Mutui per acquirenti nordici in Spagna

Mutui per acquirenti nordici in Spagna: cosa aspettarsi

Finanziare una casa di nuova costruzione sulla Costa del Sol è semplice per gli acquirenti nordici, ma le regole per un mutuo spagnolo per non residenti differiscono da quelle in Svezia, Norvegia, Danimarca o Finlandia. Questa guida spiega quanto prestano le banche spagnole, le tasse che accompagnano il prestito e i documenti di cui ha bisogno un acquirente svedese. Poiché gli svedesi sono cittadini dell’UE, non è richiesto un visto per investitori per acquistare o vivere in Spagna; ci si registra come residente nell’UE se ci si trasferisce. Per letture correlate, consulta le nostre guide sui costi di acquisto e tasse, il NIE e l’apertura di un conto bancario spagnolo, e l’acquisto su progetto e le garanzie bancarie.

Quanto presterà una banca spagnola a un non residente?

La differenza più grande per un mutuo per non residenti è il rapporto prestito-valore (LTV). Le banche spagnole di solito concedono prestiti ai residenti fino all’80 percento del minore tra il prezzo di acquisto o la valutazione, ma i non residenti sono solitamente limitati a circa il 60-70 percento.¹ Ciò significa che un acquirente svedese dovrebbe prevedere un acconto di almeno il 30-40 percento del prezzo, oltre alle tasse e alle spese di acquisto. L’LTV è una politica commerciale che varia a seconda della banca e del profilo del mutuatario, non un limite legale fisso, quindi vale la pena confrontare più istituti di credito o utilizzare un mediatore ipotecario.

Accessibilità e documentazione

Gli istituti di credito spagnoli valutano l’accessibilità in modo conservativo. Come regola generale, il totale dei rimborsi del debito (incluso il nuovo mutuo) non dovrebbe superare circa il 30-35 percento del reddito netto. Aspettatevi di fornire, tradotti dove richiesto: passaporto e NIE, le dichiarazioni dei redditi svedesi degli ultimi due o tre anni e le buste paga o i bilanci aziendali se lavoratori autonomi, estratti conto bancari recenti, una referenza lavorativa e una dichiarazione dei debiti esistenti. Ai non residenti vengono solitamente offerti mutui in euro; prendere in prestito in euro guadagnando in corone svedesi introduce un rischio di cambio che dovreste considerare nel vostro budget.

Tassi, durata e tipo di prodotto

I mutui spagnoli sono disponibili a tasso fisso, variabile (indicizzato all’Euribor a 12 mesi più uno spread) o misto. I termini per i non residenti sono comunemente fino a 20-25 anni e di solito devono terminare entro una certa età (spesso 70-75). Confrontate il TAEG (che include le spese) piuttosto che il tasso nominale, e controllate la presenza di prodotti vincolanti come l’assicurazione sulla casa o la copertura vita che gli istituti di credito potrebbero allegare.

Le tasse che accompagnano il mutuo

Per una nuova costruzione (primo trasferimento dal costruttore), non si paga la tassa di trasferimento. Invece si paga:

Come guida, preventivate circa l’11-13 percento del prezzo per una nuova costruzione in tasse e spese, prima dei costi di organizzazione del mutuo. Al contrario, una proprietà di rivendita in Andalusia è tassata con l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) con un’aliquota fissa del 7 percento, non IVA più AJD.³ Dalla riforma dei costi dei mutui del 2021, la banca (non il mutuatario) paga l’AJD sull’atto di mutuo stesso, più le proprie spese di gestoria e di registro relative alla valutazione; in genere si paga ancora per la valutazione della proprietà (tasación).

Imposta sul reddito per non residenti: IRNR e Modelo 210

Possedere proprietà spagnole ti rende soggetto all’Imposta sul Reddito per Non Residenti (IRNR), dichiarata sul Modelo 210.⁴ Ci sono due situazioni:

• Uso proprio (nessun affitto): la Spagna tassa un reddito imputato dell’1.1 percento del valore catastale (2 percento se il valore non è stato rivisto di recente).⁵ Poiché la Svezia è uno stato membro dell’UE, tale base è tassata al 19 percento piuttosto che al 24 percento che si applica ai residenti non UE/SEE.⁵
• Reddito da locazione: i residenti UE/SEE pagano il 19 percento e possono dedurre le spese correlate (costi finanziari, spese condominiali, IBI, assicurazione, ammortamento); i residenti non UE pagano il 24 percento sul canone lordo senza deduzioni.⁵

Essendo un paese dell’UE, i proprietari svedesi ottengono l’aliquota inferiore del 19 percento e le deduzioni, il che riduce materialmente l’imposta su una proprietà affittata rispetto, ad esempio, a un proprietario britannico.

