Transferts de CHF en EUR pour les acheteurs suisses
La Suisse est en dehors de la zone euro, ainsi chaque achat sur la Costa del Sol implique la conversion de francs suisses en euros, et le différentiel de change que vous acceptez coûte généralement plus cher que tout impôt individuel. Les banques suisses peuvent envoyer des euros via le réseau SEPA, mais un prestataire de services de change spécialisé ou un contrat à terme offre souvent un taux plus avantageux et vous permet de fixer le coût avant l'achèvement de la transaction. Prévoyez le prix en euros plus environ 12 à 14 pour cent de taxes et frais, et conservez une preuve claire de l'origine de vos fonds.
Pour un acheteur payant en francs suisses, les transferts CHF vers EUR pour les acheteurs suisses sont la décision de coût la plus importante lors d’un achat sur la Costa del Sol, et celle que la plupart des gens sous-estiment. La Suisse ne fait pas partie de la zone euro, donc un appartement neuf à Estepona, Marbella, Fuengirola ou Mijas est fixé et payé en euros tandis que votre argent est en francs. Le taux auquel vous convertissez, et le moment où vous convertissez, peut faire varier le coût total de dizaines de milliers d’euros, ce qui est souvent bien plus que la différence entre un taux d’imposition et un autre. Ce guide explique comment l’argent circule, ce que vous payez en euros et quand, ainsi que les déclarations que les acheteurs suisses doivent faire pour que la transaction soit en règle.
Pourquoi les transferts CHF vers EUR sont plus importants que les lignes fiscales
La conversion de devises est un coût caché. Lorsqu’une banque de détail suisse vous propose un virement «sans commission», les frais sont généralement intégrés au taux de change lui-même, la marge entre le taux interbancaire de gros et le taux qui vous est réellement appliqué. Pour un achat de 400 000 euros, une marge de deux pour cent représente 8 000 euros, perdus discrètement sans aucune ligne de dépense. Étant donné qu’un achat sur la Costa del Sol est payé par étapes sur plusieurs mois, vous pouvez convertir plus d’une fois, de sorte que la marge s’applique à chaque fois. C’est pourquoi les acheteurs suisses sérieux comparent le taux tout compris, et non la commission annoncée, et considèrent le fournisseur de devises comme un choix délibéré plutôt qu’un choix par défaut.
Comment l’argent circule réellement
La Suisse n’est pas membre de l’UE, mais les banques suisses participent aux systèmes SEPA, de sorte qu’un paiement en euros depuis un compte suisse peut transiter sous forme de virement SEPA vers un IBAN espagnol.1 Le problème est que les francs doivent d’abord devenir des euros, et votre banque suisse effectue cette conversion à son propre taux. Vous avez trois grandes voies :
- Virement bancaire suisse. Simple, mais la banque fixe le taux de change et peut ajouter des frais de correspondant (SWIFT). Pratique, rarement le moins cher.
- Un spécialiste des devises réglementé ou un établissement de paiement. Ces entreprises proposent généralement une marge plus étroite qu’une banque de détail et peuvent détenir un solde en euros pour vous, puis envoyer un virement SEPA en Espagne. Vérifiez que l’entreprise est agréée par son régulateur et sépare les fonds des clients.
- Un contrat à terme. Cela vous permet de fixer le taux d’aujourd’hui pour un paiement dû à l’avenir, ce qui convient à un achat neuf sur plan dont l’achèvement est dans des mois ou des années.
Quelle que soit la voie que vous choisissez, vous aurez besoin d’un compte bancaire espagnol (ou au moins d’un compte euro accessible par SEPA) pour recevoir des fonds, payer le notaire et régler les impôts, et vous aurez besoin d’un NIE, le numéro d’identification de l’étranger, avant de pouvoir en ouvrir un ou signer chez le notaire. La mise en place du NIE et d’un compte espagnol en amont est traitée dans nos guides sur les comptes bancaires espagnols pour non-résidents et l’obtention d’un NIE.
Ce que vous payez en euros, et quand
Un achat neuf libère des fonds par étapes, et chaque étape est un paiement en euros que vous devez financer en francs :
- Acompte de réservation : une somme fixe (souvent de 6 000 à 10 000 euros) pour retirer le bien du marché.
- Étape du contrat : généralement, le dépôt est complété jusqu’à environ 10 % du prix lors de la signature du contrat d’achat privé, plus des versements échelonnés si l’immeuble est encore en construction.
- Achèvement : le solde, payé chez le notaire lors de la signature de l’acte (escritura) et de la remise des clés.
