Impôts pour les acheteurs russes de biens immobiliers en Espagne
Un acheteur russe d'une nouvelle construction sur la Costa del Sol paie 10% d'IVA plus 1.2% d'AJD (environ 11.2% de taxes), puis un impôt annuel pour non-résidents (IRNR via Modelo 210) à 24% car la Russie se situe en dehors de l'UE/EEE. La Russie a suspendu les principales dispositions du traité fiscal Espagne-Russie en août 2023, et les sanctions de l'UE plafonnent ce que les banques espagnoles peuvent détenir pour les ressortissants russes, il est donc essentiel de planifier à l'avance le parcours des fonds et le soutien juridique.
Les taxes pour les acheteurs russes de biens immobiliers en Espagne suivent les mêmes règles fondamentales que pour tout acheteur non-UE, mais deux éléments rendent la position d’un acheteur russe distinctive : le traité de double imposition Espagne-Russie est partiellement suspendu depuis 2023, et les sanctions de l’Union européenne ajoutent des obstacles pratiques au transfert d’argent et aux opérations bancaires. Ce guide expose ce que vous payez à l’achat, ce que vous payez chaque année en tant que propriétaire non-résident, et ce qui se passe lorsque vous vendez. Tous les chiffres se rapportent à l’Andalousie (qui régit toute la Costa del Sol) et sont à jour pour 2026. Conservez les noms de formulaires espagnols tels qu’ils apparaissent, car votre avocat (abogado) et votre gestor les utiliseront.
Taxes à l’achat pour les acheteurs russes : neuf contre revente
La taxe la plus importante lors de la finalisation de l’achat dépend de si le logement est neuf (acheté directement auprès du promoteur) ou de revente (d’occasion). Cette distinction s’applique à tout acheteur quelle que soit sa nationalité, donc un résident russe est soumis aux mêmes taux d’achat que n’importe qui d’autre.
Bien immobilier neuf : IVA plus AJD
Un logement neuf acheté directement auprès du promoteur est soumis à l’IVA (TVA) à 10% du prix déclaré, plus l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre) à 1.2% en Andalousie. La taxe combinée sur une construction neuve est donc d’environ 11.2% 4. L’IVA est payée au promoteur à chaque versement échelonné, et l’AJD est réglée lorsque l’acte (escritura) est signé et enregistré.
Calculateur de frais et taxes d’achat
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA (IVA 10%) | 35 000 € |
| Droit de timbre (AJD) | 4 200 € |
| Notaire * | 850 € |
| Registre foncier * | 545 € |
| Frais administratifs * | 400 € |
| * estimé — varie selon le bien et le prestataire | |
| Total des frais additionnels | 40 995 € |
| Décaissement total (prix + frais) | 390 995 € |
11,7% du prix
Taux appliqués (Andalucía) : neuf TVA 10% + AJD 1,2% ; ancien ITP 7,0%.
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Estimation uniquement, pas un conseil fiscal. La TVA et l’AJD sur le neuf sont des taux nationaux/régionaux ; l’ITP sur l’ancien peut être par tranches selon la valeur dans certaines régions. Confirmez les montants applicables avec un avocat ou un conseiller fiscal avant l’achat.
Bien immobilier de revente : ITP
Un logement d’occasion est exempt d’IVA et est soumis à l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, taxe de transfert) à un taux forfaitaire de 7% en Andalousie 45. Il n’y a pas d’AJD distinct sur une revente, car les deux taxes sont mutuellement exclusives. Des taux réduits d’ITP existent en Andalousie (par exemple pour une résidence principale de moindre valeur), mais ceux-ci s’appliquent rarement à un acheteur étranger de résidence secondaire, il faut donc prévoir le taux plein de 7%.
Autres frais de finalisation
En plus de la taxe, prévoyez les frais de notaire (environ 550 à 1 400 euros), les frais d’enregistrement foncier (environ 400 à 950 euros) et les frais juridiques ou de transfert de propriété 4. Un budget global réaliste est d’environ 13% à 15% au-dessus du prix pour une construction neuve et d’environ 9% à 11% pour une revente. Si vous achetez sur plan, les acomptes versés avant la livraison doivent légalement être garantis par une garantie bancaire ou une police d’assurance (la protection historiquement connue sous le nom de Ley 57/1968) : insistez pour voir cette garantie. Consultez nos guides connexes sur l’IVA et l’AJD pour les constructions neuves, la réservation sur plan, et le paiement de l’acompte et de la finalisation depuis l’étranger.
