Mijas Costa vs Mijas Pueblo : Où acheter

Décider entre Mijas Costa et Mijas Pueblo est l’une des questions les plus fréquentes que se posent les acheteurs étrangers sur cette partie de la Costa del Sol, et la réponse honnête est qu’il s’agit de deux endroits très différents au sein d’une seule municipalité. La municipalité de Mijas s’étend de la côte jusqu’aux collines, donc lorsque vous comparez Mijas Costa à Mijas Pueblo, vous pesez en réalité la commodité du bord de mer contre le caractère andalou de l’intérieur des terres. Ce guide de style de vie décrit l’ambiance de chaque zone, à qui elle convient, ainsi que les impôts, le financement et les règles de résidence qui s’appliquent de la même manière, quel que soit l’endroit où vous achetez à Mijas.

Une municipalité, trois zones distinctes

Mijas est l’une des plus grandes municipalités de l’ouest de la Costa del Sol, avec une population enregistrée d’environ 95 000 habitants issus de plus d’une centaine de nationalités.¹ Elle se divise en trois zones reconnaissables. Mijas Pueblo est le village blanc classique perché à environ 430 mètres au-dessus du niveau de la mer, avec ses rues pavées, ses vues sur la montagne et un fort sentiment d’appartenance. Mijas Costa est la longue bande côtière qui comprend La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol et El Chaparral, où se trouvent la plupart des plages, des terrains de golf et des développements de nouvelles constructions. Entre les deux se trouve Las Lagunas, la zone commerciale et résidentielle animée qui se fond dans la ville voisine de Fuengirola.

Mijas Pueblo : caractère et calme

Mijas Pueblo séduit les acheteurs qui privilégient l’authenticité à la commodité. Vous bénéficiez de vues panoramiques sur la côte, d’un air plus frais en été, d’une architecture andalouse traditionnelle et d’un rythme de vie plus calme et plus espagnol. Les compromis sont la route sinueuse jusqu’à la plage, des rues plus escarpées et une offre plus restreinte de nouvelles constructions modernes. Il convient aux propriétaires de résidences secondaires, aux retraités et aux travailleurs à distance qui apprécient la paix et le paysage plus que la possibilité de se rendre à pied sur le sable.

Mijas Costa : plages, golf et demande locative

Mijas Costa est l’endroit où se concentrent la plupart des acheteurs internationaux. La Cala de Mijas est devenue une véritable ville de villégiature avec une promenade, des restaurants et une large plage, tandis que Calahonda et Riviera del Sol offrent des ensembles denses d’appartements et de maisons de ville à proximité des terrains de golf. La bande côtière génère la plus forte demande locative à court et à long terme, ce qui est important si vous prévoyez de compenser les coûts. Elle convient aux familles, aux golfeurs, aux investisseurs en location saisonnière et à quiconque souhaite avoir la plage, les commerces et l’aéroport à portée de main.

Taxes à l’achat d’un bien neuf à Mijas

Le traitement fiscal ne change pas entre le village et la côte, mais il change avec le type de propriété. Un logement neuf acheté à un promoteur est soumis à l’IVA (TVA) au taux réduit de 10% sur le prix d’achat,² plus l’AJD (Actos Juridicos Documentados, droit de timbre), que la Junta de Andalucia fixe à 1.2% pour la région.³ Un logement de revente (d’occasion) n’est pas soumis à l’IVA ; il est soumis à l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) au taux général andalou de 7%.³

En plus de la taxe, prévoyez les frais de notaire, les frais du Registre Foncier (Registro de la Propiedad) et les frais juridiques, qui représentent ensemble généralement un faible pourcentage à un chiffre du prix. Faites toujours appel à un avocat indépendant plutôt que de vous fier à celui du vendeur ou du promoteur. Notre guide complémentaire sur l’achat sur plan sur la Costa del Sol couvre plus en détail les paiements échelonnés et l’achèvement.

Impôts annuels pour un propriétaire non-résident

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vous relevez de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), déclaré via le Modelo 210.⁴ Son fonctionnement dépend si vous louez la propriété.

• Propriété conservée pour votre usage personnel : l’Espagne impute un revenu. La base imposable est de 1.1% de la valeur cadastrale (valor catastral) lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% dans le cas contraire, taxée à 19% pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège ou du Liechtenstein et à 24% pour les autres non-résidents.⁴
• Propriété louée : les résidents de l’UE/EEE paient 19% sur le revenu locatif net et peuvent déduire les dépenses autorisées ; les résidents non-UE paient 24% sur le revenu brut sans aucune déduction.⁴

Chaque propriétaire paie également l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, que l’Ayuntamiento de Mijas perçoit sur la valeur cadastrale à un taux qu’il fixe localement.⁵ La collecte des ordures et les charges de copropriété sont distinctes. Pour un traitement plus complet du dépôt et des délais, consultez notre guide sur l’impôt des non-résidents et le Modelo 210.