Pour les logements sur plan, la loi espagnole exige que le promoteur garantisse chaque euro que vous payez avant l’achèvement au moyen d’une garantie bancaire ou d’une police d’assurance, vos versements étant détenus sur un compte spécial. Cette protection a commencé avec la Ley 57/1968 et est maintenant énoncée dans la Ley de Ordenacion de la Edificacion.2 Ne payez jamais un versement sur plan qui n’est pas couvert par cette garantie. Notre guide sur les achats sur plan et les garanties bancaires explique comment la vérifier.
Les taxes derrière le prix en euros
Pour un logement neuf (un premier transfert du promoteur), vous payez la TVA plutôt que la taxe de transfert. L’IVA espagnole sur les nouvelles propriétés résidentielles est de 10 % du prix, fixée au niveau national.3 En plus de cela, l’Andalousie facture les droits de timbre, Actos Juridicos Documentados (AJD), sur l’acte à un taux général de 1,2 pour cent.4 Les logements d’occasion fonctionnent différemment : ils sont soumis à l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) au lieu de l’IVA et de l’AJD, de sorte que la combinaison de 10 % plus 1,2 % est spécifique aux constructions neuves. Ajoutez les frais de notaire, de registre foncier et les frais juridiques, et un budget tout compris réaliste pour un logement neuf est d’environ 12 à 14 % au-dessus du prix affiché.
| Coût d’un logement neuf | Taux / base | Payé en |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10% du prix | EUR, à l’achèvement |
| AJD (droits de timbre, Andalousie) | 1.2% du prix | EUR, après achèvement |
| Notaire + Registre foncier | Frais échelonnés | EUR, à/après achèvement |
| Frais juridiques | Env. 1% + IVA (typique) | EUR |
Comme la Suisse est en dehors de l’UE et de l’EEE, une fois que vous êtes propriétaire du bien, vous déclarez l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) en utilisant le Modelo 210. Si le logement n’est pas loué, vous payez l’impôt sur un revenu imputé calculé à 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si cette valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années), et le taux IRNR applicable pour un résident non-UE est de 24 %.5 Les résidents des États de l’UE et de l’EEE paient 19 % à la place, donc un acheteur suisse se situe dans la tranche supérieure. Vous payez également l’IBI, la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie sur la valeur cadastrale. Lorsque vous vendez finalement, l’acheteur retient 3 % du prix et le paie à l’Agence fiscale en votre nom via le Modelo 211 à titre d’avance sur vos plus-values, et la plusvalia municipale sur la valeur du terrain est également due. L’Espagne et la Suisse ont une convention de double imposition en vigueur, de sorte que les revenus et les gains imposés en Espagne peuvent être compensés par l’impôt suisse plutôt que d’être imposés deux fois.6 Nos guides dédiés au Modelo 210 et aux impôts des non-résidents détaillent la déclaration.
Gérer le risque de change
L’écart entre la réservation d’un logement et son achèvement peut être d’un an ou plus pour une unité sur plan, et le taux CHF/EUR évoluera pendant cette période. Si vous convertissez tout le premier jour, vous n’assumez plus de risque de change mais immobilisez l’argent ; si vous convertissez à chaque étape, vous conservez de la flexibilité mais pariez sur le taux. Un contrat à terme est la voie médiane : vous convenez d’un taux maintenant pour des euros dont vous aurez besoin plus tard, de sorte que votre budget en euros est fixe, indépendamment des fluctuations du marché. De nombreux acheteurs suisses fixent le paiement important de l’achèvement avec un contrat à terme et convertissent les montants plus petits de la réservation et du contrat au comptant. Quoi que vous décidiez, évaluez le virement comme un coût tout compris et comparez au moins deux fournisseurs avant chaque paiement important.
Espèces, déclarations et preuve de fonds
L’immobilier en Espagne est payé par virement bancaire traçable ou chèque bancaire, et non en espèces. Si vous transportez des espèces à travers la frontière, toute personne entrant ou sortant de l’UE avec 10 000 euros ou plus (ou l’équivalent dans n’importe quelle devise) doit le déclarer à la douane, et la frontière suisse est une frontière extérieure de l’UE à cet effet.7 En Espagne, les mouvements de 100 000 euros ou plus en espèces doivent également être déclarés, et la loi espagnole anti-blanchiment d’argent exige des notaires, des banques et des avocats d’établir l’origine de vos fonds avant qu’un achat ne puisse être effectué.8 Pour un acheteur suisse, cela signifie conserver des preuves documentaires claires, par exemple un salaire, la vente d’une autre propriété, un héritage ou des revenus d’investissement, afin que l’origine des francs derrière les euros soit facile à prouver. La préparation de ces documents à l’avance évite les retards chez le notaire.
