Anzahlung und LTV: Wie viel Kredit kann ein Nichtansässiger in Spanien aufnehmen?

Wie viel kann ein Nichtansässiger in Spanien leihen?

Wenn Sie als ausländischer Käufer eine Neubauimmobilie an der Costa del Sol in Betracht ziehen, ist die wichtigste Kennzahl Ihr Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV): der Anteil des Kaufpreises, den Ihnen eine spanische Bank leihen wird. Als Nichtansässiger leihen Sie weniger als ein spanischer Resident, was eine höhere Anzahlung und mehr Barzahlung im Voraus bedeutet. Dieser Leitfaden legt realistische LTV-Grenzen fest, die Anzahlung, die Sie einplanen sollten, wie Banken die Erschwinglichkeit beurteilen, sowie die zusätzlichen Steuern und Gebühren. Die Zahlen spiegeln den Markt und die spanischen Vorschriften wider, wie sie 2026 bestehen.

LTV-Grenzen für Nichtansässige: 60 bis 70 Prozent sind die Norm

Spanische Kreditgeber betrachten Nichtansässige als höheres Risiko, daher ist der angebotene LTV niedriger als die 80 Prozent, die ein Resident oft erreichen kann. Im Jahr 2026 betragen die Standardgrenzen bis zu 70 Prozent für Käufer mit EU- oder EWR-Steueransässigkeit, die einen Zweitwohnsitz erwerben, und typischerweise 50 bis 60 Prozent für Käufer von außerhalb der EU, wozu seit dem Brexit auch britische Staatsangehörige gehören ¹⁶. Eine Minderheit stärkerer EU-Profile, die einen echten Hauptwohnsitz kaufen, kann bis zu 80 Prozent sehen, und einige Angebote reichen bis 75 Prozent, aber Sie sollten eher mit dem Bereich von 60 bis 70 Prozent planen als mit den Ausnahmen ¹⁶.

Entscheidend ist, dass die Bank gegen den niedrigeren Wert des Kaufpreises und ihrer eigenen Bewertung (tasación) verleiht. Fällt die Bewertung unter den vereinbarten Preis, wird Ihr LTV auf diesen niedrigeren Wert angewendet, und Ihr Barfehlbetrag wächst. Bestätigen Sie immer, ob ein beworbener LTV am Preis oder an der Bewertung gemessen wird.

Ihre Anzahlung: 30 bis 40 Prozent, zuzüglich weiterer Kosten

Da Nichtansässige 60 bis 70 Prozent leihen, ist die Hypothekenanzahlung das Spiegelbild: Erwarten Sie, 30 bis 40 Prozent des Preises aus eigenen Mitteln zu finanzieren ⁶. Das ist nur ein Teil des benötigten Bargeldes. Bei einem Neubau müssen Sie auch Kaufsteuern und Transaktionsgebühren zahlen, die typischerweise 10 bis 13 Prozent des Preises ausmachen ⁶.

Ein Rechenbeispiel für eine Neubauwohnung von 400.000 Euro, angenommen 70 Prozent LTV für einen EU-Käufer:

Ein Nicht-EU-Käufer derselben Immobilie mit beispielsweise 60 Prozent LTV würde ungefähr 40.000 Euro mehr an Anzahlung benötigen. Eine vollständige Aufschlüsselung der Transaktionsgebühren finden Sie in unserem verwandten Leitfaden zu Kaufkosten und Steuern.

Wie spanische Banken die Erschwinglichkeit beurteilen

Der LTV gibt Ihnen den maximalen Kredit gegen die Immobilie an; die Erschwinglichkeit gibt Ihnen an, ob die Bank diesen tatsächlich gewährt. Spanische Kreditgeber wenden einen Schulden-Einkommen-Test (Debt-to-Income, DTI) an: Ihre gesamten monatlichen Schuldendienste, einschließlich der neuen spanischen Hypothek und etwaiger bestehender Kredite, sollten rund 35 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens (nach Steuern) nicht überschreiten ⁶. Einige Banken gehen bei sehr starken Profilen bis zu 40 Prozent, aber 35 Prozent sind die Arbeitsschwelle ⁶. Beachten Sie, dass spanische Banken das Nettoeinkommen und nicht das Bruttogehalt zugrunde legen, was Käufer, die an Bruttomultiplikatoren in ihrem Heimatland gewöhnt sind, oft überrascht.