Obtenir un NIE et être contrôlé lors de la finalisation
Chaque acheteur a besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro fiscal espagnol pour étrangers, avant de finaliser l’achat ; un avocat peut l’obtenir sous procuration. Le NIE vous lie à l’Agencia Tributaria (l’autorité fiscale espagnole) pour toutes les déclarations décrites ci-dessous. Attendez-vous à ce que le notaire, la banque et l’agent immobilier effectuent des contrôles renforcés de lutte contre le blanchiment d’argent et de sanctions sur un acheteur russe, y compris l’origine des fonds. Il s’agit d’une conformité standard, mais cela prend plus de temps que pour un acheteur de l’UE, alors intégrez ce délai dans votre emploi du temps.
Taxe annuelle en tant que propriétaire non-résident : IRNR et Modelo 210
Une fois que vous possédez une maison sur la Costa del Sol mais que vous vivez en Russie, vous êtes un non-résident fiscal espagnol et vous relevez de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Le point clé pour les acheteurs russes est le taux : les résidents de l’UE ou de l’EEE sont imposés à 19%, mais comme la Russie se situe en dehors de cette zone, un propriétaire basé en Russie est imposé au taux général des non-résidents de 24% 1.
Si vous gardez la propriété pour votre propre usage
Si le logement n’est pas loué, l’Espagne taxe un « revenu imputé » notionnel. Celui-ci est calculé à 2% de la valeur cadastrale (valor catastral), réduit à 1.1% lorsque cette valeur a été révisée ces dernières années 2. La base est ensuite taxée au taux de non-résident de 24% et déclarée une fois par an sur le Modelo 210 12. En pratique, la facture annuelle sur un appartement de valeur modeste est souvent de quelques centaines d’euros, mais elle doit être déposée même une année sans revenus locatifs.
Si vous louez la propriété
Les revenus locatifs sont également déclarés sur le Modelo 210 et taxés à 24% pour un résident russe. Crucialement, la déduction des dépenses (intérêts hypothécaires, charges de copropriété, réparations, frais d’agence) sur les revenus locatifs n’est disponible que pour les résidents de l’UE/EEE imposés à 19%. En tant que propriétaire non-UE, vous êtes généralement imposé sur le loyer brut à 24%, sans déduire les coûts 1. Cette asymétrie est la principale raison pour laquelle l’impôt effectif d’un acheteur russe sur le rendement locatif est plus élevé que celui d’un voisin de l’UE, et il est utile de modéliser cela avant de compter sur les rendements locatifs nets.
IBI et autres charges locales
Indépendamment de l’IRNR, chaque propriétaire paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie (ayuntamiento) en pourcentage de la valeur cadastrale, généralement entre 0.4% et 1.1% pour les propriétés urbaines 3. Attendez-vous également à une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (basura) et à des frais de communauté si le logement se trouve dans un lotissement. Notre guide sur les charges de copropriété, l’IBI et le coût de possession approfondit ces coûts récurrents.
Impôt sur la fortune et impôt de solidarité
Les non-résidents sont redevables de l’impôt espagnol sur la fortune uniquement sur les actifs situés en Espagne, avec une franchise générale de 700 000 euros par personne 3. L’Andalousie applique un abattement régional complet, de sorte que l’impôt régional standard sur la fortune est effectivement neutralisé (voir notre guide sur l’impôt sur la fortune en Andalousie). Cependant, l’impôt de solidarité temporaire sur les grandes fortunes (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) au niveau de l’État s’applique toujours à la fortune espagnole nette de 3 millions d’euros ou plus, à des taux progressifs de 1.7% à 3.5% 3. Pour la plupart des acheteurs d’une seule propriété, cela n’est pas applicable, mais les investisseurs russes à forte valeur ou multi-propriétaires devraient demander conseil avant de structurer un achat.