Se préparer : une courte liste de contrôle
- Demandez votre NIE et ouvrez un compte en euros accessible par SEPA, idéalement un compte espagnol.
- Choisissez votre voie de change (banque, fournisseur spécialisé ou contrat à terme) et comparez le taux tout compris, et non la commission.
- Rassemblez les preuves d’origine des fonds avant tout transfert.
- Vérifiez que les versements sur plan sont couverts par une garantie bancaire avant de payer.
- Budgétisez le prix en euros plus environ 12 à 14 % pour l’IVA, l’AJD et les frais, et prévoyez le Modelo 210 et l’IBI annuels une fois que vous êtes propriétaire.
Gérés délibérément, les virements CHF vers EUR deviennent un coût maîtrisé plutôt qu’une fuite. Si vous envisagez également un financement, notre guide sur les prêts hypothécaires pour non-résidents explique comment les prêteurs espagnols traitent les demandeurs suisses, et le guide sur la résidence et les visas couvre comment l’achat d’une propriété interagit avec le droit de vivre sur la Costa del Sol.
Questions fréquentes
Puis-je payer une propriété sur la Costa del Sol directement en francs suisses ?
Non. Les maisons neuves espagnoles sont évaluées et payées en euros, et le notaire, le promoteur et les autorités fiscales attendent tous des paiements en euros. Vous convertissez d'abord vos francs en euros, soit via votre banque suisse, soit via un spécialiste des devises, puis vous envoyez un virement en euros vers un compte espagnol ou accessible via SEPA. La Suisse participe aux systèmes SEPA, de sorte qu'un paiement en euros peut être effectué comme un virement SEPA une fois la conversion effectuée.
Est-il moins cher d'utiliser ma banque suisse ou un prestataire de services de change ?
Cela dépend du taux tout compris, et non de la commission affichée. Un virement bancaire qui n'affiche aucune commission masque généralement le coût dans l'écart de taux de change. Les spécialistes des devises réglementés proposent souvent un écart plus serré et peuvent offrir des contrats à terme pour fixer un taux avant la finalisation. Comparez le total des euros livrés pour un montant fixe en francs auprès d'au moins deux prestataires avant chaque paiement important.
Quel budget supplémentaire un acheteur suisse devrait-il prévoir en plus du prix en euros ?
Pour une construction neuve en Andalousie, prévoyez environ 12 à 14 per cent au-dessus du prix. Cela couvre 10 per cent d'IVA, 1.2 per cent de droit de timbre AJD, plus les frais de notaire, de registre foncier et les honoraires d'avocat. Ceci est distinct de l'écart de change, que vous devriez également prendre en compte comme un coût réel lié au transfert de francs en euros.
Dois-je déclarer de l'argent liquide lorsque je voyage de la Suisse vers l'Espagne ?
Oui, si vous transportez 10,000 euros ou plus, ou l'équivalent dans toute autre devise. La Suisse est en dehors de l'UE, sa frontière est donc une frontière extérieure de l'UE et l'argent liquide atteignant ou dépassant ce seuil doit être déclaré aux douanes. En pratique, vous devriez payer la propriété par virement bancaire ou par chèque bancaire plutôt qu'en espèces, à la fois pour des raisons de sécurité et parce que les notaires et les banques doivent vérifier l'origine de vos fonds en vertu des règles anti-blanchiment d'argent.
En tant que résident suisse, quel taux d'impôt foncier dois-je payer en Espagne ?
Étant donné que la Suisse est en dehors de l'UE et de l'EEE, vous payez l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) à 24 per cent, déclaré sur le Modelo 210. Si vous ne louez pas le logement, la base imposable est un revenu imputé de 1.1 per cent de la valeur cadastrale (2 per cent si non révisée au cours des dix dernières années). Les résidents de l'UE et de l'EEE paient 19 per cent, donc les propriétaires suisses se situent dans la tranche supérieure. La convention de double imposition Espagne-Suisse empêche le même revenu d'être imposé deux fois.
Comment protéger l'argent versé pour un logement sur plan ?
La loi espagnole exige des promoteurs qu'ils garantissent chaque versement que vous effectuez avant l'achèvement par le biais d'une garantie bancaire ou d'une police d'assurance, avec votre argent détenu sur un compte spécial. Cela remonte à la Ley 57/1968 et est maintenant inclus dans la Ley de Ordenacion de la Edificacion. Ne jamais effectuer un paiement sur plan qui n'est pas couvert par une telle garantie, et demandez à votre avocat de le confirmer par écrit avant de transférer des euros.
