Impôts pour les acheteurs polonais achetant un bien immobilier en Espagne (Costa del Sol)
Comme la Pologne est un État membre de l'UE, un acheteur polonais est généralement traité comme un résident de l'UE pour l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR), un taux forfaitaire de 19% sur les revenus locatifs, les revenus imputés des résidences secondaires et les plus values, plutôt que les 24% qui s'appliquent à la plupart des non-résidents hors UE, et avec le droit de déduire les dépenses des revenus locatifs. Lors de l'achat en Andalousie, le coût standard est de 10% IVA + 1.2% AJD sur une nouvelle construction ou de 7% ITP sur une revente, plus une retenue de 3% sur le prix de vente lors d'une vente ultérieure. En vertu de la Convention de double imposition Espagne–Pologne, l'Espagne a le droit principal d'imposer les revenus immobiliers; la Pologne élimine ensuite la double imposition sur votre déclaration polonaise, confirmez la méthode exacte pour votre année fiscale, car elle a été affectée par l'Instrument Multilatéral de l'OCDE.
# Fiscalité pour les acheteurs polonais acquérant une propriété en Espagne
Important, veuillez lire ceci en premier. Ceci est une information générale, non pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les taux, formulaires et calendriers sont ceux vérifiés comme étant à jour à la date de révision (28 juillet 2026) et changent en fonction de l’année fiscale et des circonstances ; les mécanismes du traité côté polonais dépendent en particulier de votre année fiscale et de la manière dont l’Instrument Multilatéral de l’OCDE s’applique. Confirmez votre propre situation avec un conseiller agréé (asesor fiscal colegiado) en Espagne et un doradca podatkowy en Pologne avant d’agir.
L’impôt a deux niveaux : ce que vous devez en Espagne, et comment cela interagit avec vos obligations polonaises. Ce guide couvre l’achat, la propriété annuelle et la vente éventuelle, et signale les points où le fait d’être un résident fiscal polonais (UE) modifie les choses.
Impôts à l’achat : Les mêmes pour chaque acheteur
L’impôt à l’achat dépend si le bien est une construction neuve ou une revente, et il est le même quelle que soit la nationalité. Sur la Costa del Sol (Andalousie) :
- Construction neuve (première vente par un promoteur) : TVA (IVA) à 10 % au niveau national, plus les Droits de Timbre (AJD, Actos Jurídicos Documentados) au taux général de 1,2 % de l’Andalousie 6.
- Revente (de seconde main, d’un vendeur privé) : au lieu de la TVA, l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), facturé en Andalousie à un taux forfaitaire général de 7 % 6. (Des taux réduits tels que 3,5 % existent pour des profils spécifiques qu’un non-résident achetant une résidence secondaire ne satisferait normalement pas 6.)
La nationalité ne modifie pas ces taxes à l’achat. Ce qui change selon la nationalité, ce sont les impôts permanents et de sortie décrits ci-dessous.
Impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR) : L’avantage de l’UE
En tant que résident fiscal polonais propriétaire d’un bien immobilier espagnol mais ne passant pas plus de 183 jours par an en Espagne, vous êtes redevable de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) sur les revenus liés à cette propriété. C’est là que le fait d’être Polonais (c’est-à-dire de l’UE) est le plus important : les résidents de l’UE/EEE sont imposés à 19 %, tandis que la plupart des résidents hors UE/EEE (par exemple, les acheteurs britanniques post-Brexit) sont imposés à 24 % 1.
Calculateur de frais et taxes d’achat
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA (IVA 10%) | 35 000 € |
| Droit de timbre (AJD) | 4 200 € |
| Notaire * | 850 € |
| Registre foncier * | 545 € |
| Frais administratifs * | 400 € |
| * estimé — varie selon le bien et le prestataire | |
| Total des frais additionnels | 40 995 € |
| Décaissement total (prix + frais) | 390 995 € |
11,7% du prix
Taux appliqués (Andalucía) : neuf TVA 10% + AJD 1,2% ; ancien ITP 7,0%.
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Estimation uniquement, pas un conseil fiscal. La TVA et l’AJD sur le neuf sont des taux nationaux/régionaux ; l’ITP sur l’ancien peut être par tranches selon la valeur dans certaines régions. Confirmez les montants applicables avec un avocat ou un conseiller fiscal avant l’achat.
L’IRNR s’applique dans deux situations courantes, toutes deux déclarées sur le Modelo 210 2 :
- Revenu imputé (bien à usage personnel) : si vous possédez une résidence secondaire que vous ne louez pas, l’Espagne impose un revenu réputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale (valor catastral), 1,1 % lorsque la valeur cadastrale a été révisée récemment, sinon 2 %, et applique le taux de 19 % à cette base. Déclaré annuellement, avec dépôt s’étendant sur l’année suivant l’année fiscale et la date limite au 31 décembre de cette année suivante 12.
- Revenus locatifs : si vous louez le bien, vous le déclarez sur le Modelo 210 à 19 % et, l’avantage de l’UE, sur le revenu net, en déduisant les dépenses déductibles (intérêts hypothécaires, assurance, entretien, charges de copropriété, fournitures). Les résidents non-UE ne peuvent pas déduire ces frais et sont imposés à 24 % sur le loyer brut 1. Depuis la réforme de 2024 (Ordonnance HAC/56/2024), le Modelo 210 pour les revenus locatifs est généralement déposé annuellement plutôt que trimestriellement ; confirmez le calendrier de l’année en cours avec votre conseiller 2.
