Il costo della vita sulla Costa del Sol

Comprendere il vero costo della vita sulla Costa del Sol significa separare tre cose: il costo una tantum dell’acquisto, le tasse ricorrenti che ogni proprietario paga e il costo della vita quotidiana qui. Per gli acquirenti stranieri, la vita quotidiana è solitamente una piacevole sorpresa, mentre le tasse di acquisto e di proprietà sono dove i budget vanno storti. Questa guida espone le cifre reali per l’intera Costa del Sol, da Nerja attraverso Malaga, Fuengirola e Marbella fino a Estepona e La Alcaidesa, con ogni numero legato a una fonte ufficiale o documentata.

Il costo dell’acquisto: tasse e oneri sulla Costa del Sol

La vostra spesa singola più grande dopo il prezzo stesso è il costo di acquisizione, e dipende se la casa è di nuova costruzione o di rivendita.

Immobile di nuova costruzione

Una nuova casa acquistata direttamente da un costruttore è soggetta ad IVA (Imposta sul valore aggiunto) al 10 per cento del prezzo, più AJD (imposta di bollo, Actos Jurídicos Documentados) all’1.2 per cento in Andalusia. Questo significa il 11.2 per cento solo di tasse. ¹⁷

Immobile di rivendita

Una casa di rivendita paga invece l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) con un’aliquota fissa del 7 per cento in Andalusia, calcolata sul valore più alto tra il prezzo pagato e il valore di riferimento (valor de referencia) stabilito dal Catastro. Non c’è un’imposta di bollo separata sulla rivendita. ¹

Oltre alla tassa, prevedete spese notarili (circa dallo 0.2 allo 0.5 per cento), spese del Registro immobiliare (circa dallo 0.1 allo 0.25 per cento) e spese legali indipendenti (tipicamente dall’1 all’1.5 per cento più IVA). ⁷ Come regola generale, i costi totali di acquisto si attestano intorno all’11-14 per cento del prezzo, quindi una casa da 400.000 euro comporta circa 44.000-56.000 euro di costi. La nostra guida correlata su Costi di Acquisto e Tasse sulla Costa del Sol descrive ogni voce in dettaglio.

Avrete anche bisogno di un NIE (numero di identificazione straniero spagnolo) prima del completamento, il che è trattato nella nostra guida NIE e conto bancario spagnolo.

Finanziamento: mutui per non residenti

Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti, ma a condizioni più severe. Gli acquirenti con residenza fiscale nell’UE tipicamente ottengono fino al 60-70 per cento del rapporto prestito/valore su una seconda casa, mentre gli acquirenti da fuori dell’UE (inclusi gli acquirenti britannici dopo la Brexit) sono spesso limitati a circa il 50-60 per cento. ¹⁰ In pratica, un non residente dovrebbe prevedere di finanziare almeno il 30-40 per cento del prezzo, più tutti i costi di acquisto sopra menzionati, con i propri fondi liquidi. Vedere Ottenere un mutuo spagnolo come non residente per i criteri e la documentazione del prestatore.

Tasse ricorrenti che ogni proprietario paga

IBI (imposta locale sulla proprietà)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l’imposta comunale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni municipio sul valore catastale (valor catastral), che è solitamente ben al di sotto del valore di mercato. Le aliquote nei comuni della Costa del Sol generalmente si attestano tra lo 0.4 e lo 0.8 per cento del valore catastale: Marbella è circa lo 0.67 per cento e la città di Malaga circa lo 0.65 per cento. In termini monetari, la maggior parte dei proprietari paga tra i 300 e i 1.500 euro all’anno, con le ville più grandi di Marbella che pagano di più. ⁸

Modelo 210: imposta sul reddito dei non residenti (IRNR)

Questa è la tassa che i proprietari stranieri dimenticano più spesso. Se non siete residenti fiscali in Spagna e l’immobile non è affittato, la Spagna addebita comunque un’imposta sul reddito imputato tramite il Modelo 210 (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). La base imponibile è l’1.1 per cento del valore catastale (2 per cento se tale valore non è stato rivisto negli ultimi dieci anni), e l’aliquota è del 19 per cento per i residenti UE/SEE o del 24 per cento per i residenti extra-UE. ² Viene presentata annualmente, generalmente entro il 31 dicembre dell’anno successivo.

Se affittate l’immobile, il reddito da locazione viene anch’esso dichiarato sul Modelo 210. I locatori UE/SEE pagano il 19 per cento e possono dedurre le spese; i locatori extra-UE pagano il 24 per cento senza deduzioni. La nostra guida Affittare la vostra proprietà sulla Costa del Sol copre i dettagli della dichiarazione.

