Trattati contro le doppie imposizioni spiegati per i proprietari di immobili in Spagna

Acquistare una casa sulla Costa del Sol pur vivendo all’estero solleva una preoccupazione immediata: sarai tassato due volte, una volta in Spagna e di nuovo nel tuo paese? Questo è esattamente ciò che i trattati sulla doppia imposizione sono progettati per prevenire. Un trattato sulla doppia imposizione (in spagnolo, un convenio de doble imposición) è un accordo bilaterale che decide quale paese può tassare una data fonte di reddito e come l’altro paese deve fornire sgravio. La Spagna ha firmato 93 di tali accordi, quindi la grande maggioranza degli acquirenti stranieri è coperta. ¹ Questa guida spiega, in termini semplici, come questi trattati interagiscono con le imposte immobiliari spagnole come l’IRNR, il Modelo 210, la ritenuta del 3% e l’imposta sulle plusvalenze.

Perché si verifica la doppia imposizione per i proprietari di immobili in Spagna

Due principi si scontrano. La Spagna tassa dove l’immobile si trova fisicamente: gli immobili sul territorio spagnolo sono sempre tassabili in Spagna, chiunque ne sia proprietario e ovunque viva. Il tuo paese di residenza, nel frattempo, di solito tassa i suoi residenti sui loro redditi e guadagni mondiali, inclusi quelli derivanti da un appartamento o una villa spagnola. Senza un trattato, lo stesso reddito da locazione o lo stesso profitto su una vendita potrebbero essere tassati per intero in entrambi i luoghi. I trattati sulla doppia imposizione risolvono questo problema assegnando il diritto primario di tassare a un paese e obbligando l’altro a farsi da parte o a concedere un credito.

Per i beni immobili la regola è coerente in quasi tutti i trattati che la Spagna ha firmato, perché seguono la Convenzione Modello OCSE. I redditi derivanti da beni immobili, e le plusvalenze sulla loro vendita, possono essere tassati nel paese in cui si trova l’immobile. Per una casa sulla Costa del Sol, quel paese è sempre la Spagna. Il tuo paese d’origine mantiene un diritto secondario di tassare ma deve rimuovere il doppio onere.

Le imposte spagnole che un trattato deve coordinare

In quanto proprietario non residente, ti trovi di fronte a tre principali imposte spagnole sull’immobile stesso. Un trattato non le elimina; si assicura che tu non sia tassato di nuovo nel tuo paese per la stessa cosa.

Imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) e Modelo 210

I non residenti pagano l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), dichiarato sul Modelo 210. Se affitti l’immobile, sei tassato sul reddito da locazione. Se lo tieni per uso proprio o lo lasci vuoto, la Spagna addebita comunque un reddito imputato (un affitto nozionale per il semplice possesso di una seconda casa). ²³

• Base del reddito imputato: 1.1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o 2% se non lo è stato. ²⁴
• Aliquota fiscale: 19% per i residenti dell’UE, Islanda, Liechtenstein e Norvegia, e 24% per i residenti di tutti gli altri paesi (incluso il Regno Unito dopo la Brexit). ²
• Deduzioni: i residenti UE/SEE che affittano una proprietà possono dedurre le spese correlate; i residenti di altri paesi sono tassati sull’importo lordo senza deduzioni. ²

Le dichiarazioni del reddito imputato vengono presentate una volta all’anno, entro il 31 dicembre dell’anno successivo all’anno fiscale. Le dichiarazioni di affitto sono generalmente presentate trimestralmente. Per le meccaniche del modulo stesso, consulta la guida correlata sul Modelo 210 per i non residenti.

Imposta immobiliare locale (IBI)

Ogni proprietario, residente o meno, paga l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) annuale al comune. Varia da circa lo 0.4% all’1.1% del valore catastale a seconda del comune. ³ L’IBI è un’imposta locale e normalmente non rientra nello sgravio del trattato, ma è deducibile dal reddito da locazione spagnolo per i residenti UE/SEE.

Plusvalenze e la ritenuta del 3%

Quando vendi, la Spagna tassa il guadagno (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto e costi ammissibili come notaio, spese legali e imposta di trasferimento pagata all’acquisto) con un’aliquota fissa del 19% per tutti i non residenti, indipendentemente dalla nazionalità o dallo status UE. ⁴⁵

Per garantire la riscossione da un venditore che vive all’estero, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e pagarlo all’Agencia Tributaria sul Modelo 211 entro un mese dal rogito. ⁴⁵ Questo 3% non è l’imposta finale; è un acconto. Il venditore ha quindi quattro mesi dalla vendita per presentare il Modelo 210 e saldare: pagare il saldo se il 19% dovuto supera il 3% trattenuto, o richiedere il rimborso della differenza se non lo fa. ⁵ Le plusvalenze su un immobile spagnolo sono trattate più approfonditamente nella guida correlata sui costi di vendita e sull’imposta sulle plusvalenze.

