Anzahlung und Beleihungsauslauf: Wie viel kann ein Nichtansässiger in Spanien aufnehmen?

Wie viel können Nichtansässige in Spanien leihen?

Wenn Sie als ausländischer Käufer ein Neubauobjekt an der Costa del Sol ins Auge fassen, ist die wichtigste Kennzahl Ihr Beleihungsauslauf (LTV): der Anteil des Kaufpreises, den Ihnen eine spanische Bank leihen wird. Als Nichtansässiger werden Sie weniger leihen können als ein spanischer Resident, was eine höhere Anzahlung und mehr Barmittel im Voraus bedeutet. Dieser Leitfaden legt realistische LTV-Grenzen fest, die Anzahlung, die Sie einplanen sollten, wie Banken die Erschwinglichkeit beurteilen, sowie die zusätzlichen Steuern und Gebühren. Die Zahlen spiegeln den Markt und die spanischen Vorschriften wider, wie sie im Jahr 2026 bestehen.

LTV-Grenzen für Nichtansässige: 60 bis 70 Prozent sind die Norm

Spanische Kreditgeber betrachten Nichtansässige als höheres Risiko, daher ist der angebotene LTV niedriger als die 80 Prozent, die ein Ansässiger oft erreichen kann. Im Jahr 2026 betragen die Standardgrenzen bis zu 70 Prozent für Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in der EU oder im EWR, die einen Zweitwohnsitz erwerben, und typischerweise 50 bis 60 Prozent für Käufer von außerhalb der EU, was seit dem Brexit britische Staatsangehörige einschließt ¹⁶. Eine Minderheit stärkerer EU-Profile, die einen echten Hauptwohnsitz kaufen, kann bis zu 80 Prozent erreichen, und einige Angebote reichen bis zu 75 Prozent, aber Sie sollten eher mit dem Bereich von 60 bis 70 Prozent planen als mit den Ausnahmen ¹⁶.

Entscheidend ist, dass die Bank gegen den niedrigeren Wert von Kaufpreis und eigener Bewertung (tasación) verleiht. Wenn die Bewertung unter dem von Ihnen vereinbarten Preis liegt, wird Ihr LTV auf diesen niedrigeren Wert angewendet und Ihr Bargeldbedarf erhöht sich. Bestätigen Sie immer, ob ein beworbener LTV anhand des Preises oder der Bewertung gemessen wird.

Ihre Anzahlung: 30 bis 40 Prozent, zuzüglich weiterer Kosten

Da Nichtansässige 60 bis 70 Prozent leihen, ist die Hypothekenanzahlung das Spiegelbild: Erwarten Sie, 30 bis 40 Prozent des Preises aus eigenen Mitteln zu finanzieren ⁶. Das ist nur ein Teil des Bargeldes, das Sie benötigen. Bei einem Neubau müssen Sie auch Kaufsteuern und Transaktionsgebühren zahlen, die typischerweise 10 bis 13 Prozent des Preises ausmachen ⁶.

Ein Rechenbeispiel für eine Neubauwohnung von 400.000 Euro, unter Annahme eines 70-prozentigen LTV für einen EU-Käufer:

Ein Nicht-EU-Käufer derselben Immobilie würde bei, sagen wir, 60 Prozent LTV ungefähr 40.000 Euro mehr an Anzahlung benötigen. Siehe unseren verwandten Leitfaden zu Kaufkosten und Steuern für die vollständige Aufschlüsselung der Transaktionsgebühren.

Wie spanische Banken die Erschwinglichkeit beurteilen

Der LTV sagt Ihnen den maximalen Kredit gegen die Immobilie; die Erschwinglichkeit sagt Ihnen, ob die Bank ihn tatsächlich gewähren wird. Spanische Kreditgeber wenden einen Schulden-Einkommens-Test (DTI) an: Ihre gesamten monatlichen Schuldendienstleistungen, einschließlich der neuen spanischen Hypothek und bestehender Kredite, sollten nicht etwa 35 Prozent Ihres Netto-Monatseinkommens (nach Steuern) übersteigen ⁶. Einige Banken gehen bei sehr starken Profilen bis zu 40 Prozent, aber 35 Prozent ist der gängige Schwellenwert ⁶. Beachten Sie, dass spanische Banken das Nettoeinkommen beurteilen, nicht das Bruttogehalt, was Käufer, die an Brutto-Multiplikatoren aus ihrem Heimatland gewöhnt sind, oft überrascht.

