Imposta sull'acquisto di immobili di nuova costruzione in Spagna: 10% IVA (IVA) e Imposta di bollo AJD

Imposta sull’acquisto di nuove costruzioni in Spagna: come funzionano l’IVA al 10% e l’imposta di bollo AJD

Quando un acquirente straniero acquista una casa nuova di zecca dal costruttore sulla Costa del Sol, le due principali imposte di acquisto sono l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA spagnola) al 10% e l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo sui documenti legali notarili), applicata all’1,2% in Andalusia. Questa guida spiega entrambe le imposte, chi le riscuote, quando si pagano e come rientrano nel costo totale dell’acquisto di una proprietà di nuova costruzione in qualsiasi parte della provincia di Málaga.

La distinzione chiave da comprendere fin da subito: una proprietà nuova costruzione (obra nueva) acquistata direttamente dal promotore è tassata con IVA più AJD. Una casa di rivendita (usata) è invece tassata con ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Non si pagano mai sia l’IVA che l’ITP sullo stesso acquisto. Questa guida copre la via della nuova costruzione; vedi la nostra guida correlata sull’imposta di trasferimento immobiliare di rivendita (ITP) in Andalusia per le case di seconda mano.

IVA al 10%: l’IVA su una casa di nuova costruzione

La prima consegna di un’abitazione completata da parte del costruttore è soggetta all’IVA. Secondo le norme IVA spagnole, la consegna di edifici destinati principalmente all’abitazione è tassata all’aliquota ridotta del 10%. ¹² L’IVA è un’imposta nazionale riscossa dall’Agencia Tributaria (l’agenzia fiscale statale spagnola), quindi l’aliquota è la stessa in tutta la Spagna continentale, non solo in Andalusia.

Alcuni punti pratici che gli acquirenti stranieri dovrebbero conoscere:

• Garage e ripostiglio. Fino a due posti auto e un ripostiglio (trastero) che vengono trasferiti insieme all’abitazione nello stesso atto beneficiano anch’essi dell’aliquota del 10%. I posti auto acquistati separatamente, o un terzo posto, sono tassati con l’IVA standard del 21%. ²
• Abitazioni sovvenzionate (VPO). Le abitazioni ufficialmente protette sotto il regime speciale possono beneficiare di un’IVA ridotta del 4%, ma queste case comportano criteri di idoneità e limiti di prezzo e raramente si applicano al mercato libero delle località turistiche che la maggior parte degli acquirenti stranieri acquista. ²
• Terreni e unità commerciali. I terreni edificabili e i locali commerciali sono tassati con IVA al 21%, non al 10%.

Si paga l’IVA al costruttore come parte dei pagamenti di acquisto (tipicamente acconti scaglionati durante la costruzione, con il saldo al completamento). Il costruttore la versa poi all’Agencia Tributaria.

Imposta di bollo AJD all’1,2% in Andalusia

Poiché l’acquisto di una nuova costruzione è soggetto all’IVA piuttosto che all’ITP, l’atto di vendita notarile innesca anche l’AJD, l’imposta di bollo sugli atti giuridici documentati. L’AJD è un’imposta ceduta alle comunità autonome, quindi l’aliquota è stabilita dalla Junta de Andalucía. L’aliquota generale in Andalusia per la prima copia degli atti notarili che documentano le transazioni immobiliari è l’1,2% del prezzo dichiarato. ³⁴

L’Andalusia offre aliquote AJD ridotte in circostanze personali specifiche (ad esempio, aliquote inferiori per acquirenti sotto i 35 anni che acquistano una residenza abituale al di sotto di limiti di prezzo stabiliti, per famiglie numerose e per acquirenti con disabilità). Queste agevolazioni generalmente richiedono che la casa sia la propria residenza permanente e sono soggette a limiti di prezzo, quindi la maggior parte degli acquirenti non residenti di case vacanza e a scopo di investimento paga l’1,2% standard. ³⁴ Conferma sempre la tua idoneità con il tuo avvocato prima del completamento.

L’AJD viene saldata dopo la firma dell’atto, normalmente dal tuo avvocato o gestoría, e pagata alla Junta de Andalucía.

Imposta totale di acquisto: a quanto ammontano realmente l’IVA al 10% più l’AJD all’1,2%

In combinazione, le due imposte sull’acquisto di nuove costruzioni ammontano a circa l’11,2% del prezzo per una casa standard di mercato libero in Andalusia. Oltre alle imposte, dovresti prevedere i costi di transazione che non sono imposte: onorari notarili, onorari del Catasto (Registro de la Propiedad) e onorari legali.