Quando vendi: la ritenuta del 3 percento

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente deve trattenere il 3 percento del prezzo e pagarlo all’ufficio delle imposte (Modelo 211) come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore; il venditore poi salda o recupera il saldo tramite Modelo 210.⁴⁵ Il venditore paga anche normalmente la plusvalía municipal (l’imposta locale sull’aumento del valore del terreno).

IBI e altri costi di gestione

Ogni proprietario paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), una tassa municipale annuale sulla proprietà basata sul valore catastale. La legge fissa l’aliquota urbana tra lo 0.4 percento e l’1.1 percento, con la cifra esatta stabilita da ogni municipio,⁶ quindi l’IBI sulla Costa del Sol varia tra comuni come Marbella, Estepona, Mijas e Fuengirola. Prevedete anche le spese condominiali, la raccolta dei rifiuti, le utenze e la dichiarazione dei redditi per i non residenti.

Imposte sul patrimonio e di solidarietà

L’Andalusia annulla di fatto la sua imposta regionale sul patrimonio attraverso un rimborso completo, ma una tassa di solidarietà a livello statale sui grandi patrimoni può applicarsi a patrimoni molto elevati. I non residenti sono valutati solo sui beni spagnoli e il debito ipotecario riduce la base imponibile. Le soglie e le agevolazioni cambiano, quindi richiedete una consulenza se i vostri beni spagnoli sono consistenti.

Garanzie sull’acquisto su progetto per acquirenti di nuove costruzioni

Se acquistate su progetto e pagate rate prima del completamento, la legge spagnola richiede al costruttore di garantire ogni importo versato tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, in modo che il vostro denaro sia protetto in caso di fallimento del progetto. Questa protezione, storicamente nota come Ley 57/68, è ora stabilita nella prima disposizione aggiuntiva della Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999).⁷ Confermate sempre che la garanzia sia in essere prima di trasferire i fondi e pagate sul conto escrow dedicato del costruttore.

Vivere in Spagna: residenza, assistenza sanitaria e scuole

Il programma di residenza per investimento della Spagna (il golden visa) è stato abolito nell’aprile 2025,⁸ ma gli acquirenti svedesi non ne hanno bisogno: come cittadini dell’UE avete libertà di movimento e ottenete semplicemente un certificato di registrazione UE (certificado de registro) se rimanete oltre 90 giorni. Per l’assistenza sanitaria, i cittadini dell’UE utilizzano l’EHIC per soggiorni brevi; i pensionati svedesi che si trasferiscono possono accedere al sistema pubblico spagnolo tramite il modulo S1, e molti proprietari detengono anche una copertura privata. Le famiglie che si trasferiscono dalla Svezia hanno la possibilità di scegliere la scuola svedese riconosciuta dallo stato sulla Costa del Sol a Fuengirola, insieme a numerose scuole internazionali e bilingue lungo la costa.⁹

L’aspetto fiscale Svezia-Spagna

Svezia e Spagna hanno un trattato contro la doppia imposizione che determina quale paese tassa cosa e impedisce che lo stesso reddito sia tassato due volte.¹⁰ In pratica, la proprietà spagnola è tassata in Spagna (IRNR, IBI, qualsiasi plusvalenza sulla vendita), mentre la vostra posizione fiscale svedese su tale reddito è gestita in base al trattato e alle regole svedesi. La tassazione transfrontaliera dei residenti nordici (specialmente le pensioni) è stata un’area in evoluzione, quindi confermate la vostra posizione con un consulente qualificato in entrambi i paesi prima di concludere.

Sistemare la documentazione

Due documenti sbloccano tutto. Primo, il NIE (Número de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale per stranieri, di cui avete bisogno prima di firmare, aprire un conto bancario o registrare un mutuo; potete richiederlo presso un consolato spagnolo in Svezia o di persona in Spagna. Secondo, un avvocato indipendente (non quello del costruttore) per condurre la due diligence, controllare la garanzia e gestire il completamento presso il notaio. Con il NIE, un avvocato e un accordo di mutuo in linea di principio in mano, un acquirente nordico può procedere senza problemi con l’acquisto di una nuova costruzione sulla Costa del Sol. Consultate le nostre guide correlate sul NIE, i costi di acquisto e il processo di acquisto su progetto per i passaggi successivi.