Praktisch bedeutet das: Wenn Ihr Netto-Monatseinkommen 5.000 Euro beträgt, sollten Ihre gesamten monatlichen Schulden unter etwa 1.750 Euro bleiben. Kreditgeber werden Gehaltsabrechnungen oder Konten, Steuererklärungen, Kontoauszüge und einen Kreditbericht aus Ihrem Heimatland anfordern, und sie möchten ein stabiles, dokumentiertes Einkommen in einer wichtigen Währung sehen.

Laufzeit, Alter und Zinssatz

Hypotheken für Nichtansässige laufen normalerweise 15 bis 20 Jahre, kürzer als die 25 bis 30 Jahre, die Ansässigen angeboten werden, und der Kredit muss normalerweise zurückgezahlt werden, bis der älteste Kreditnehmer 75 Jahre alt wird ¹. Im Jahr 2026, bei einem 12-Monats-Euribor von nahezu 2,3 Prozent, sind variable Angebote üblicherweise Euribor plus einen Spread von etwa 1,5 bis 2,5 Prozent, während feste Zinssätze für EU-Käufer grob 3,8 bis 4,5 Prozent und für Nicht-EU-Käufer 4,3 bis 5,2 Prozent betragen ¹. Eine kürzere Laufzeit und ein höherer Zinssatz erhöhen beide die monatliche Zahlung, was direkt in den DTI-Test zurückfließt, so dass ein niedrigerer nominaler LTV manchmal weniger wichtig ist als die Laufzeit, die Sie sich sichern können.

Wer zahlt die Hypothekenkosten

Seit einem Urteil des Obersten Spanischen Gerichtshofs und dem Hypothekengesetz vom 10. November 2018 zahlt der Kreditgeber, nicht der Kreditnehmer, die Stempelsteuer (AJD) auf die Hypothekenurkunde, zusammen mit dem Notar der Hypothekenurkunde, der Grundbuchamtsgebühr für die Hypothek und den eigenen gestoría costs der Bank ⁵. Als Kreditnehmer bleiben Ihnen im Allgemeinen die Immobilienbewertung, die etwa 250 bis 600 Euro beträgt, und jegliche Bearbeitungs- oder Eröffnungsgebühr, die die Bank erheben möchte ⁵. Verwechseln Sie diese AJD auf die Hypothek (von der Bank bezahlt) nicht mit der AJD auf die Kaufurkunde eines Neubaus (von Ihnen bezahlt), die weiter unten behandelt wird.

Steuern beim Kauf eines Neubaus

Neubauimmobilien unterliegen der IVA (Mehrwertsteuer), nicht der ITP-Übertragungssteuer, die für Wiederverkaufsimmobilien gilt. An der Costa del Sol sind die Zahlen:

• IVA von 10 Prozent des Preises für Standard-Neubauimmobilien (reduziert auf 4 Prozent nur für Wohnungen im Sonderregime, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Juridicos Documentados) von 1,2 Prozent, der allgemeine Satz in Andalusien seit dem 28. April 2021 gemäß Ley 5/2021 ⁴.

Das sind insgesamt 11,2 Prozent Steuern auf einen Standard-Neubau, vor Notar-, Grundbuch- und Rechtsanwaltsgebühren. Ermäßigte AJD-Sätze existieren für einen Hauptwohnsitz unterhalb bestimmter Wertgrenzen (zum Beispiel niedrigere Sätze für Käufer unter 35 Jahren oder für große Familien), diese gelten jedoch selten für einen Zweitwohnsitz von Nichtansässigen ⁴. Unser Leitfaden zu IVA und AJD bei Neubauten behandelt die Details.

