individuel. ⁴
• Confirmez que la somme couverte inclut l’IVA facturée sur les paiements par étapes, et non seulement le prix net. ⁴

La garantie bancaire est la colonne vertébrale de la protection de l’acheteur sur plan en Espagne, mais elle fonctionne en parallèle avec les autres éléments de l’achat. Lisez-le en conjonction avec les guides sur la réservation sur plan, le neuf versus l’ancien, les prêts hypothécaires et les acomptes pour les non-résidents, et le paiement de l’acompte et de l’achèvement depuis l’étranger, afin que tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux de votre achat sur la Costa del Sol soient alignés avant de signer.