Praktisch gesehen, wenn Ihr monatliches Nettoeinkommen 5.000 Euro beträgt, sollten Ihre gesamten monatlichen Schulden unter etwa 1.750 Euro bleiben. Kreditgeber werden Gehaltsabrechnungen oder Konten, Steuererklärungen, Kontoauszüge und einen Kreditbericht aus Ihrem Heimatland anfordern, und sie werden ein stabiles, dokumentiertes Einkommen in einer wichtigen Währung sehen wollen.

Laufzeit, Alter und Zinssatz

Hypotheken für Nichtansässige laufen in der Regel 15 bis 20 Jahre, kürzer als die 25 bis 30 Jahre, die Residenten angeboten werden, und der Kredit muss normalerweise bis zum 75. Geburtstag des ältesten Kreditnehmers zurückgezahlt sein ¹. Im Jahr 2026, bei einem 12-Monats-Euribor von nahezu 2.3 Prozent, sind variable Angebote üblicherweise Euribor plus einen Aufschlag von etwa 1.5 bis 2.5 Prozent, während Festzinssätze für EU-Käufer ungefähr 3.8 bis 4.5 Prozent und für Nicht-EU-Käufer 4.3 bis 5.2 Prozent betragen ¹. Eine kürzere Laufzeit und ein höherer Zinssatz erhöhen beide die monatliche Zahlung, was direkt in den DTI-Test einfließt, sodass ein niedrigerer nominaler LTV manchmal weniger wichtig ist als die Laufzeit, die Sie sich sichern können.

Wer zahlt die Hypothekenkosten

Seit einem Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs und dem Hypothekengesetz vom 10. November 2018 zahlt der Kreditgeber, nicht der Kreditnehmer, die Stempelsteuer (AJD) auf die Hypothekenurkunde, zusammen mit dem Notar der Hypothekenurkunde, der Grundbuchamtsgebühr für die Hypothek und den eigenen Gestoría-Kosten der Bank ⁵. Als Kreditnehmer bleiben Ihnen im Allgemeinen die Immobilienbewertung, die etwa 250 bis 600 Euro beträgt, und eventuelle Bearbeitungs- oder Eröffnungsgebühren, die die Bank erhebt ⁵. Verwechseln Sie diese AJD auf die Hypothek (von der Bank gezahlt) nicht mit der AJD auf die Kaufurkunde eines Neubaus (von Ihnen gezahlt), die unten behandelt wird.

Steuern beim Kauf eines Neubaus

Neubauimmobilien unterliegen der IVA (Mehrwertsteuer), nicht der ITP-Übertragungssteuer, die für Wiederverkaufsimmobilien gilt. An der Costa del Sol sind die Zahlen:

• IVA zu 10 Prozent des Preises für Standard-Neubauimmobilien (auf 4 Prozent reduziert nur für geschützte Wohnungen mit Sonderregelung, VPO) ⁴.
• AJD (Actos Juridicos Documentados) zu 1.2 Prozent, der allgemeine Satz in Andalusia seit dem 28. April 2021 gemäß Ley 5/2021 ⁴.

Das sind insgesamt 11.2 Prozent Steuern auf einen Standard-Neubau, vor Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten. Ermäßigte AJD-Sätze existieren für einen Hauptwohnsitz unterhalb von Wertschwellen (zum Beispiel niedrigere Sätze für Käufer unter 35 oder für große Familien), diese gelten jedoch selten für einen Zweitwohnsitz von Nichtansässigen ⁴. Unser Leitfaden zu IVA und AJD bei Neubauten behandelt die Details.

