Mijas Costa contre Mijas Pueblo : Où acheter

Décider entre Mijas Costa et Mijas Pueblo est l’une des questions les plus fréquentes que les acheteurs étrangers posent sur ce tronçon de la Costa del Sol, et la réponse honnête est qu’il s’agit de deux endroits très différents au sein d’une même mairie. La municipalité de Mijas s’étend de la côte jusqu’aux collines, donc lorsque vous comparez Mijas Costa et Mijas Pueblo, vous pesez en réalité la commodité du bord de mer face au caractère andalou de l’intérieur des terres. Ce guide de style de vie présente l’ambiance de chaque zone, à qui elle convient, ainsi que les règles fiscales, de financement et de résidence qui s’appliquent de la même manière partout où vous achetez à Mijas.

Une seule municipalité, trois zones distinctes

Mijas est l’une des plus grandes municipalités de la Costa del Sol occidentale, avec une population enregistrée d’environ 95 000 habitants provenant de plus d’une centaine de nationalités.¹ Elle se divise en trois zones reconnaissables. Mijas Pueblo est le village blanc classique perché à environ 430 mètres au-dessus du niveau de la mer, avec des rues pavées, des vues sur la montagne et un fort sentiment d’appartenance. Mijas Costa est la longue bande côtière qui comprend La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol et El Chaparral, où se trouvent la plupart des plages, des terrains de golf et des nouveaux développements. Entre les deux se trouve Las Lagunas, la zone commerciale et résidentielle animée qui se fond dans la ville voisine de Fuengirola.

Mijas Pueblo : caractère et calme

Mijas Pueblo séduit les acheteurs qui privilégient l’authenticité à la commodité. Vous y trouverez des vues panoramiques sur la côte, un air plus frais en été, une architecture andalouse traditionnelle et un rythme de vie plus calme et plus espagnol. Les inconvénients sont la route sinueuse jusqu’à la plage, les rues plus escarpées et un choix plus restreint de logements neufs et modernes. Il convient aux propriétaires de résidences secondaires, aux retraités et aux télétravailleurs qui apprécient la paix et le paysage plus que la possibilité de marcher jusqu’à la plage.

Mijas Costa : plages, golf et demande locative

Mijas Costa est l’endroit où se concentrent la plupart des acheteurs internationaux. La Cala de Mijas est devenue une véritable station balnéaire avec une promenade, des restaurants et une large plage, tandis que Calahonda et Riviera del Sol offrent des concentrations denses d’appartements et de maisons de ville à proximité des terrains de golf. La bande côtière présente la plus forte demande locative pour les locations de courte et longue durée, ce qui est important si vous envisagez de compenser les coûts. Elle convient aux familles, aux golfeurs, aux investisseurs en locations de vacances et à tous ceux qui souhaitent avoir la plage, les commerces et l’aéroport à portée de main.

Taxes d’achat sur une construction neuve à Mijas

Le traitement fiscal ne change pas entre le village et la côte, mais il varie en fonction du type de propriété. Une maison neuve achetée auprès d’un promoteur est soumise à l’IVA (TVA) au taux réduit de 10 % sur le prix d’achat,² plus l’AJD (Actos Juridicos Documentados, droit de timbre), que la Junta de Andalucia fixe à 1,2 % pour la région.³ Une propriété de revente (d’occasion) n’est pas soumise à l’IVA ; elle est plutôt soumise à l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) au taux général andalou de 7 %.³

En plus des taxes, prévoyez les frais de notaire, les frais de Registre Foncier (Registro de la Propiedad) et les frais juridiques, qui représentent ensemble généralement un faible pourcentage à un chiffre du prix. Faites toujours appel à un avocat indépendant plutôt que de vous fier à celui du vendeur ou du promoteur. Notre guide complémentaire sur l’achat sur plan sur la Costa del Sol couvre les paiements échelonnés et l’achèvement plus en détail.

Taxes annuelles pour un propriétaire non-résident

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vous relevez de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), déclaré via le Modelo 210.⁴ Le fonctionnement dépend de la mise en location de la propriété.

• Propriété conservée pour votre usage personnel : l’Espagne impute un revenu. La base imposable est de 1,1 % de la valeur cadastrale (valor catastral) lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2 % dans le cas contraire, taxée à 19 % pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège ou du Liechtenstein et à 24 % pour les autres non-résidents.⁴
• Propriété louée : les résidents de l’UE/EEE paient 19 % sur le revenu locatif net et peuvent déduire les dépenses autorisées ; les résidents hors UE paient 24 % sur le revenu brut sans déductions.⁴

Chaque propriétaire paie également l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, que l’Ayuntamiento de Mijas prélève sur la valeur cadastrale à un taux qu’il fixe localement.⁵ La collecte des ordures et les charges de copropriété sont séparées. Pour un traitement plus complet des déclarations et des délais, consultez notre guide sur la fiscalité des non-résidents et le Modelo 210.

