Centro Storico di Estepona vs il New Golden Mile

Scegliere tra il centro storico di Estepona (Estepona Old Town) e il New Golden Mile è una delle prime vere decisioni che un acquirente straniero deve affrontare su questo tratto della Costa del Sol. Entrambi si trovano all’interno dello stesso comune di Estepona, una città di circa 79.600 residenti che si promuove come il Giardino della Costa del Sol, eppure offrono stili di vita quasi opposti. ¹ Questa guida confronta lo stile di vita, la proprietà tipica offerta e, in modo cruciale per una decisione di acquisto, le tasse e i costi di gestione applicabili a ciascuno. Il punto principale da tenere a mente per tutto il tempo: a Estepona l’imposta che si paga dipende dal fatto che la casa sia di nuova costruzione o una rivendita, non dal quartiere in cui si trova.

Due Estepona molto diverse

Estepona Old Town è il nucleo storico: un reticolo di strade strette, pedonali, di case restaurate del XVIII e XIX secolo, ogni strada dipinta con la propria combinazione di colori, intessuta con più di 40 murales su larga scala sulle facciate degli edifici. ¹ Il New Golden Mile, al contrario, non è affatto un centro cittadino. È il moderno corridoio costiero che si estende a est da Estepona verso San Pedro de Alcantara e Marbella, sviluppatosi negli ultimi due decenni con resort residenziali recintati, golf, beach club e hotel. Uno è una città andalusa funzionante che si attraversa a piedi; l’altro è una striscia di sviluppi contemporanei lungo il mare, orientata all’uso dell’auto.

Estepona Old Town: il caso per il centro storico

Il fascino qui è l’autenticità e la pedonabilità. Si può vivere senza auto per la vita quotidiana, con il mercato settimanale, i tapas bar, la marina e le 17 spiagge della città lungo più di 20 km di costa, tutti a portata di mano a piedi o con un breve tragitto in auto. ¹ I compromessi sono quelli comuni a qualsiasi centro storico: edifici più vecchi, planimetrie più piccole, parcheggio privato limitato o assente, poche piscine comuni e afflusso estivo nelle strade più trafficate.

Le proprietà nel centro storico sono dominate da appartamenti e case a schiera di rivendita piuttosto che da nuove costruzioni, perché c’è poca terra edificabile disponibile. Per un acquirente questo conta dal notaio: un acquisto di rivendita è tassato sotto ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), non IVA. L’Andalucia applica un’aliquota ITP fissa del 7% sulle case di rivendita. ²³

Il New Golden Mile: il caso per la striscia costiera

Il New Golden Mile è costruito attorno al comfort moderno: appartamenti e ville spaziosi con giardini comuni, piscine, palestre, sicurezza recintata e, spesso, vista mare o golf. Si adatta agli acquirenti che desiderano spazi chiavi in mano, parcheggio sotterraneo e una vita a bassa manutenzione, e che sono a loro agio nel guidare per raggiungere i servizi. È qui che si trova la maggior parte delle nuove costruzioni di Estepona, il che cambia il quadro fiscale. Una casa nuova di zecca acquistata da uno sviluppatore è soggetta a IVA (VAT) al 10% più AJD (Actos Juridicos Documentados, o imposta di bollo) all’1,2% in Andalusia, un totale combinato dell’11,2% prima degli altri costi. ²⁴ Non si pagano mai sia ITP che IVA sullo stesso acquisto.

Il denaro: tasse e costi di acquisto

Poiché il centro storico tende alla rivendita e il New Golden Mile alle nuove costruzioni, le due aree di solito comportano costi di acquisizione diversi, anche per lo stesso prezzo. La differenza è il regime fiscale, non un premio sulla posizione stessa. La tabella seguente illustra le cifre principali che un acquirente straniero dovrebbe mettere a budget.

L’ITP in Andalusia viene addebitata sul valore più alto tra il prezzo pagato o il valore di riferimento ufficiale dell’autorità fiscale, ed è dovuta entro 30 giorni lavorativi dalla firma dell’atto. ² Esistono aliquote ITP e AJD ridotte per casi come una residenza principale fino a 150.000 euro, acquirenti sotto i 35 anni e famiglie numerose, ma la maggior parte degli acquirenti stranieri di una seconda casa paga le aliquote standard sopra indicate. ² Le spese notarili e del Registro della Proprietà seguono tabelle tariffarie nazionali fisse piuttosto che una percentuale del prezzo, e un avvocato indipendente di solito addebita circa l’1% più IVA. ²⁴ Una guida separata sui costi delle nuove costruzioni rispetto alle rivendite in Andalusia merita di essere letta insieme a questa.

