Nieruchomości w budowie kontra nieruchomości używane: Zalety, wady i terminy

Wybór między nieruchomością ‘off-plan’ (nowo wybudowaną, kupioną przed lub w trakcie budowy) a ‘resale’ (używaną) to pierwsza duża decyzja, przed którą staje większość zagranicznych nabywców na Costa del Sol. Te dwie drogi różnią się pod względem płaconych podatków, otrzymywanej ochrony prawnej, sposobu finansowania zakupu, a przede wszystkim harmonogramu. Ten przewodnik porównuje nieruchomości ‘off-plan’ i ‘resale’ pod każdym praktycznym względem, abyś mógł zdecydować, która opcja odpowiada Twojemu budżetowi, cierpliwości i tolerancji na ryzyko. Wszystkie dane odzwierciedlają sytuację w Andaluzji na rok 2026 i używają oficjalnych hiszpańskich nazw podatków, które pozostawiamy w języku hiszpańskim (IVA, ITP, AJD, IRNR, Modelo 210), ponieważ takie zobaczysz w dokumentach.

Off-plan vs resale: główne różnice

Najwyraźniejszy podział to podatki. Zupełnie nowy dom sprzedawany po raz pierwszy przez dewelopera jest dostawą komercyjną, dlatego podlega IVA (VAT) w wysokości 10% ceny plus AJD (podatek skarbowy, Actos Juridicos Documentados) w wysokości 1.2% w Andaluzji ¹². Nieruchomość z rynku wtórnego to prywatny transfer, więc zamiast IVA płacisz ITP (podatek od przeniesienia własności, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) w stałej wysokości 7% w Andaluzji i żadnego oddzielnego AJD ²³. W ogólnym ujęciu zakup off-plan jest opodatkowany stawką 11.2%, a zakup na rynku wtórnym stawką 7%, choć inne koszty zmniejszają tę różnicę.

Drugi podział to czas. Off-plan oznacza kupowanie głównie na podstawie planów, domu pokazowego i specyfikacji, a następnie czekanie miesiącami lub latami na klucze. Resale oznacza oglądanie faktycznej nieruchomości i, po zakończeniu formalności prawnych, finalizację w ciągu tygodni.

Kupowanie off-plan: zalety, wady i harmonogram

Zalety off-plan

• Płatności etapowe ułatwiają zarządzanie przepływami pieniężnymi. Zazwyczaj płacisz opłatę rezerwacyjną, następnie raty w trakcie budowy, a saldo po zakończeniu, rozkładając wydatki (i IVA od nich) na okres budowy, a nie jednorazowo.
• Zupełnie nowy stan i gwarancje. Nowe budownictwo objęte jest ustawowymi gwarancjami budowlanymi i nowoczesną efektywnością energetyczną, więc zazwyczaj nie ma nic do remontowania.
• Wybór i personalizacja. Wczesny zakup może oznaczać lepszy wybór działki lub piętra, a w niektórych inwestycjach wpływ na wykończenie.
• Potencjalny wzrost wartości kapitału w trakcie budowy, jeśli rynek wzrośnie między rezerwacją a zakończeniem, choć nigdy nie jest to gwarantowane.

Wady off-plan

• Wyższy podatek od zakupu (10% IVA + 1.2% AJD w porównaniu do 7% ITP) ¹²³.
• Kupujesz na podstawie planów, więc gotowy dom może różnić się od Twoich oczekiwań pod względem światła, widoków czy jakości wykończenia.
• Ryzyko opóźnień i niedokończenia. Programy budowlane ulegają opóźnieniom, a Twoje pieniądze są zaangażowane, zanim zobaczysz efekt.
• Termin kredytu hipotecznego. Kredytodawca zazwyczaj formalizuje pożyczkę dopiero w pobliżu zakończenia, więc w międzyczasie sam finansujesz płatności etapowe.

Dlaczego ochrona depozytu jest ważna przy zakupie off-plan

Ponieważ przekazujesz pieniądze, zanim dom istnieje, hiszpańskie prawo wymaga od dewelopera zabezpieczenia Twoich płatności etapowych. Długoletnie ramy prawne to Ley 57/1968, zgodnie z którą zaliczki muszą znajdować się na specjalnym rachunku zabezpieczonym gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową, a kupujący mogą odzyskać 100% depozytów plus ustawowe odsetki, jeśli dom nie zostanie dostarczony zgodnie z umową ⁴. Nalegaj, aby każda płatność była objęta indywidualną gwarancją, zanim przelejesz środki, i poproś niezależnego prawnika o pisemne potwierdzenie tego.

Typowy harmonogram off-plan

1. Umowa rezerwacyjna i opłata (nieruchomość wycofana z rynku).
2. Prywatna umowa kupna (contrato de compraventa) z harmonogramem płatności i datą dostawy.
3. Płatności etapowe w trakcie budowy, każda objęta gwarancją bankową.
4. Licencja na pierwsze zasiedlenie (Licencia de Primera Ocupacion) wydana przez urząd miasta.
5. Finalizacja przed notariuszem, zapłacone saldo i podatki, przekazanie kluczy.

Kupowanie resale: zalety, wady i harmonogram

Zalety resale

• Niższy podatek od zakupu w wysokości 7% ITP w Andaluzji, bez oddzielnego AJD ²³.
• Dostajesz to, co widzisz. Oglądasz prawdziwą nieruchomość, jej rzeczywiste światło, widoki i sąsiadów, zanim się zaangażujesz.
• Szybsza finalizacja. Po zakończeniu kontroli możesz zakończyć w ciągu tygodni i od razu się wprowadzić lub wynająć.
• Ugruntowane społeczności z dojrzałymi ogrodami, działającymi udogodnieniami i znaną historią opłat wspólnotowych.