Esempio pratico. Su un appartamento di nuova costruzione al prezzo di 350.000€: l’IVA al 10% è 35.000€ e l’AJD all’1,2% è 4.200€, per un totale di 39.200€ solo di imposte di acquisto. Aggiungendo i costi notarili, catastali e legali, un budget realistico tutto incluso si aggira intorno al 12% – 13% al di sopra del prezzo di listino. Se acquisti con un mutuo spagnolo ci sono costi di finanziamento aggiuntivi, anche se secondo la legge attuale il mutuatario non paga l’AJD sull’atto di mutuo stesso (lo fa il prestatore).

Cosa serve prima di poter completare l’acquisto

Ogni acquirente straniero necessita di un NIE (Número de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione per stranieri spagnolo, per firmare l’atto e pagare le imposte. È possibile ottenerlo in Spagna o tramite un consolato spagnolo nel proprio paese d’origine. Aprire un conto bancario spagnolo è anche una pratica standard per pagare il costruttore e impostare gli addebiti diretti per utenze e tasse. Vedi la nostra guida correlata su ottenere un NIE e aprire un conto bancario spagnolo.

Finanziare una nuova costruzione come non residente

Agli acquirenti non residenti vengono tipicamente offerti mutui con un rapporto prestito/valore (LTV) inferiore rispetto ai residenti. Le banche spagnole di solito prestano circa il 60% – 70% del prezzo di acquisto (o della valutazione, a seconda di quale sia inferiore) ai non residenti, quindi dovresti prevedere di avere almeno il 30% – 40% del prezzo in contanti, oltre all’intero 11,2% di imposte e costi di transazione, prima di fare domanda. ⁵ Gli acquirenti di alcuni paesi (ad esempio gli Stati Uniti, a causa della rendicontazione FATCA) potrebbero trovare offerte più vicine al limite del 60%. Conferma i termini esatti con un broker ipotecario, poiché i criteri delle banche cambiano.

Imposte ricorrenti una volta posseduta una nuova costruzione

L’imposta di acquisto è una tantum, ma possedere una proprietà in Spagna come non residente crea obblighi ricorrenti che dovresti includere nel tuo budget:

IBI (imposta annuale sulla proprietà)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l’imposta locale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni comune come percentuale del valor catastral (valore catastale) dell’immobile. Viene fatturata una volta all’anno ed è meglio impostarla tramite addebito diretto.

Modelo 210 e imposta sul reddito dei non residenti (IRNR)

I proprietari non residenti devono presentare il Modelo 210 nell’ambito del regime di imposta sul reddito dei non residenti (IRNR). Si presentano due situazioni:

• Reddito imputato (proprietà vuota o per uso personale). Anche se non la affitti mai, la Spagna tassa un reddito nozionale basato sul valore catastale: la base imponibile è l’1,1% del valor catastral (se il valore è stato revisionato negli ultimi dieci anni) o il 2% altrimenti. ⁶
• Reddito da locazione. Se affitti la proprietà, dichiari il canone ricevuto.

L’aliquota fiscale applicata sul Modelo 210 è del 19% per i residenti dell’UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein, e del 24% per i residenti di altri paesi (che, dal momento della Brexit, include il Regno Unito). I residenti dell’UE/SEE possono dedurre le spese correlate dal reddito da locazione; i residenti non UE (compresi gli acquirenti del Regno Unito e degli Stati Uniti) sono generalmente tassati sul canone lordo senza detrazioni. ⁶ Vedi la nostra guida correlata su Modelo 210 e imposta sui non residenti spiegata.

La ritenuta del 3% quando si venderà

Guardando alla rivendita: quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo e a pagarlo all’Agencia Tributaria utilizzando il Modelo 211, come acconto sull’imposta sulle plusvalenze del venditore ai sensi dell’IRNR. ⁷ Se la tua imposta effettiva è inferiore, recuperi la differenza tramite il Modelo 210; se superiore, la integri. La plusvalía comunale (l’imposta locale sull’aumento del valore del terreno) viene anch’essa saldata alla vendita ed è normalmente a carico del venditore. Vedi la nostra guida correlata su imposta sulle plusvalenze e la ritenuta del 3% per i venditori non residenti.

Domande comuni che gli acquirenti stranieri sbagliano

L’errore più frequente è presumere che le nuove costruzioni della Costa del Sol siano tassate come le rivendite al 7% di ITP. Non è così: le nuove costruzioni comportano il 10% di IVA più l’1,2% di AJD, una cifra combinata più alta. Il secondo è un budget insufficiente: le sole tasse ammontano all’11,2%, e con le commissioni dovresti prevedere circa il 12% – 13% in più rispetto al prezzo. Infine, ricorda che possedere la casa comporta l’IBI annuale e le dichiarazioni del Modelo 210, quindi le imposte non si fermano al completamento.

Le norme e le aliquote fiscali cambiano, e le agevolazioni personali dipendono dalle tue circostanze e dal tuo paese di residenza. Usa questa guida per comprendere il quadro, quindi conferma la tua posizione esatta con un avvocato e un consulente fiscale spagnolo prima di impegnarti.