Finanziamenti come non-residente

Se avete bisogno di un mutuo, il quartiere conta meno della vostra residenza fiscale. Le banche spagnole di solito prestano ai non-residenti fino al 60-70% del valore di stima, con l’acquirente che copre una tassa di valutazione di circa 300-600 euro, quindi dovreste mettere a budget il saldo più tutte le tasse di acquisto in contanti. ⁴ Una guida dedicata sull’ottenimento di un mutuo come non-residente copre le pratiche burocratiche e il NIE (foreigner identification number) di cui avrete bisogno prima del rogito.

Tasse continuative per i proprietari non-residenti

I costi di gestione sono gli stessi ovunque a Estepona si acquisti, e si applicano alla proprietà indipendentemente dal fatto che fosse una nuova costruzione o una rivendita. Tre voci sono le più importanti.

• IBI, l’imposta annuale municipale sulla proprietà, fissata dal comune e generalmente nell’intervallo dallo 0,4% all’1,1% del valore catastale ogni anno. ²⁴
• IRNR, imposta sul reddito dei non-residenti, dichiarata sul Modelo 210. Se non si affitta la proprietà, la Spagna addebita comunque un reddito imputato calcolato come l’1,1% o il 2% del valore catastale, tassato al 19% per i residenti dell’UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein, o al 24% per gli altri non-residenti. Se la si affitta, il reddito da locazione è tassato con le stesse aliquote, con i residenti UE/SEE in grado di dedurre le spese e gli altri tassati sul lordo. ²⁴
• La ritenuta del 3% sulla vendita. Quando un non-residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’autorità fiscale come acconto sull’imposta sulle plusvalenze del venditore. ² Una guida separata sulla ritenuta del 3% e sul Modelo 210 spiega come richiedere il rimborso di eventuali pagamenti in eccesso.

Queste sono questioni monetarie e legali, quindi confermate le cifre attuali e la vostra posizione con un consulente fiscale spagnolo registrato e l’Agencia Tributaria prima di impegnarvi.

Arrivarci e viverci

Entrambe le aree condividono la connettività di Estepona. L’aeroporto di Malaga dista circa 80 km e l’aeroporto di Gibilterra circa 45 km, i due principali accessi per gli arrivi internazionali. ¹ Il New Golden Mile ha un leggero vantaggio per i tragitti in auto verso l’aeroporto perché si trova all’estremità orientale del comune, rivolta verso Marbella, più vicino al corridoio autostradale, mentre il centro storico premia coloro che apprezzano la possibilità di raggiungere tutto a piedi ogni giorno.

Per famiglie e pensionati, l’area più ampia da Estepona a Marbella è ben servita da scuole internazionali e da assistenza sanitaria sia pubblica che privata, con il servizio sanitario pubblico andaluso affiancato da cliniche private comuni lungo la costa. Scuole e ospedali specifici esulano dallo scopo di questo confronto, quindi verificate l’attuale bacino d’utenza, le ammissioni e la copertura per il vostro indirizzo esatto come parte della vostra due diligence.

Quale dovresti scegliere?

Scegli l’Estepona Old Town se desideri carattere, pedonabilità e una vera città andalusa, se ti trovi a tuo agio con proprietà di rivendita e il suo ITP del 7%, e se non ti dispiacciono edifici più vecchi e parcheggi limitati. Scegli il New Golden Mile se desideri spazio moderno, strutture da resort e nuove costruzioni chiavi in mano, e accetti l’imposta più alta dell’11,2% su una nuova casa in cambio di una garanzia e specifiche contemporanee. In pratica molti acquirenti le considerano entrambe, perché lo stesso budget compra una vita molto diversa a pochi chilometri di distanza. Qualunque sia la tua preferenza, calcola i costi di acquisto completi e i numeri IRNR e IBI in corso prima di decidere, e leggi le guide complementari sulle tasse per i non-residenti e sul processo di acquisto in modo da non avere sorprese dal notaio.