Wady resale

• Ryzyko stanu. Starsze nieruchomości mogą wymagać modernizacji, a wady są problemem kupującego, chyba że zostaną ujawnione.
• Valor de referencia może podnieść Twój rachunek podatkowy. ITP jest naliczany od wyższej z cen: ceny zapłaconej lub wartości referencyjnej Junta de Andalucia, więc niska cena zakupu nie zawsze oznacza niską podstawę opodatkowania ³.
• 3% zatrzymanie, gdy sprzedawca jest nierezydentem. Jeśli kupujesz od nierezydenta, Ty (kupujący) musisz potrącić 3% ceny i wpłacić je do Agencia Tributaria za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu jednego miesiąca, jako zaliczkę na IRNR sprzedawcy (to Cię chroni, ale musisz to właściwie załatwić) ¹.

Typowy harmonogram resale

1. Rezerwacja, następnie prywatna umowa kupna z zaliczką (zwykle około 10%).
2. Weryfikacja prawna: tytuł własności, obciążenia, licencje, długi wspólnoty i świadectwo energetyczne.
3. Finalizacja przed notariuszem, z zapłaconym saldem, ITP i opłatami.
4. ITP złożone i opłacone w ciągu 30 dni kalendarzowych od podpisania aktu notarialnego ³.

Koszty poza głównym podatkiem

Niezależnie od wybranej drogi, uwzględnij w budżecie dodatkowe koszty, które dotyczą obu opcji. Opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej są regulowane prawem i skalują się wraz z ceną (mniej więcej 600 do 1,200 euro każda dla nieruchomości o wartości od 200,000 do 500,000 euro) ⁵. Dodaj opłaty prawne (zazwyczaj około 1% plus IVA) oraz, jeśli zaciągasz kredyt, koszty organizacji kredytu hipotecznego i wyceny. Zasadniczo, należy liczyć około 13% do 15% ceny na podatki i opłaty za nową budowę ‘off-plan’ oraz około 10% do 12% za nieruchomość z rynku wtórnego.

Finansowanie również się różni. Nabywcy niebędący rezydentami mogą zazwyczaj pożyczyć do około 60% do 70% ceny lub wartości wyceny, więc powinieneś zaplanować większą zaliczkę niż ta, której potrzebowałby rezydent Hiszpanii. Wcześnie potwierdź dokładny wskaźnik LTV (loan-to-value) ze swoim kredytodawcą i zapoznaj się z naszym powiązanym przewodnikiem na temat uzyskiwania kredytu hipotecznego jako nierezydent.

Podatki bieżące: takie same dla obu opcji po zakupie

Po finalizacji, właściciele nieruchomości off-plan i resale są opodatkowani identycznie. Każdy właściciel płaci roczny IBI (gminny podatek od nieruchomości, ustalany przez każdy urząd miasta jako procent wartości katastralnej) i, jeśli jesteś nierezydentem, musisz składać Modelo 210 dla IRNR każdego roku. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, płacisz podatek od dochodu imputowanego, obliczony jako 1.1% lub 2% wartości katastralnej (1.1%, jeśli wartość katastralna była zmieniana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, w przeciwnym razie 2%), opodatkowany stawką 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla rezydentów spoza UE, takich jak obywatele Wielkiej Brytanii ¹⁶. Modelo 210 dla dochodu imputowanego składa się do 31 grudnia następnego roku; dochód z wynajmu deklaruje się kwartalnie lub rocznie w zależności od Twoich okoliczności ⁶. Kiedy ostatecznie sprzedasz, sprzedawca płaci plusvalia municipal od wzrostu wartości gruntu plus wszelki podatek od zysków kapitałowych, a jeśli jesteś nierezydentem, 3% zatrzymanie będzie dotyczyło Ciebie jako sprzedawcy ¹. Aby uzyskać pełny obraz, zapoznaj się z naszymi przewodnikami na temat podatków dla nierezydentów i sprzedaży nieruchomości na Costa del Sol.

Więc którą opcję wybrać?

Wybierz off-plan, jeśli cenisz sobie zupełnie nowy stan, możesz poczekać na zakończenie, chcesz rozłożyć płatności i czujesz się komfortowo z ryzykiem budowlanym zabezpieczonym gwarancją bankową. Wybierz resale, jeśli chcesz dokładnie zobaczyć, co kupujesz, szybko się wprowadzić, zapłacić niższy podatek od zakupu i preferujesz ugruntowaną społeczność. Żadna z opcji nie jest uniwersalnie tańsza, gdy zważysz razem podatki, stan, terminowość i finansowanie. Niezależnie od decyzji, zatrudnij niezależnego hiszpańskiego prawnika (nigdy takiego, który jest polecany wyłącznie przez sprzedawcę lub dewelopera), uzyskaj swój NIE wcześnie i potwierdź każdą kwotę na piśmie, zanim przelejesz pieniądze. W celu uzyskania praktycznych pierwszych kroków, przeczytaj nasze przewodniki dotyczące uzyskania NIE i otwarcia hiszpańskiego konta bankowego, a także procesu przeniesienia własności.

Ten przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki i zasady mogą ulec zmianie, a okoliczności osobiste są różne, dlatego przed podjęciem zobowiązań należy potwierdzić swoją sytuację z wykwalifikowanym hiszpańskim prawnikiem lub doradcą podatkowym.