Come i trattati eliminano effettivamente la doppia imposizione

Il punto chiave per la proprietà è che la Spagna quasi sempre tassa per prima, e il tuo paese d’origine fornisce lo sgravio. I trattati utilizzano uno dei due metodi standard, stabiliti nell’accordo tra la Spagna e il tuo paese.

• Metodo del credito (il più comune): dichiari il reddito o il guadagno spagnolo nel tuo paese, ma il tuo paese ti permette di sottrarre l’imposta spagnola già pagata dal proprio conto sulla stessa voce. Se la tua aliquota nazionale è più alta, paghi solo la differenza integrativa; se è più bassa o uguale, l’imposta spagnola di solito annulla l’obbligo fiscale nazionale su quel reddito.
• Metodo dell’esenzione: alcuni trattati permettono invece al paese di residenza di esentare il reddito tassato in Spagna, a volte mantenendolo in considerazione solo per stabilire l’aliquota sul tuo altro reddito (esenzione con progressione).

In pratica, ciò significa che conservi la prova dell’imposta spagnola pagata (il Modelo 210 o Modelo 211 timbrato) e la presenti alla tua autorità fiscale. Ad esempio, un proprietario statunitense rivendica l’imposta spagnola come Foreign Tax Credit sul Modulo IRS 1116, e poiché le aliquote spagnole sui redditi immobiliari e sulle plusvalenze sono generalmente in linea o superiori alle aliquote statunitensi, tale credito tipicamente elimina completamente la doppia imposizione. ³ I residenti dell’UE seguono le equivalenti regole di credito nelle loro dichiarazioni nazionali.

Cosa fa e cosa non fa un trattato

I trattati sono ampiamente fraintesi, quindi vale la pena essere precisi.

• Non ti esentano dalle imposte spagnole. Devi ancora IRNR, IBI e plusvalenze in Spagna. Lo sgravio avviene nel tuo paese, non in Spagna.
• Decidono la residenza nei casi contestati. Se entrambi i paesi ti rivendicano come residente, le regole di spareggio del trattato (abitazione permanente, centro degli interessi vitali, dimora abituale, nazionalità) stabiliscono quale prevale.
• Limiteranno le ritenute fiscali su dividendi, interessi e royalties transfrontalieri, sebbene queste siano più rilevanti per gli investitori che per una singola casa vacanza.
• Non coprono ogni prelievo locale. Le imposte comunali come l’IBI o la plusvalía municipal su una vendita sono generalmente al di fuori del trattato e sono semplicemente pagate in Spagna.

Passi pratici per un proprietario della Costa del Sol

1. Ottieni il tuo NIE e registra l’acquisto prima del rogito; senza un NIE non puoi presentare alcuna dichiarazione dei redditi spagnola. Consulta la guida correlata sul NIE e sul processo di acquisto.
2. Verifica se il tuo paese ha un trattato con la Spagna. Con 93 in vigore, la maggior parte degli acquirenti è coperta; l’elenco ufficiale dell’Agencia Tributaria lo conferma. ¹
3. Presenta il Modelo 210 in tempo ogni anno per il reddito imputato o da locazione, e conserva le ricevute di pagamento.
4. Dichiara la proprietà spagnola nel tuo paese e richiedi lo sgravio del trattato (credito o esenzione) utilizzando tali ricevute come prova.
5. In caso di vendita, conferma che l’acquirente ha pagato il 3% sul Modelo 211, quindi presenta il tuo Modelo 210 entro quattro mesi per saldare o richiedere il rimborso.
6. Utilizza un consulente fiscale transfrontaliero. La formulazione dei trattati differisce da paese a paese, e le regole di residenza e credito sono i punti in cui più spesso sorgono errori (e rimborsi).

In sintesi

Per un proprietario straniero sulla Costa del Sol, la sequenza è affidabile: la Spagna tassa l’immobile per prima perché si trova sul suolo spagnolo, e il tuo trattato sulla doppia imposizione assicura che il tuo paese d’origine fornisca sgravio in modo che nulla venga tassato due volte. Comprendere tale ordine, e mantenere registri precisi di ogni imposta spagnola pagata, trasforma una fonte di ansia in un semplice compito amministrativo. Leggi insieme alle guide correlate sul Modelo 210 per i non residenti, i costi di acquisto (ITP, IVA e AJD) e le plusvalenze in caso di vendita per avere un quadro fiscale completo della proprietà sulla Costa del Sol.