Vente ultérieure : la retenue de 3 % et les plus-values

Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211, à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur.⁴ Le non-résident déclare ensuite le gain réel sur le Modelo 210 et paie le solde ou réclame tout excédent. Les plus-values des non-résidents sont imposées à un taux forfaitaire de 19 % pour les résidents de l’UE/EEE et de 24 % pour les autres non-résidents, sans tranches progressives.⁴ Le vendeur s’acquitte également de la plusvalia municipal, la taxe locale sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains, auprès de l’Ayuntamiento de Mijas.⁵

Financement en tant qu’acheteur étranger

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais généralement avec des ratios prêt/valeur inférieurs à ceux des résidents. En règle générale, les prêts hypothécaires aux non-résidents sont couramment proposés à environ 60 % à 70 % du prix d’achat ou de l’évaluation bancaire, selon le montant le plus bas, l’acheteur finançant le solde plus les taxes et les frais sur ses propres ressources.⁶ Les conditions, les taux et les âges maximaux varient selon le prêteur, il est donc conseillé de comparer les offres tôt. Notre guide sur l’obtention d’un prêt hypothécaire espagnol en tant que non-résident explique la documentation et le processus d’évaluation (tasacion).

Résidence, visas et votre NIE

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) pour finaliser un achat, signer l’acte et payer les taxes.⁷ L’achat d’une propriété ne confère pas en soi le droit de vivre en Espagne. Il est important de noter que l’Espagne a supprimé sa voie de résidence pour les investisseurs, le Golden Visa, à compter du 3 avril 2025, de sorte que l’investissement immobilier n’ouvre plus de voie de résidence.⁸ Les ressortissants non-européens qui souhaitent passer de longues périodes à Mijas se tournent généralement vers le visa non-lucratif, qui exige une preuve de revenus passifs suffisants et une couverture santé privée et ne permet pas de travailler en Espagne.⁷ Les citoyens de l’UE/EEE conservent leur liberté de circulation et s’enregistrent localement plutôt que de demander un visa. Consultez notre guide complémentaire sur le NIE et la résidence pour les formalités administratives.

Garanties sur plan

Si vous achetez sur plan, la loi espagnole exige que le promoteur garantisse chaque somme que vous payez avant l’achèvement, par le biais d’une garantie bancaire ou d’une police d’assurance, et qu’il détienne ces fonds sur un compte séparé. Cette protection, initialement établie par la Ley 57/1968 et désormais intégrée dans la Ley de Ordenacion de la Edificacion, signifie que vos dépôts sont récupérables si le projet n’est pas livré.⁹ Confirmez par écrit que la garantie est en place avant de transférer tout paiement échelonné.

Aspects pratiques : aéroport, soins de santé et écoles

L’aéroport de Malaga-Costa del Sol (AGP), exploité par l’AENA, est la principale porte d’entrée et se situe à environ 25 à 30 kilomètres à l’est de Mijas Costa, un facteur de commodité important pour les locations de vacances et les voyageurs fréquents.¹⁰ Les soins de santé publics sur cette côte sont ancrés par l’Hospital Costa del Sol à Marbella, soutenu par des centres de santé locaux et un solide réseau d’hôpitaux privés. Les familles disposent d’un bon choix d’écoles britanniques et internationales à Mijas et ses environs, ainsi qu’à Fuengirola voisine. Sur ces trois points (accès à l’aéroport, commodités quotidiennes et scolarisation), Mijas Costa est généralement la base la plus pratique, tandis que Mijas Pueblo échange une partie de cette commodité contre le cadre et le calme.

Alors, Mijas Costa ou Mijas Pueblo ?

Choisissez Mijas Pueblo si vous achetez principalement pour le style de vie : vues, caractère, étés plus frais et rythme de village, en acceptant un trajet en voiture jusqu’à la plage et une offre plus limitée de maisons modernes. Choisissez Mijas Costa si vous voulez la plage et le golf à votre porte, le trajet le plus court vers l’aéroport et la plus forte demande locative pour compenser les coûts de propriété. Les taxes d’achat, les obligations IRNR, la retenue de 3 % sur la revente et les règles hypothécaires sont identiques dans toute la municipalité, alors laissez le style de vie et la stratégie de location, et non la fiscalité, décider du code postal. Quel que soit votre choix, budgétisez le coût total d’acquisition, y compris l’IVA ou l’ITP, l’AJD, les frais de notaire, d’enregistrement et les frais juridiques, et prenez un avis juridique indépendant avant de vous engager. Pour les prévisions de rendement, notre guide des rendements locatifs de la Costa del Sol est la prochaine lecture naturelle.