Hiszpańska Wiza Cyfrowego Nomady dla Nabywców Nieruchomości

Co oznacza hiszpańska wiza dla cyfrowych nomadów dla kupujących nieruchomości

Hiszpańska wiza dla cyfrowych nomadów (oficjalnie zezwolenie dla międzynarodowych telepracowników) została stworzona na mocy Ley 28/2022, ustawy o start-upach, i opiera się na ramowych przepisach Ley 14/2013.¹² Dla obywateli USA jest to obecnie najbardziej praktyczny sposób na długoterminową przeprowadzkę na Costa del Sol, zwłaszcza że Złota Wiza oparta na inwestycji w nieruchomości została zniesiona 3 kwietnia 2025 r.³ Wiza pozwala mieszkać w Hiszpanii, pracując zdalnie dla pracodawców lub klientów z zagranicy, i może przekształcić zakup domu wakacyjnego w pełną relokację. Ten przewodnik wyjaśnia zasady wizowe, a co równie ważne dla kupujących, jak status rezydenta zmienia podatek płacony od hiszpańskiego domu.

Kto kwalifikuje się do wizy dla cyfrowych nomadów

Wiza jest skierowana do obywateli spoza UE, więc posiadacze paszportów USA kwalifikują się. Musisz pracować zdalnie, korzystając ze środków online, dla firmy lub klientów spoza Hiszpanii. Jeśli jesteś zatrudniony, stosunek pracy powinien istnieć przed złożeniem wniosku (zazwyczaj co najmniej trzy miesiące), a firma powinna prowadzić działalność co najmniej rok. Jeśli jesteś freelancerem, możesz współpracować z hiszpańskimi klientami, pod warunkiem że ich udział w Twoich całkowitych dochodach nie przekracza 20%.¹

Wymóg dochodowy

Musisz wykazać wystarczający dochód, ustalony na 200% hiszpańskiej płacy minimalnej (SMI).¹ Przyjmując SMI na rok 2025 w wysokości 1 184 euro miesięcznie w 14 płatnościach (16 576 euro rocznie), 200% to około 2 762 euro miesięcznie, czyli około 33 150 euro rocznie. Ponieważ SMI jest rewidowane co roku, zawsze potwierdź aktualną kwotę przed złożeniem wniosku. Musisz doliczyć dochód dla członków rodziny, którzy do Ciebie dołączają: dodatkowe 75% SMI dla pierwszego członka rodziny (około 1 036 euro miesięcznie) i 25% dla każdej kolejnej osoby (około 345 euro miesięcznie).

Kwalifikacje i inne warunki

• Dyplom uznanej uczelni lub instytucji szkolnictwa wyższego, lub co najmniej trzy lata doświadczenia zawodowego w swojej dziedzinie.
• Prywatne ubezpieczenie zdrowotne z pełnym pokryciem w Hiszpanii, chyba że opłacasz hiszpańskie składki na ubezpieczenie społeczne.
• Zaświadczenie o niekaralności obejmujące ostatnie pięć lat.
• Dowód na zdalny stosunek pracy i na to, że praca może być wykonywana z Hiszpanii.

Wiza a zezwolenie na pobyt i jak długo obowiązuje

Istnieją dwie drogi. Możesz ubiegać się o wizę w hiszpańskim konsulacie w USA, która jest ważna do jednego roku, lub ubiegać się o zezwolenie na pobyt z terenu Hiszpanii za pośrednictwem Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE), które może być przyznane na okres do trzech lat i odnawiane w dwuletnich blokach, o ile nadal spełniasz warunki.¹² Po pięciu latach legalnego pobytu możesz ubiegać się o pobyt długoterminowy (stały). Czas spędzony na tej wizie również wlicza się do ewentualnego obywatelstwa, chociaż USA zasadniczo nie zezwalają na podwójne obywatelstwo z Hiszpanią, więc należy to dokładnie rozważyć.

Aspekt podatkowy: dlaczego wiza ma znaczenie przy zakupie

Po spędzeniu w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku kalendarzowym, stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym i płacisz podatek od dochodów z całego świata. To duża zmiana dla Amerykanina, ponieważ USA opodatkowuje swoich obywateli od dochodów z całego świata, niezależnie od miejsca ich zamieszkania. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między USA a Hiszpanią (obowiązująca od 1990 r., zaktualizowana protokołem obowiązującym od 27 listopada 2019 r.) zapobiega podwójnemu opodatkowaniu tych samych dochodów, głównie poprzez zagraniczne ulgi podatkowe.⁴ Przed przeprowadzką powinieneś skonsultować swoją sytuację z doradcą transgranicznym.

Specjalny reżim Beckhama

Wiza dla cyfrowych nomadów może otworzyć drogę do specjalnego reżimu dla pracowników oddelegowanych na terytorium Hiszpanii (powszechnie nazywanego Prawem Beckhama), zgodnie z Artykułem 93 Ley 35/2006 zmienionym przez Ley 28/2022.⁵¹ Kwalifikujący się wnioskodawcy są opodatkowani jako nierezydenci stałą stawką 24% od dochodów z zatrudnienia do 600 000 euro i 47% od nadwyżki, zamiast progresywną skalą rezydentów, która znacznie szybciej osiąga około 47% do 50%. Reżim stosuje się w roku, w którym nabywasz status rezydenta, plus przez kolejne pięć lat podatkowych (łącznie sześć lat). Co kluczowe, zasadniczo opodatkowuje tylko dochody ze źródeł hiszpańskich (z wyjątkiem dochodów z pracy na całym świecie), więc większość zagranicznych dochodów z inwestycji nie podlega opodatkowaniu w Hiszpanii w trakcie obowiązywania reżimu. Aby się zakwalifikować, nie mogłeś być hiszpańskim rezydentem podatkowym w ciągu poprzednich pięciu lat, co jest progiem, który Ley 28/2022 obniżyła z dziesięciu lat.¹⁵

Podatki przy zakupie domu na Costa del Sol

Całe Costa del Sol znajduje się w Andaluzji, więc obowiązują regionalne stawki podatku od zakupu. To, co płacisz, zależy od tego, czy nieruchomość jest nowa, czy z rynku wtórnego.