Die Steuern, die Sie als Eigentümer zahlen

Als Nichtansässiger zu besitzen, bringt zwei wiederkehrende Verpflichtungen mit sich. Erstens, die kommunale IBI (Grundsteuer), die jährlich vom Rathaus in Rechnung gestellt und auf dem Katasterwert basiert. Zweitens, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), einzureichen über Modelo 210 ⁷.

Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, zahlen Sie dennoch Steuern auf ein fiktives „zugerechnetes“ Einkommen. Die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage beträgt 1,1 Prozent des Katasterwertes, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Steuerperioden neu festgesetzt wurde, oder ansonsten 2 Prozent, und der angewandte Satz beträgt 19 Prozent für Einwohner der EU, des EWR, Islands, Liechtensteins und Norwegens, oder 24 Prozent für alle anderen ³. Diese Erklärung für zugerechnetes Einkommen wird jetzt jährlich eingereicht, wobei die Frist auf den 31. Dezember des Jahres nach der Entstehung fällt ³⁷. Wenn Sie die Immobilie vermieten, erklären Sie stattdessen die Miete: 19 Prozent für EU-/EWR-Ansässige (die abzugsfähige Ausgaben geltend machen dürfen) oder 24 Prozent brutto für Nicht-EU-Ansässige, obwohl ein Urteil des Audiencia Nacional aus dem Jahr 2025 begonnen hat, Ausgabenabzüge auch auf Nicht-EU-Eigentümer auszuweiten. Siehe unseren speziellen Leitfaden zu IRNR und Modelo 210.

Wenn Sie schließlich verkaufen: die 3 Prozent Einbehalt

Planen Sie Ihren Ausstieg, bevor Sie kaufen. Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des Verkaufspreises einzubehalten und an die Agencia Tributaria auf Modelo 211 zu zahlen, als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers gemäß IRNR ². Einen Überschuss fordern Sie über Ihre eigene Kapitalertragssteuererklärung Modelo 210 zurück. Es ist keine zusätzliche Steuer, aber es bedeutet, dass 3 Prozent Ihres Verkaufserlöses bei Abschluss einbehalten werden. Berücksichtigen Sie dies also bei Ihrer Eigenkapitalplanung.

Praktische Schritte für eine stärkere Kreditposition

• Besorgen Sie sich frühzeitig Ihre NIE. Ohne eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) können Sie keinen Kauf abschließen oder ein residentenfreundliches Bankkonto eröffnen.
• Bereiten Sie im Voraus ein vollständiges Dokumentenpaket vor: Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen oder Konten, Kontoauszüge und einen Kreditbericht aus Ihrem Heimatland. Saubere, übersetzte Dokumente beschleunigen die Genehmigung und können den angebotenen LTV verbessern.
• Holen Sie sich eine grundsätzliche Genehmigung (Agreement in Principle), bevor Sie eine Einheit reservieren, damit Sie Ihren tatsächlichen LTV und Ihre monatliche Zahlung kennen und nicht nur ein beworbenes Maximum.
• Budgetieren Sie den gesamten Bargeldbedarf: Anzahlung plus 10 bis 13 Prozent Kosten, nicht nur die Anzahlung. Eine Unterschätzung der Steuern ist der häufigste Grund, warum ein Kauf scheitert.

Die wichtigste Botschaft zum Merken: Als Nichtansässiger leihen Sie höchstens 60 bis 70 Prozent, finanzieren eine Anzahlung von 30 bis 40 Prozent, fügen 10 bis 13 Prozent für Steuern und Gebühren hinzu und weisen nach, dass Ihre Rückzahlung unter etwa 35 Prozent des Nettoeinkommens bleibt. Wenn Sie diese vier Zahlen richtig einschätzen, wird der restliche Kaufprozess an der Costa del Sol viel vorhersehbarer. Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information, nicht als Steuer- oder Finanzberatung; bestätigen Sie Ihre eigene Situation mit einem lizenzierten spanischen Hypothekenmakler und einem Steuerberater, bevor Sie sich verpflichten.