Vente : la retenue de 3% et les plus-values
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser directement à l’Agencia Tributaria (via le Modelo 211) en tant qu’avance sur l’impôt du vendeur 5. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler la plus-value réelle, qui est imposée à 19% pour les non-résidents 1. Si les 3% retenus dépassent la responsabilité réelle de 19% (ou s’il y a une perte), l’excédent est remboursable ; si la plus-value est plus importante, le solde est dû. Une taxe municipale distincte sur l’augmentation de la valeur du terrain, la plusvalía municipal, est normalement à la charge du vendeur. Conservez toutes les factures d’achat (taxes, notaire, frais juridiques, travaux d’amélioration), car elles augmentent votre coût de base et réduisent le gain imposable. Notre guide sur la vente en tant que non-résident couvre cela en détail.
Le traité fiscal Espagne-Russie et pourquoi il pourrait ne plus vous protéger
L’Espagne et la Russie ont signé une convention de double imposition le 16 décembre 1998, qui est entrée en vigueur en 2000 et s’applique à partir du 1er janvier 2001 6. Le 8 août 2023, cependant, la Russie a publié le décret présidentiel n° 585, suspendant les articles « distributifs » fondamentaux de ses traités avec 38 juridictions qu’elle qualifie d’hostiles, et l’Espagne figure sur cette liste 7. Les articles suspendus comprennent ceux sur les revenus des biens immobiliers, les dividendes, les intérêts, les redevances, les plus-values et d’autres revenus ; les articles sur l’élimination de la double imposition, l’accord mutuel et l’échange d’informations restent en vigueur du côté russe 7. En clair, on ne peut plus compter sur les réductions de taux conventionnels. Pour un acheteur immobilier, cela importe moins qu’il n’y paraît, car les revenus des biens immobiliers sont imposables là où se trouve la propriété, de sorte que l’Espagne taxe votre maison de la Costa del Sol quoi qu’il arrive. La question ouverte est de savoir ce que la Russie fait en plus : un résident fiscal russe est imposable sur ses revenus mondiaux, et bien que l’article survivant sur l’élimination de la double imposition puisse encore permettre un crédit pour l’impôt espagnol payé, demandez conseil fiscal russe sur votre propre situation plutôt que de supposer l’ancien résultat du traité. Notre guide sur les traités de double imposition explique les mécanismes généraux.
Sanctions de l’UE, opérations bancaires et prêts hypothécaires
C’est là que la situation d’un acheteur russe diffère le plus de celle de tout autre étranger. En vertu des sanctions de l’UE (Règlement (UE) 833/2014 du Conseil, article 5b), les banques en Espagne et dans toute l’UE sont interdites de détenir des dépôts d’une valeur totale supérieure à 100 000 euros pour un ressortissant russe ou une personne résidant en Russie. L’interdiction ne s’applique pas aux ressortissants russes qui sont citoyens d’un État membre de l’UE ou de l’EEE, ou qui détiennent un permis de séjour dans l’un de ces États 8. Étant donné que la finalisation d’un achat passe normalement par un compte bancaire espagnol, ce plafond (avec des restrictions sur certaines banques russes et certains canaux de paiement) nécessite une planification bien à l’avance : discutez de la voie monétaire avec votre avocat et une banque conforme avant de vous engager. Le financement est également plus difficile : les banques espagnoles prêtent aux non-résidents à des conditions plus strictes (le rapport prêt/valeur est généralement d’environ 60% à 70%, et souvent moins pour les demandeurs non-UE), et beaucoup appliquent actuellement une prudence supplémentaire aux revenus d’origine russe, donc ne supposez pas qu’un prêt hypothécaire sera disponible. Consultez nos guides sur l’ouverture d’un compte bancaire espagnol en tant que non-résident et sur les acomptes et le rapport prêt/valeur des prêts hypothécaires pour non-résidents.
Résidence et visas
L’achat d’une propriété ne donne plus droit à la résidence. Le Golden Visa espagnol, qui accordait la résidence pour un investissement immobilier de 500 000 euros, a été fermé aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025 ; les titulaires existants conservent leurs droits mais la voie immobilière a disparu 9. Les ressortissants russes qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais les voies ordinaires, principalement le visa non-lucratif (pour ceux qui ont un revenu passif suffisant) ou le visa nomade numérique (pour les travailleurs à distance) 9. Posséder une maison sur la Costa del Sol peut appuyer une telle demande mais ne confère pas en soi le droit de rester au-delà de la limite standard de 90 jours de l’espace Schengen. Consultez nos guides sur le visa non-lucratif, le visa nomade numérique et la résidence après le Golden Visa.