Spese condominiali e utenze come costi del proprietario

La maggior parte degli appartamenti e delle case a schiera appartiene a una comunità di proprietari (comunidad de propietarios) con spese mensili per piscine condivise, giardini, ascensori e sicurezza. Queste variano ampiamente a seconda dello sviluppo, da somme modeste a diverse centinaia di euro al mese in complessi turistici con ampie strutture, e sono separate dalle tasse.

Costo della vita quotidiana

Una volta che la proprietà è vostra, la Costa del Sol rimane sensibilmente più economica del Regno Unito, della Germania o dei Paesi Nordici per la vita di tutti i giorni. Una coppia può generalmente vivere comodamente con circa 2.100-3.200 euro al mese, coprendo utenze, cibo, assistenza sanitaria e tempo libero (escluso qualsiasi mutuo). ¹¹

• Utenze (elettricità, acqua, gas, internet ad alta velocità): circa 150-250 euro al mese, con picchi di elettricità ad agosto a causa dell’aria condizionata. ¹¹
• Spesa alimentare: circa 200-350 euro al mese a persona presso catene come Mercadona o Lidl, significativamente al di sotto dei livelli del Nord Europa. ¹¹
• Mangiare fuori e tempo libero: i menù del día e il vino locale mantengono i costi dei pasti accessibili rispetto ai mercati domestici.

Assistenza sanitaria

L’assicurazione sanitaria privata è accessibile ed è spesso richiesta per un visto. La copertura tipicamente costa da 50 a 150 euro al mese a seconda dell’età. ¹¹ Una volta che siete residenti legali per almeno 12 mesi e non siete coperti da altri mezzi, potete unirvi al sistema pubblico tramite il Convenio Especial, un regime a pagamento che costa 60 euro al mese sotto i 65 anni e 157 euro al mese a 65 anni o più (tariffe 2025), che garantisce l’accesso completo all’assistenza sanitaria pubblica, anche se le prescrizioni non sono completamente coperte. ⁴ I pensionati con una pensione statale del Regno Unito o dell’UE possono invece qualificarsi per la copertura tramite un modulo S1. Vedere Assistenza sanitaria per residenti stranieri in Spagna.

Residenza e visti

L’acquisto di proprietà non crea più una via rapida per la residenza. La Spagna ha terminato il suo programma Golden Visa il 3 aprile 2025; i titolari esistenti possono mantenerlo e rinnovarlo, ma l’acquisto di proprietà non è più un investimento qualificante per i nuovi richiedenti. ⁵ Gli acquirenti non lavoratori che desiderano vivere qui a tempo pieno utilizzano ora tipicamente il visto non lucrativo (NLV), che richiede la prova di un reddito passivo di circa il 400 per cento dell’indice IPREM (circa 2.400 euro al mese per il richiedente principale, più circa 600 euro al mese per ogni dipendente) e una copertura sanitaria privata. ⁶ Lavorare da remoto potrebbe invece indirizzarvi al visto per nomadi digitali. La nostra guida Visti e Residenza per acquirenti di proprietà confronta le opzioni.

Quanto costa vendere in seguito

Anche la pianificazione dell’uscita è importante. Quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3 per cento del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211 entro un mese, come acconto sulla vostra imposta sulle plusvalenze. ³ La plusvalenza stessa viene poi liquidata sul Modelo 210, tassata al 19 per cento per i venditori UE/SEE e al 24 per cento per i venditori extra-UE, con le commissioni di agenzia, le tasse di acquisto, i miglioramenti documentati e la plusvalía municipale deducibili dalla plusvalenza. ⁹ La plusvalía municipal, una tassa comunale separata sull’aumento del valore del terreno durante il periodo di possesso, è anch’essa dovuta alla vendita. ⁹

Riassumendo

Per un quadro realistico, dividete il vostro budget in due. Una tantum: prezzo più 11-14 per cento di costi di acquisto. Continui: IBI, l’imposta Modelo 210 per non residenti, spese condominiali, utenze e assicurazione, oltre ai normali costi di vita di circa 2.100-3.200 euro al mese per una coppia. Lo stile di vita è accessibile; le tasse sono la parte per la quale vale la pena pianificare con un avvocato spagnolo o un gestor prima di firmare.

Le cifre sono indicative e corrette secondo le fonti 2025/2026 citate di seguito. Le situazioni fiscali variano a seconda delle circostanze personali e del comune, quindi confermate la vostra posizione con un professionista qualificato. Le tasse scolastiche per le scuole internazionali sulla costa variano ampiamente a seconda dell’istituzione e non sono trattate in dettaglio qui.