Prêts immobiliers pour les acheteurs néerlandais en Espagne
Les acheteurs néerlandais sont des citoyens de l'UE, donc acheter et emprunter sur la Costa del Sol est simple, mais en tant que non-résidents, un ratio prêt/valeur inférieur à celui d'un résident espagnol vous sera généralement proposé et vous aurez besoin d'un NIE. Prévoyez un budget pour les taxes à l'achat (IVA plus AJD sur une construction neuve, ou ITP sur une revente) et pour les obligations continues des non-résidents déclarées sur le Modelo 210. La convention fiscale de 1971 entre l'Espagne et les Pays-Bas empêche la double imposition des mêmes revenus.
Ce guide sur les prêts immobiliers pour les acheteurs néerlandais en Espagne explique comment fonctionne le financement d’une maison sur la Costa del Sol lorsque vous vivez aux Pays-Bas : combien vous pouvez emprunter en tant que non-résident, ce que coûte un prêt immobilier espagnol, les taxes d’achat et récurrentes que vous devez prévoir, et comment la convention de double imposition Espagne-Pays-Bas vous protège d’être imposé deux fois. Il est destiné aux acheteurs néerlandais recherchant un bien n’importe où le long de la côte, de Malaga et Torremolinos à Marbella, Estepona et la Costa del Sol occidentale.
Les acheteurs néerlandais peuvent-ils obtenir un prêt immobilier espagnol ?
Oui. En tant que citoyen des Pays-Bas, vous êtes un ressortissant de l’UE, vous avez donc la même liberté d’acheter une propriété espagnole et de demander un prêt immobilier espagnol que tout autre acheteur européen. Il n’y a pas d’obstacle de visa : les citoyens néerlandais peuvent vivre en Espagne librement, et si vous restez plus de trois mois, vous vous inscrivez simplement comme citoyen de l’UE résident. Le permis de résidence pour investisseurs espagnol (le soi-disant Golden Visa) est de toute façon sans objet ici, car il a été retiré le 3 avril 2025 par la Ley Organica 1/2025.1
Le seul document dont chaque acheteur étranger a besoin est un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro fiscal et d’identification espagnol. Vous ne pouvez pas signer l’acte, payer des impôts ou contracter un prêt immobilier sans lui. Vous pouvez en faire la demande auprès d’un consulat espagnol aux Pays-Bas ou en personne en Espagne. Parce que vous emprunterez auprès d’une banque espagnole tout en vivant à l’étranger, vous postulez en tant que non-résident, ce qui affecte principalement le montant que la banque prêtera plutôt que sa volonté de prêter.
Combien pouvez-vous emprunter ? Ratio prêt/valeur pour les non-résidents
Les banques espagnoles prêtent sur la base du montant le plus bas entre le prix d’achat et la propre évaluation de la banque (la tasacion). Les résidents se voient généralement offrir jusqu’à environ 80 % de ce montant, mais les non-résidents sont généralement plafonnés plus bas, généralement dans la région de 60 % à 70 % du prix ou de l’évaluation, selon le prêteur et votre profil.2 En pratique, cela signifie qu’un acheteur néerlandais devrait prévoir de financer au moins 30 % à 40 % du prix d’achat à partir de ses économies, plus un montant supplémentaire (généralement estimé à 10 % à 14 % du prix) pour couvrir les taxes et les frais de transaction.
Calculateur de prêt immobilier
| Montant du prêt | 227 500 € |
|---|---|
| Coût total | 341 676 € |
| Intérêts totaux | 114 176 € |
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Les acheteurs non-résidents en Espagne se voient généralement proposer 60–70% du prix ou de la valeur ; prévoyez donc un apport de 30–40% plus les frais d’achat ci-dessus.
Les prêteurs évaluent également la capacité de remboursement. En règle générale, les banques espagnoles souhaitent que le total des paiements mensuels de dettes (y compris le nouveau prêt immobilier) reste dans les limites d’environ un tiers de votre revenu mensuel net, et elles demanderont des fiches de paie ou des comptes néerlandais, des déclarations de revenus et un historique de crédit. Les conditions sont généralement plus courtes pour les non-résidents, et la plupart des prêteurs souhaitent que le prêt soit remboursé vers l’âge de 70 à 75 ans. Des taux fixes et variables liés à l’Euribor sont disponibles ; étant donné que les taux fluctuent, confirmez le chiffre exact et le produit auprès de la banque au moment de votre demande plutôt que de vous fier à un chiffre général.
Ce que coûte un prêt immobilier espagnol
Depuis l’entrée en vigueur de la loi hypothécaire espagnole, Ley 5/2019 (la LCCI), le prêteur (et non l’emprunteur) paie la plupart des coûts de mise en place du prêt immobilier lui-même : le droit de timbre (AJD) sur l’acte hypothécaire, les honoraires du notaire pour cet acte, les frais de registre foncier et la gestoria administrative.3 L’emprunteur ne paie normalement que l’évaluation de la propriété et sa propre copie de l’acte. Ceci est distinct des taxes sur l’achat de la propriété, que l’acheteur paie toujours et qui sont décrites ci-dessous. Vous devriez également prévoir un budget pour un conseil juridique indépendant, qui est fortement recommandé pour tout achat transfrontalier.