Vente : La retenue à la source de 3 % et les plus-values
Deux événements fiscaux se produisent lorsqu’un non-résident vend :
- Retenue à la source de 3 % (retención) : l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria en votre nom en utilisant le Modelo 211, dans un délai d’un mois après la vente, en vous remettant le formulaire tamponné comme preuve. Il s’agit d’un acompte sur votre impôt sur les plus-values 3.
- Plus-values : la plus-value (prix de vente moins coût d’acquisition et dépenses) est imposée à un taux forfaitaire de 19 % pour les non-résidents. Vous déposez un Modelo 210 final dans les quatre mois suivant la vente pour régler l’impôt réel : si les 3 % retenus dépassent l’impôt dû, vous réclamez la différence ; s’ils sont insuffisants, vous complétez 23.
Le côté polonais : Le traité et votre déclaration polonaise
La Convention de double imposition Espagne-Pologne (publiée au BOE, BOE-A-1982-14239, et modifiée ultérieurement par l’Instrument Multilatéral de l’OCDE) attribue les droits d’imposition 45.
- Droits d’imposition : les revenus des biens immobiliers, y compris les revenus locatifs et les plus-values de cession, peuvent être imposés par le pays où le bien est situé, de sorte que l’Espagne a le droit primaire d’imposer vos revenus immobiliers de la Costa del Sol 4.
- Suppression de la double imposition : en tant que résident fiscal polonais, vous devez toujours déclarer vos revenus mondiaux, y compris les revenus immobiliers espagnols, sur votre déclaration polonaise, et la Pologne atténue ensuite la double imposition. La loi fiscale polonaise sur le revenu prévoit cela par le biais d’une méthode d’allégement de la double imposition (historiquement l’exemption avec progression, se dirigeant vers la méthode du crédit proportionnel / metoda proporcjonalnego odliczenia suite à l’Instrument Multilatéral), mais la méthode et sa date d’entrée en vigueur dépendent de votre année fiscale et ne sont pas entièrement définies dans les directives publiques, alors confirmez la méthode qui s’applique à vous avec un conseiller polonais 57. Les revenus étrangers et tout allégement fiscal étranger sont déclarés sur l’annexe PIT/ZG jointe à votre déclaration PIT principale, à déposer avant le 30 avril de l’année suivante 7.
Comment un acheteur polonais règle les impôts immobiliers espagnols
- Obtenez un NIE, requis pour chaque étape fiscale et immobilière 1.
- Payez l’impôt à l’achat à la signature, 7 % ITP ou 10 % IVA + 1,2 % AJD, généralement via votre avocat/représentant 6.
- Déclarez l’IRNR annuellement, revenus imputés (Modelo 210, 19 % de la base cadastrale de 1,1 %/2 %, avant le 31 décembre de l’année suivante) et/ou revenus locatifs nets (Modelo 210, 19 %, calendrier à confirmer) 12.
- Déclarez en Pologne, les revenus locatifs espagnols et/ou la plus-value sur votre PIT avec l’annexe PIT/ZG, en appliquant l’allégement qui correspond à votre année fiscale, avant le 30 avril 7.
- Réglez les taxes de vente, l’acheteur retient 3 % (Modelo 211) ; vous déposez ensuite un Modelo 210 final dans les quatre mois pour régler la plus-value de 19 % et récupérer tout excédent 3.
Questions fréquentes
Quel est le principal avantage fiscal pour un acheteur polonais par rapport à un acheteur britannique ?
Comme la Pologne est un État membre de l'UE, un acheteur polonais est généralement considéré comme un résident de l'UE pour l'IRNR espagnol et est imposé à 19%, avec le droit de déduire les dépenses des revenus locatifs. Un acheteur britannique post-Brexit est traité comme un non-UE et est imposé à 24% sur le revenu locatif brut sans déductions .
Dois-je payer des impôts espagnols même si je ne loue jamais ma propriété ?
Généralement oui, un impôt annuel sur le « revenu imputé » : l'Espagne suppose un avantage notionnel de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale et l'impose à 19% pour les résidents de l'UE, sur Modelo 210 .
Comment la Pologne m'empêche-t-elle d'être imposé deux fois sur mes revenus locatifs espagnols ?
En vertu de la convention Espagne Pologne, l'Espagne impose d'abord les revenus immobiliers espagnols, puis la Pologne applique une méthode d'allégement de la double imposition sur votre déclaration polonaise (déclarée via PIT/ZG). La méthode spécifique a été affectée par l'Instrument Multilatéral de l'OCDE et dépend de votre année fiscale, il est donc recommandé de le confirmer avec un conseiller polonais .
Qu'advient-il des 3% retenus lorsque je vends ?
Il s'agit d'un acompte sur votre impôt sur les plus-values (19% du bénéfice), payé par l'acheteur à l'Agencia Tributaria sur Modelo 211. Après la vente, vous déposez un Modelo 210 final dans les quatre mois : si les 3% dépassent l'impôt dû, vous obtenez un remboursement ; si c'est moins, vous payez le solde .
Quels impôts dois-je payer au moment de l'achat en Andalousie ?
Une construction neuve d'un promoteur est assujettie à 10% de TVA (IVA) plus 1.2% de Droit de Timbre (AJD) ; une revente d'un vendeur privé est assujettie à 7% de Taxe de Transfert (ITP). Les deux sont réglés à la signature de l'acte public et s'appliquent quelle que soit la nationalité .
