Il costo della vita sulla Costa del Sol

Comprendere il vero costo della vita sulla Costa del Sol significa distinguere tre aspetti: il costo una tantum dell’acquisto, le tasse ricorrenti che ogni proprietario paga e il costo della vita quotidiana qui. Per gli acquirenti stranieri il costo della vita quotidiana è solitamente la piacevole sorpresa, mentre le tasse di acquisto e di proprietà sono i punti in cui i budget vanno in crisi. Questa guida presenta le cifre reali per tutta la Costa del Sol, da Nerja a Malaga, Fuengirola e Marbella fino a Estepona e La Alcaidesa, con ogni numero collegato a una fonte ufficiale o documentata.

Il costo dell’acquisto: tasse e oneri sulla Costa del Sol

La vostra spesa singola più consistente, dopo il prezzo stesso, è il costo di acquisizione, e dipende se l’abitazione è di nuova costruzione o di rivendita.

Immobili di nuova costruzione

Una nuova casa acquistata direttamente da un costruttore è soggetta all’IVA (VAT) al 10 per cento del prezzo, più l’AJD (imposta di bollo, Actos Jurídicos Documentados) all’1.2 per cento in Andalusia. Questo equivale all’11.2 per cento solo in tasse. ¹⁷

Immobili di rivendita

Una casa di rivendita paga invece l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tasso fisso del 7 per cento in Andalusia, calcolato sul valore più alto tra il prezzo pagato o il valore di riferimento (valor de referencia) stabilito dal Catastro. Non c’è imposta di bollo separata sulla rivendita. ¹

Oltre alle tasse, prevedete le spese notarili (circa dallo 0.2 allo 0.5 per cento), le spese del Registro Immobiliare (circa dallo 0.1 allo 0.25 per cento) e le spese legali indipendenti (tipicamente dall’1 all’1.5 per cento più IVA). ⁷ Come regola generale, i costi totali di acquisto si attestano intorno all’11-14 per cento del prezzo, quindi una casa da 400.000 euro comporta costi per circa 44.000-56.000 euro. La nostra guida correlata su Costi e tasse di acquisto sulla Costa del Sol analizza ogni voce.

Avrete anche bisogno di un NIE (numero di identificazione per stranieri spagnolo) prima di completare, che è trattato nella nostra guida NIE e conto bancario spagnolo.

Finanziamento: mutui per non residenti

Le banche spagnole concedono prestiti a non residenti ma a condizioni più restrittive. Gli acquirenti con residenza fiscale nell’UE tipicamente ottengono un finanziamento fino al 60-70 per cento del valore per una seconda casa, mentre gli acquirenti da fuori l’UE (inclusi gli acquirenti del Regno Unito dopo la Brexit) sono spesso limitati a circa il 50-60 per cento. ¹⁰ In pratica, un non residente dovrebbe aspettarsi di finanziare almeno il 30-40 per cento del prezzo, più tutti i costi di acquisto sopra menzionati, con i propri fondi liquidi. Vedere Ottenere un mutuo spagnolo come non residente per i criteri del prestatore e la documentazione.

Tasse ricorrenti che ogni proprietario paga

IBI (imposta locale sulla proprietà)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l’imposta comunale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni comune sul valore catastale (valor catastral), che di solito è ben al di sotto del valore di mercato. Le aliquote nei comuni della Costa del Sol generalmente si attestano tra lo 0.4 e lo 0.8 per cento del valore catastale: Marbella è intorno allo 0.67 per cento e la città di Malaga intorno allo 0.65 per cento. In termini monetari la maggior parte dei proprietari paga all’incirca tra 300 e 1.500 euro all’anno, con le ville più grandi di Marbella che pagano di più. ⁸

Modelo 210: imposta sul reddito dei non residenti (IRNR)

Questa è la tassa che i proprietari stranieri dimenticano più spesso. Se non siete residenti fiscali in Spagna e l’immobile non è affittato, la Spagna addebita comunque una tassa sul reddito imputato tramite il Modelo 210 (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). La base imponibile è l’1.1 per cento del valore catastale (2 per cento se tale valore non è stato revisionato negli ultimi dieci anni), e l’aliquota è del 19 per cento per i residenti UE/SEE o del 24 per cento per i residenti non UE. ² Viene presentata annualmente, generalmente entro il 31 dicembre dell’anno successivo.

Se affittate l’immobile, il reddito da locazione viene dichiarato anche sul Modelo 210. I proprietari UE/SEE pagano il 19 per cento e possono dedurre le spese; i proprietari non UE pagano il 24 per cento senza deduzioni. La nostra guida Affittare la tua proprietà sulla Costa del Sol copre i dettagli della dichiarazione.