Taxes d’achat sur la Costa del Sol
La taxe que vous payez à l’achat dépend si le logement est une nouvelle construction achetée à un promoteur ou une revente achetée à un propriétaire précédent. Toute la Costa del Sol se trouve en Andalucia, donc les taux régionaux ci-dessous s’appliquent sur toute la côte.
| Type de propriété | Principale taxe d’achat | Taux |
|---|---|---|
| Nouvelle construction (du promoteur) | IVA (TVA), nationale | 10% du prix4 |
| Nouvelle construction (du promoteur) | AJD (droit de timbre), Andalucia | 1.2% du prix5 |
| Revente (occasion) | ITP (taxe de transfert), Andalucia | 7% forfaitaire5 |
Pour une nouvelle construction, vous payez l’IVA plus l’AJD ; pour une revente, vous payez l’ITP à la place (il n’y a pas d’IVA ni d’AJD sur une revente standard). Andalucia a réformé ses taux de sorte que l’ITP est un taux forfaitaire unique de 7 % et l’AJD générale de 1.2 %, plutôt que les barèmes progressifs utilisés auparavant.5 En plus de la taxe, prévoyez un budget pour les frais de notaire, de registre foncier et les frais juridiques sur l’achat lui-même, qui représentent ensemble généralement un faible pourcentage à un chiffre supplémentaire du prix. La plusvalia municipal (une taxe locale sur l’augmentation de la valeur foncière) est normalement payée par le vendeur, mais confirmez cela dans le contrat.
Taxes récurrentes en tant que propriétaire non-résident
Une fois que vous possédez le logement, deux obligations se reproduisent chaque année. La première est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, facturée par la mairie en pourcentage de la valeur cadastrale (valor catastral). Pour les logements urbains, le taux est fixé localement dans des fourchettes nationales, généralement entre environ 0.4 % et 1.1 % de la valeur cadastrale, le chiffre exact dépend donc de la municipalité.6
La seconde est l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents, l’IRNR. Si vous conservez la propriété pour votre usage personnel et ne la louez pas, l’Espagne taxe toujours un revenu imputé notionnel. La base imposable est de 1.1 % de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2 % sinon, et en tant que résident de l’UE, vous êtes imposé à 19 % sur celle-ci.7 Vous déclarez cela une fois par an sur le Modelo 210. Si vous louez plutôt la propriété, les résidents de l’UE et de l’EEE (y compris les propriétaires néerlandais) sont imposés à 19 % sur le bénéfice locatif net, avec déduction des dépenses admissibles, déclaré sur le Modelo 210 ; notez que les propriétaires non-UE sont imposés à 24 % sur le loyer brut sans déductions, votre nationalité néerlandaise est donc un avantage ici.7
L’impôt sur la fortune mord rarement sur la côte : l’Andalucia neutralise effectivement l’impôt régional sur la fortune, et l’impôt de solidarité de l’État distinct sur les grandes fortunes ne commence qu’au-delà de seuils de richesse nette substantiels, de sorte que la plupart des acheteurs ne sont pas concernés. Prenez conseil si vous achetez au sommet du marché.
Vente ultérieure : la retenue de 3%
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement à l’Agencia Tributaria (sur le Modelo 211) à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur.7 Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour déclarer le gain réel, imposé à 19 % pour les résidents de l’UE et de l’EEE, et paie soit le solde, soit réclame la différence si les 3 % retenus étaient supérieurs à l’impôt dû. Conserver chaque facture d’achat, les impôts que vous avez payés et les travaux d’amélioration aide à réduire le gain imposable.
La convention fiscale Espagne-Pays-Bas
Les revenus et les gains provenant d’une propriété espagnole sont imposables en Espagne parce que c’est là que se situe la propriété. La convention de double imposition entre l’Espagne et les Pays-Bas, en vigueur depuis l’accord de 1971, garantit que les mêmes revenus ne sont pas ensuite entièrement imposés à nouveau aux Pays-Bas : les Pays-Bas accordent un allégement pour l’impôt espagnol sur la propriété en vertu de la convention.8 Dans le système néerlandais, une résidence de vacances étrangère est généralement déclarée sous la Box 3, avec application de l’allégement conventionnel, de sorte que votre résultat effectif est que l’Espagne a le droit d’imposer en premier la propriété tandis que les Pays-Bas évitent la double imposition. Étant donné que les situations fiscales personnelles varient, confirmez le traitement avec un conseiller néerlandais et consultez le guide connexe sur la convention de double imposition pour les propriétaires.
