Imposte per acquirenti tedeschi che acquistano immobili in Spagna (Costa del Sol)

Importante, si prega di leggere prima. Questa guida è informazione generale, non consulenza legale o fiscale personalizzata. Aliquote, soglie e scadenze sono indicate come in vigore alla data di revisione (28 luglio 2026) e cambiano per anno fiscale e per comune. Le situazioni individuali variano (residenza, altri redditi, struttura di proprietà). Prima di acquistare, vendere o presentare qualsiasi documento, confermate il vostro caso con un consulente fiscale spagnolo qualificato o un abogado colegiado (e, per la parte tedesca, un Steuerberater).

Le tasse d’acquisto sono le stesse per qualsiasi acquirente indipendentemente dalla nazionalità. Ciò che cambia perché siete tedeschi è la tassazione continuativa dei redditi immobiliari e l’eventuale vendita, modellata dall’Accordo per evitare le Doppie Imposizioni (DTA) tra Germania e Spagna ⁵⁸. Il trattato attribuisce alla Spagna il diritto di tassare i redditi da beni immobili (da locazione o imputati) e le plusvalenze ⁵. Quel reddito spagnolo è esente dall’imposta sul reddito tedesca, ma la legge tedesca lo include nel determinare l’aliquota progressiva applicata al vostro restante reddito tedesco, il Progressionsvorbehalt ⁷.

L’Accordo per evitare le Doppie Imposizioni Spagna-Germania (firmato nel 2011, in vigore dal 2012)

Il trattato è stato firmato a Madrid il 3 febbraio 2011, è entrato in vigore il 18 ottobre 2012 e si applica dal 2013 ⁵⁸. Previene che il reddito venga tassato in entrambi i paesi e chiarisce quale stato possa tassare quale provento.

• Articolo 6 (Redditi da Beni Immobili): La Spagna può tassare i redditi dalla vostra proprietà in Costa del Sol, i redditi da locazione e, per i non residenti, il "reddito imputato" che la Spagna tassa anche per uso personale ⁵.
• Articolo 13 (Plusvalenze): La Spagna può tassare qualsiasi plusvalenza sulla vendita della proprietà; la Germania esenta tale plusvalenza ⁵.
• Articolo 22 (Eliminazione della Doppia Imposizione): La Germania applica il metodo dell’esenzione con clausola di progressione (Progressionsvorbehalt): il reddito spagnolo non è tassato in Germania ma viene aggiunto al vostro reddito totale per stabilire l’aliquota applicata al vostro altro reddito di fonte tedesca ⁵⁷.

Imposte Spagnole per un Proprietario Tedesco Non Residente

• All’acquisto (nuova costruzione): Per una nuova casa acquistata da un costruttore in Andalusia, l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) è del 10% ³ e l’Imposta di Bollo (AJD, Actos Jurídicos Documentados) è dell’1,2% ⁴. Le nuove costruzioni pagano IVA + AJD, mai ITP.
• Imposta sulla Proprietà (IBI): Un’imposta comunale pagata annualmente sul valore catastale (valor catastral). L’aliquota è stabilita da ogni comune e, per le proprietà urbane, tipicamente rientra nell’intervallo 0,4%–1,1%, controllate l’aliquota per il vostro comune.
• Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR): Presentata sul Formulario 210 (Modelo 210) ¹.
• Uso personale: imposta su un "reddito imputato". La base imponibile è l’1,1% del valore catastale (se tale valore è stato rivisto negli ultimi 10 anni) o il 2% altrimenti, tassata al 19% per i residenti UE/SEE ¹.
• Locato: 19% sul reddito netto da locazione. Come residente UE/SEE potete dedurre le spese correlate (IBI, spese condominiali, assicurazione, interessi ipotecari, manutenzione) ¹.
• Imposta sul Patrimonio e di Solidarietà: L’Andalusia applica un’esenzione del 100% sulla sua Imposta sul Patrimonio regionale, quindi la fattura regionale è effettivamente zero ⁴. Separatamente, una Imposta nazionale di Solidarietà sulle Grandi Fortune, ancora in vigore per il 2026, può applicarsi a grandi patrimoni netti spagnoli: si applica un minimo esente di €700.000 e la sua scala inizia solo sopra i €3 milioni di base imponibile, quindi la maggior parte degli acquirenti individuali rientra ben al di sotto di tale soglia ⁶.
• Alla vendita, Plusvalenze (IRNR): Il profitto è tassato al 19% per i residenti UE/SEE. La plusvalenza è il prezzo di vendita meno il costo di acquisizione (prezzo d’acquisto più tasse/spese) e i costi di miglioramento significativi ¹.
• Alla vendita, Ritenuta del 3% (Retención): L’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e pagarlo all’Agencia Tributaria (tramite Form 211) come anticipo sulla vostra passività per plusvalenze. Voi quindi presentate il Form 210 per saldare il conto finale, o richiedere un rimborso se il 3% trattenuto supera l’imposta dovuta sulla vostra plusvalenza effettiva ¹.
• Alla vendita, Plusvalía Municipal (IIVTNU): Un’imposta locale sull’aumento di valore del terreno urbano (non dell’edificio) durante la proprietà; è generalmente responsabilità del venditore.

Obblighi Fiscali di Dichiarazione Tedeschi

Anche se il reddito è tassato in Spagna, deve essere dichiarato in Germania nella dichiarazione annuale dei redditi (Einkommensteuererklärung) ⁷⁹.

• Anlage V (affitto e locazione): Dettaglia i redditi da locazione e le spese deducibili dalla proprietà spagnola, calcolati secondo le regole tedesche, per determinare profitto o perdita ⁹.
• Anlage AUS (reddito estero): Dichiara il reddito estero soggetto al Progressionsvorbehalt; la cifra di Anlage V viene riportata qui in modo che sia correttamente inclusa nella determinazione dell’aliquota fiscale tedesca pur rimanendo esente dall’imposta diretta tedesca ⁷⁹.

Come un acquirente tedesco liquida tipicamente le imposte sulla proprietà spagnola

1. All’acquisto: Alla firma dell’atto (escritura), l’avvocato dell’acquirente generalmente paga il 10% di IVA al costruttore e presenta e paga l’1,2% di AJD all’autorità fiscale regionale andalusa ³⁴.
2. Annualemente (IBI): Il comune (Ayuntamiento) emette una fattura IBI annuale (spesso tramite addebito diretto); le scadenze variano per comune, tipicamente tra agosto e novembre.
3. Annualemente (IRNR, uso personale): Il Form 210 per il reddito imputato per un anno solare viene presentato durante l’anno successivo, con scadenza il 31 dicembre di quell’anno successivo ¹.
4. Reddito da locazione (IRNR): Per gli accantonamenti dal 2024, il reddito da locazione è raggruppato annualemente su un unico Form 210 per proprietà, presentato dal 1 al 20 gennaio dell’anno successivo all’accantonamento (la presentazione separata/trimestrale, i primi 20 giorni di aprile, luglio, ottobre, gennaio, rimane facoltativa) ¹.
5. Annualemente (dichiarazione tedesca): Dichiarate la proprietà e il reddito spagnoli utilizzando Anlage V e Anlage AUS per applicare il Progressionsvorbehalt ⁷⁹.
6. Alla vendita: L’acquirente trattiene il 3% tramite Form 211 entro un mese; il venditore ha poi altri tre mesi (circa quattro dalla vendita) per presentare il Form 210, dichiarare la plusvalenza e richiedere il rimborso di qualsiasi ritenuta in eccesso. La Plusvalía Municipal è generalmente pagata al comune entro circa 30 giorni ¹.