W przypadku nowego mieszkania spodziewaj się około 11.2% podatków oprócz ceny. W przypadku rynku wtórnego ITP wynosi stałe 7% w Andaluzji. Do tego, budżetuj około 1% do 2% na opłaty notarialne, rejestr gruntów i honoraria prawne. Twój prawnik zajmie się również uzyskaniem Twojego NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), który jest potrzebny do zakupu i płacenia podatków. Zapoznaj się z naszymi powiązanymi przewodnikami na temat zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego oraz uzyskiwania NIE i otwierania hiszpańskiego konta bankowego.

Bieżące podatki od nieruchomości i zasady dla nierezydentów

Sposób opodatkowania nieruchomości zależy od Twojego statusu rezydenta w każdym roku.

Gdy nadal jesteś nierezydentem

Zanim Twoja wiza uczyni Cię rezydentem, płacisz podatek w ramach IRNR (podatek dochodowy od nierezydentów) za pośrednictwem Modelo 210.⁷ Dla rezydentów USA (spoza UE/EOG) ogólna stawka IRNR wynosi 24%. Jeśli dom jest przeznaczony na własny użytek, co roku deklarujesz dochód przypisany (roczne zeznanie Modelo 210): 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, lub 2% w innym przypadku, opodatkowane stawką 24% dla nierezydentów. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, nierezydenci spoza UE są opodatkowani stawką 24% od czynszu brutto bez odliczeń kosztów (możliwość odliczania kosztów jest zarezerwowana dla rezydentów UE/EOG). Nasz przewodnik po podatkach dla nierezydentów i Modelo 210 szczegółowo to omawia.

Roczny IBI i sprzedaż

Każdy właściciel płaci IBI, miejski podatek od nieruchomości, oparty na wartości katastralnej. Stawki są ustalane przez każdy ratusz i zazwyczaj mieszczą się w szerokim zakresie od około 0.4% do 1.1% wartości katastralnej, więc różnią się między Marbellą, Esteponą, Fuengirolą a mniejszymi gminami. Gdy nierezydent sprzedaje, kupujący musi potrącić 3% ceny i wpłacić to organowi podatkowemu (Modelo 211) jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego; sprzedający następnie składa Modelo 210, aby uregulować lub odzyskać.⁷ Zyski kapitałowe dla nierezydentów są opodatkowane stawką 19%. Sprzedający płaci również plusvalia municipal (IIVTNU) od wzrostu wartości gruntu.

Podatek od majątku

Andaluzja stosuje 100% zwolnienie z podatku od majątku, więc w praktyce rezydenci tutaj nie płacą regionalnego podatku od majątku. Jednak państwowy Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas może mieć zastosowanie do majątku netto powyżej 3 milionów euro, co dotyczy tylko nabywców o wysokiej wartości.

Kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Kupujący z USA, którzy potrzebują finansowania, powinni spodziewać się, że hiszpańskie banki udzielą niższego wskaźnika LTV niż rezydentom. Dla nierezydentów limit wynosi zazwyczaj około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny, w porównaniu do około 80% dla rezydentów, więc zaplanuj większą zaliczkę. Gdy wiza dla cyfrowych nomadów uczyni Cię hiszpańskim rezydentem, z czasem możesz uzyskać korzystniejsze warunki kredytów hipotecznych dla rezydentów. Zapoznaj się z naszym przewodnikiem po kredytach hipotecznych dla nierezydentów.

Praktyczne wskazówki dla rodzin

Członkowie rodziny (małżonek lub niezamężny partner, oraz dzieci pozostające na utrzymaniu) mogą być objęci wizą, z zastrzeżeniem powyższych dodatkowych wymogów dochodowych. Costa del Sol posiada dobrze rozwiniętą sieć międzynarodowych szkół z brytyjskimi i amerykańskimi programami nauczania, skoncentrowanych wokół Marbelli, Sotogrande i Benalmadena, co jest częstym powodem, dla którego rodziny z USA wybierają ten region. W kwestii opieki zdrowotnej, Twoja wiza wymaga albo prywatnego ubezpieczenia, albo hiszpańskiego ubezpieczenia publicznego; jeśli opłacasz składki na ubezpieczenie społeczne, Ty i Twoja rodzina możecie korzystać z systemu publicznego.

Właściwa kolejność działań

Skuteczna kolejność zazwyczaj wygląda następująco: potwierdź, że spełniasz wymogi dotyczące dochodów i pracy zdalnej, uzyskaj NIE, zasięgnij porady podatkowej w sprawie reżimu Beckhama i traktatu USA, a następnie zdecyduj, czy kupować przed przyjazdem, czy po nim. Zakup nieruchomości nie nadaje statusu rezydenta, a wiza nie wymaga zakupu, ale połączenie ich, z obowiązującym reżimem Beckhama, sprawia, że Costa del Sol jest atrakcyjne dla amerykańskich pracowników zdalnych. Ponieważ stawki i SMI zmieniają się co roku, zweryfikuj każdą liczbę z Agencia Tributaria, Junta de Andalucia i władzami imigracyjnymi, lub z Twoim hiszpańskim prawnikiem, zanim podejmiesz zobowiązanie.