Vivre sur la Costa del Sol
La connectivité est l’un des atouts majeurs de la côte pour les propriétaires néerlandais. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol (AGP), géré par AENA, est l’un des aéroports les plus fréquentés d’Espagne et propose des vols directs vers Amsterdam Schiphol et d’autres villes néerlandaises et européennes toute l’année, ce qui rend l’utilisation le week-end et le chiffre d’affaires locatif pratiques.9 La côte dispose d’un large choix d’écoles internationales et bilingues autour de Marbella, Estepona et Benalmadena pour les familles qui déménagent, et les soins de santé sont bien développés, les résidents de l’UE pouvant accéder au système public et à un vaste secteur privé à ses côtés. Les rendements locatifs bruts sur la côte sont généralement cités dans la région de 4 % à 6 %, bien que cela varie fortement selon la ville, le type de propriété et si vous louez à court ou à long terme, traitez donc tout rendement comme une estimation à vérifier localement.
Bien gérer le processus
L’ordre judicieux est le suivant : obtenir votre NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, obtenir une décision de principe de prêt immobilier avant de vous engager, et mandater un avocat indépendant pour effectuer les vérifications avant de signer quoi que ce soit. Pour une vue d’ensemble financière et juridique plus large, lisez les guides complémentaires sur les coûts d’achat et les taxes lors de l’acquisition d’une nouvelle construction, l’impôt sur le revenu des non-résidents et le Modelo 210, la retenue de 3 % sur la vente, et la convention de double imposition Espagne-Pays-Bas. Ensemble, ils permettent à un acheteur néerlandais de planifier en toute confiance le coût total de la propriété sur la Costa del Sol.
Questions fréquentes
Les acheteurs néerlandais ont-ils besoin d'un visa pour acheter sur la Costa del Sol ?
Non. Les citoyens néerlandais sont des ressortissants de l'UE et peuvent acheter librement, vivre en Espagne et s'enregistrer comme résidents de l'UE s'ils restent plus de trois mois. Vous avez besoin d'un NIE (numéro d'identification espagnol) pour acheter, payer des impôts et contracter un prêt hypothécaire. Le Golden Visa pour investisseurs espagnols a été retiré en avril 2025 et n'a de toute façon jamais été nécessaire pour les acheteurs de l'UE.
Combien un non-résident néerlandais peut-il emprunter pour un prêt hypothécaire espagnol ?
Les non-résidents se voient généralement proposer environ 60% à 70% du prix ou de l'estimation bancaire, ce qui est inférieur aux environ 80% qu'un résident pourrait obtenir. Prévoyez de financer au moins 30% à 40% du prix, plus 10% à 14% supplémentaires pour les taxes et les frais, à partir de vos propres économies. Les banques évaluent également la capacité de remboursement, souhaitant généralement que le total des remboursements de dettes représente environ un tiers de votre revenu net.
Quels impôts dois-je payer lorsque j'achète sur la Costa del Sol ?
Pour une nouvelle construction d'un promoteur, vous payez 10% IVA plus 1.2% de droits de timbre AJD. Pour une revente, vous payez 7% de taxe de transfert ITP à la place. L'Andalousie applique ces taux régionaux sur toute la côte. Ajoutez les frais de notaire, d'enregistrement et les frais juridiques en sus, c'est pourquoi les coûts totaux sont généralement estimés à environ 10% à 14% du prix.
Quelles taxes espagnoles récurrentes devrai-je payer en tant que propriétaire non-résident ?
Annuellement, vous payez l'impôt foncier municipal IBI (généralement 0.4% à 1.1% de la valeur cadastrale, fixée par la mairie) et l'impôt sur le revenu des non-résidents sur Modelo 210. Si vous ne louez pas le logement, l'impôt est prélevé sur un revenu imputé (1.1% ou 2% de la valeur cadastrale) à 19% pour les résidents de l'UE. Si vous le louez, les propriétaires de l'UE et de l'EEE sont imposés à 19% sur le bénéfice locatif net.
Serai-je imposé deux fois, en Espagne et aux Pays-Bas ?
Non. Les revenus et les gains immobiliers espagnols sont imposés en Espagne, et la convention de double imposition Espagne-Pays-Bas (en vigueur depuis 1971) garantit que les Pays-Bas accordent un allégement afin que le même revenu ne soit pas entièrement imposé deux fois. Une résidence secondaire néerlandaise est généralement déclarée dans la Box 3 avec un allégement conventionnel. Confirmez votre situation spécifique avec un conseiller fiscal néerlandais.
Que se passe-t-il fiscalement lorsque je vends ?
L'acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l'Agencia Tributaria à titre d'avance sur votre impôt sur les plus-values. Vous déposez ensuite le Modelo 210 pour le gain réel, imposé à 19% en tant que résident de l'UE, et soit vous réglez le solde, soit vous réclamez tout excédent retenu. Conservez toutes les factures d'achat, de taxes et d'amélioration pour réduire le gain imposable.