Die Steuern, die Sie während des Besitzes zahlen

Der Besitz als Nichtansässiger bringt zwei wiederkehrende Verpflichtungen mit sich. Erstens die kommunale IBI (Grundsteuer), die jährlich vom Rathaus in Rechnung gestellt und auf dem Katasterwert basiert. Zweitens die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), die auf dem Modelo 210 eingereicht wird ⁷.

Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, zahlen Sie dennoch Steuern auf ein fiktives „zugerechnetes“ Einkommen. Die steuerpflichtige Basis beträgt 1.1 Prozent des Katasterwerts, wenn dieser Wert innerhalb der letzten zehn Steuerperioden neu bewertet wurde, oder 2 Prozent andernfalls, und der angewandte Satz beträgt 19 Prozent für Residenten der EU, EWR, Island, Liechtenstein und Norwegen, oder 24 Prozent für alle anderen ³. Diese Steuererklärung für das zugerechnete Einkommen wird nun jährlich eingereicht, wobei die Frist auf den 31. Dezember des Jahres nach der Entstehung fällt ³⁷. Wenn Sie die Immobilie vermieten, deklarieren Sie stattdessen die Miete: 19 Prozent für EU/EWR-Residenten (die zulässige Ausgaben abziehen können) oder 24 Prozent brutto für Nicht-EU-Residenten, obwohl ein Urteil der Audiencia Nacional aus dem Jahr 2025 begonnen hat, Ausgabenabzüge auch auf Nicht-EU-Eigentümer auszuweiten. Siehe unseren speziellen Leitfaden zu IRNR und Modelo 210.

Wenn Sie schließlich verkaufen: der 3-Prozent-Einbehalt

Planen Sie Ihren Ausstieg, bevor Sie kaufen. Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 Prozent des Verkaufspreises einzubehalten und diesen an die Agencia Tributaria auf Modelo 211 als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers gemäß IRNR zu zahlen ². Einen eventuellen Überschuss fordern Sie über Ihre eigene Modelo 210 Kapitalertragssteuererklärung zurück. Es ist keine zusätzliche Steuer, aber es bedeutet, dass 3 Prozent Ihres Verkaufserlöses bei Abschluss einbehalten werden, berücksichtigen Sie dies also in Ihrer Eigenkapitalplanung.

Praktische Schritte für eine stärkere Kreditposition

• Besorgen Sie sich frühzeitig Ihre NIE. Ohne eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) können Sie keinen Kauf abschließen oder ein bewohnerfreundliches Bankkonto eröffnen.
• Bereiten Sie im Voraus ein sauberes Dokumentationspaket vor: Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen oder Konten, Kontoauszüge und einen Kreditbericht aus Ihrem Heimatland. Saubere, übersetzte Dokumente beschleunigen die Genehmigung und können den angebotenen LTV verbessern.
• Holen Sie sich eine Finanzierungszusage (Agreement in Principle), bevor Sie eine Einheit reservieren, damit Sie Ihren echten LTV und die monatliche Zahlung kennen und nicht nur ein beworbenes Maximum.
• Budgetieren Sie den gesamten Bargeldbedarf: Anzahlung plus 10 bis 13 Prozent Kosten, nicht nur die Anzahlung. Die Unterschätzung der Steuern ist der häufigste Grund, warum ein Kauf scheitert.

Die wichtigste Botschaft zum Merken: Als Nichtansässiger leihen Sie höchstens 60 bis 70 Prozent, finanzieren eine Anzahlung von 30 bis 40 Prozent, zahlen 10 bis 13 Prozent für Steuern und Gebühren hinzu und weisen nach, dass Ihre Rückzahlung unter etwa 35 Prozent des Nettoeinkommens bleibt. Wenn Sie diese vier Zahlen richtig einschätzen, wird der restliche Kaufprozess an der Costa del Sol weitaus berechenbarer. Dieser Leitfaden ist allgemeine Information, keine Steuer- oder Finanzberatung; bestätigen Sie Ihre eigene Position mit einem lizenzierten spanischen Hypothekenmakler und einem Steuerberater, bevor Sie sich verpflichten.