Un exemple concret
| Élément | Neuf (Andalousie) | Revente (Andalousie) |
|---|---|---|
| Taxe d’achat | 10% IVA + 1.2% AJD = 11.2% | 7% ITP |
| Notaire + Registre + frais juridiques | environ 1.5% à 3% | environ 1.5% à 3% |
| Total tout compris sur le prix | environ 13% à 15% | environ 9% à 11% |
| Annuel (usage propre) | IRNR 24% sur 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale (Modelo 210) + IBI | |
| Annuel (loué) | IRNR 24% sur le loyer brut, pas de déduction de frais + IBI | |
| À la vente | Retenue de 3% ; plus-values 19% ; plusvalía (vendeur) | |
Ce sont les règles générales ; votre situation exacte dépend de la valeur cadastrale, du prix, si vous louez et de votre résidence fiscale russe. Engagez toujours un avocat espagnol et un gestor avant de signer, et prenez un avis fiscal russe parallèle compte tenu de la suspension du traité.
Ce guide est une information générale, non un conseil fiscal ou juridique. Les taux, les traités et les sanctions changent ; confirmez les chiffres actuels auprès de l’Agencia Tributaria, de la Commission européenne et de conseillers qualifiés avant de conclure une transaction.
Questions fréquentes
Quel impôt les acheteurs russes paient-ils sur une construction neuve sur la Costa del Sol ?
Une construction neuve est soumise à 10% d'IVA (TVA) plus 1.2% d'AJD (droit de timbre) en Andalousie, soit une taxe combinée d'environ 11.2% du prix. Avec les frais de notaire, d'enregistrement et les frais juridiques, prévoyez un budget d'environ 13% à 15% en plus du prix d'achat. Une revente, en revanche, attire 7% d'ITP.
Pourquoi le taux d'imposition des non-résidents est-il de 24% pour un propriétaire russe et non de 19% ?
L'Espagne applique 19% aux résidents de l'UE ou de l'EEE et 24% à tous les autres. Comme la Russie est en dehors de l'UE/EEE, un propriétaire basé en Russie est imposé au taux général de 24% pour les non-résidents sur les revenus imputés et sur les revenus locatifs bruts au titre de l'IRNR (Modelo 210), et ne peut pas déduire les frais de location.
La convention fiscale de double imposition entre l'Espagne et la Russie est-elle toujours en vigueur ?
La convention (signée en 1998, applicable à partir de 2001) reste techniquement en vigueur, mais le 8 août 2023, la Russie a suspendu ses articles distributifs fondamentaux pour l'Espagne et d'autres pays qu'elle considère comme hostiles par le Presidential Decree No. 585. Les réductions de taux prévues par la convention ne peuvent plus être invoquées, il est donc conseillé de consulter un conseiller fiscal russe concernant votre propre situation.
Un ressortissant russe peut-il ouvrir un compte bancaire espagnol pour finaliser l'achat ?
C'est possible mais sous contrainte. Selon le EU Regulation 833/2014 (Article 5b), les banques de l'UE ne peuvent détenir des dépôts de plus de 100,000 euros au total pour un ressortissant ou résident russe, à moins que cette personne ne détienne la citoyenneté de l'UE/EEE ou un permis de séjour. Planifiez le transfert de fonds et les services bancaires avec votre avocat bien avant la finalisation de l'achat.
Qu'est-ce que la retenue de 3% lorsqu'un non-résident vend ?
Lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l'Agencia Tributaria (Modelo 211) à titre d'avance sur l'impôt du vendeur. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler l'impôt sur les plus-values de 19% et récupérer tout excédent retenu.
Les ressortissants russes peuvent-ils encore obtenir la résidence en achetant une propriété en Espagne ?
Non. La voie immobilière du Golden Visa espagnol a été fermée aux nouveaux demandeurs le 3 avril 2025 en vertu de la Organic Law 1/2025. Les ressortissants russes qui souhaitent vivre en Espagne utilisent désormais des voies standard telles que le visa non lucratif ou le visa de nomade numérique ; la possession d'une maison ne confère pas à elle seule la résidence.