Vendre plus tard : la retenue de 3% et les plus-values

Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211, à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur.⁴ Le non-résident déclare ensuite la plus-value réelle sur le Modelo 210 et paie le solde ou réclame tout excédent. Les plus-values des non-résidents sont imposées à un taux forfaitaire de 19% pour les résidents de l’UE/EEE et de 24% pour les autres non-résidents, sans tranches progressives.⁴ Le vendeur règle également la plusvalia municipal, la taxe locale sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains, auprès de l’Ayuntamiento de Mijas.⁵

Financement en tant qu’acheteur étranger

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais généralement avec des ratios prêt/valeur inférieurs à ceux des résidents. En règle générale, les prêts hypothécaires pour non-résidents sont couramment proposés à environ 60% à 70% du prix d’achat ou de l’évaluation bancaire, selon le montant le plus bas, l’acheteur finançant le solde plus les taxes et les frais à partir de ses propres ressources.⁶ Les conditions, les taux et les âges maximums varient selon les prêteurs, il est donc conseillé de comparer les offres tôt. Notre guide pour obtenir un prêt hypothécaire espagnol en tant que non-résident explique la documentation et le processus d’évaluation (tasacion).

Résidence, visas et votre NIE

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) pour finaliser un achat, signer l’acte et payer les impôts.⁷ L’achat d’une propriété ne confère pas en soi le droit de vivre en Espagne. Il est important de noter que l’Espagne a aboli sa voie de résidence pour les investisseurs, le Golden Visa, avec effet au 3 avril 2025, de sorte que l’investissement immobilier n’ouvre plus de voie de résidence.⁸ Les ressortissants non-UE qui souhaitent passer de longues périodes à Mijas se tournent généralement vers le visa non-lucratif, qui exige une preuve de revenus passifs suffisants et une couverture santé privée et ne permet pas de travailler en Espagne.⁷ Les citoyens de l’UE/EEE conservent la liberté de circulation et s’enregistrent localement plutôt que de demander un visa. Consultez notre guide complémentaire sur le NIE et la résidence pour les formalités administratives.

Garanties d’achat sur plan

Si vous achetez sur plan, la loi espagnole exige que le promoteur garantisse chaque somme que vous payez avant l’achèvement, par le biais d’une garantie bancaire ou d’une police d’assurance, et qu’il détienne ces fonds sur un compte séparé. Cette protection, établie à l’origine par la Ley 57/1968 et désormais intégrée dans la Ley de Ordenacion de la Edificacion, signifie que vos dépôts sont récupérables si le projet n’est pas livré.⁹ Confirmez par écrit que la garantie est en place avant de transférer tout paiement échelonné.

Aspects pratiques : aéroport, soins de santé et écoles

L’aéroport de Malaga-Costa del Sol (AGP), exploité par AENA, est la principale porte d’entrée et se situe à environ 25 à 30 kilomètres à l’est de Mijas Costa, un facteur de commodité important pour les locations de vacances et les voyageurs fréquents.¹⁰ Les soins de santé publics sur cette côte sont basés sur l’Hôpital Costa del Sol à Marbella, soutenu par des centres de santé locaux et un solide réseau d’hôpitaux privés. Les familles ont un bon choix d’écoles britanniques et internationales à Mijas et ses environs, ainsi qu’à Fuengirola voisine. Sur ces trois points (accès à l’aéroport, commodités quotidiennes et scolarité), Mijas Costa est généralement la base la plus pratique, tandis que Mijas Pueblo échange une partie de cette commodité contre le cadre et la tranquillité.

Alors, Mijas Costa ou Mijas Pueblo ?

Choisissez Mijas Pueblo si vous achetez principalement pour le style de vie : vues, caractère, étés plus frais et rythme de village, en acceptant un trajet en voiture jusqu’à la plage et une offre plus limitée de maisons modernes. Choisissez Mijas Costa si vous voulez la plage et le golf à votre porte, le trajet le plus court jusqu’à l’aéroport, et la plus forte demande locative pour compenser les coûts de propriété. Les taxes d’achat, les obligations IRNR, la retenue de 3% sur la revente et les règles hypothécaires sont identiques dans toute la municipalité, alors laissez le style de vie et la stratégie de location, et non l’impôt, décider du code postal. Quel que soit votre choix, budgétisez le coût total d’acquisition incluant l’IVA ou l’ITP, l’AJD, les frais de notaire, de registre et juridiques, et prenez un avis juridique indépendant avant de vous engager. Pour les attentes de rendement, notre guide sur les rendements locatifs de la Costa del Sol est la prochaine lecture naturelle.