Spese condominiali e utenze come costi del proprietario

La maggior parte degli appartamenti e delle case a schiera appartiene a una comunità di proprietari (comunidad de propietarios) con spese mensili per piscine condivise, giardini, ascensori e sicurezza. Queste variano ampiamente a seconda del complesso, da somme modeste a diverse centinaia di euro al mese in resort con strutture estese, e sono separate dalle tasse.

Costo della vita quotidiana

Una volta che la proprietà è vostra, la Costa del Sol rimane notevolmente più economica rispetto al Regno Unito, alla Germania o ai paesi nordici per la vita di tutti i giorni. Una coppia può generalmente vivere comodamente con circa 2.100-3.200 euro al mese, coprendo utenze, cibo, assistenza sanitaria e tempo libero (escluso qualsiasi mutuo). ¹¹

• Utenze (elettricità, acqua, gas, internet ad alta velocità): circa 150-250 euro al mese, con il picco di consumo elettrico ad agosto a causa dell’aria condizionata. ¹¹
• Generi alimentari: circa 200-350 euro al mese a persona presso catene come Mercadona o Lidl, significativamente inferiori ai livelli dell’Europa settentrionale. ¹¹
• Mangiare fuori e tempo libero: i menus del día e il vino locale mantengono i pasti accessibili rispetto ai mercati domestici.

Assistenza sanitaria

L’assicurazione sanitaria privata è accessibile e spesso richiesta per un visto. La copertura costa tipicamente dai 50 ai 150 euro al mese a seconda dell’età. ¹¹ Una volta che si è residenti legali per almeno 12 mesi e non si è coperti con altri mezzi, si può accedere al sistema pubblico tramite il Convenio Especial, un regime a pagamento che costa 60 euro al mese sotto i 65 anni e 157 euro al mese a 65 anni o più (tariffe 2025), che garantisce l’accesso completo all’assistenza sanitaria pubblica, sebbene le prescrizioni non siano completamente coperte. ⁴ I pensionati con pensione statale del Regno Unito o dell’UE possono invece qualificarsi per la copertura tramite un modulo S1. Vedere Assistenza sanitaria per residenti stranieri in Spagna.

Residenza e visti

L’acquisto di proprietà non crea più un percorso rapido per la residenza. La Spagna ha terminato il suo programma Golden Visa il 3 aprile 2025; i titolari esistenti possono mantenerlo e rinnovarlo, ma l’acquisto di proprietà non è più un investimento qualificante per i nuovi richiedenti. ⁵ Gli acquirenti non lavoratori che desiderano vivere qui a tempo pieno utilizzano ora tipicamente il visto non lucrativo (NLV), che richiede la prova di un reddito passivo di circa il 400 per cento dell’indice IPREM (circa 2.400 euro al mese per il richiedente principale, più circa 600 euro al mese per ogni persona a carico) e una copertura sanitaria privata. ⁶ Lavorare da remoto potrebbe invece indirizzarvi al visto per nomadi digitali. La nostra guida Visti e residenza per gli acquirenti di proprietà confronta le opzioni.

Quanto costa vendere in seguito

Anche pianificare l’uscita è importante. Quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3 per cento del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211 entro un mese, come anticipo sulla vostra imposta sulle plusvalenze. ³ Il guadagno stesso viene poi liquidato sul Modelo 210, tassato al 19 per cento per i venditori UE/SEE e al 24 per cento per i venditori non UE, con commissioni di agenzia, tasse di acquisto, miglioramenti documentati e la plusvalía municipale deducibili dal guadagno. ⁹ La plusvalía municipal, una tassa comunale separata sull’aumento del valore del terreno durante il periodo di proprietà, è anch’essa dovuta alla vendita. ⁹

Ricapitolando

Per avere un quadro realistico, dividete il vostro budget in due. Una tantum: prezzo più 11-14 per cento di costi di acquisto. Continui: IBI, la tassa per non residenti Modelo 210, spese condominiali, utenze e assicurazione, oltre ai normali costi di vita di circa 2.100-3.200 euro al mese per una coppia. Lo stile di vita è accessibile; le tasse sono la parte per la quale vale la pena pianificare con un avvocato spagnolo o un gestor prima di firmare.

Le cifre sono indicative e corrette rispetto alle fonti 2025/2026 citate di seguito. Le situazioni fiscali variano a seconda delle circostanze personali e del comune, quindi confermate la vostra posizione con un professionista qualificato. Le tasse scolastiche per le scuole internazionali sulla costa variano ampiamente a seconda dell’istituzione e non sono trattate in dettaglio qui.