Steuern für Immobilienkäufer aus den VAE in Spanien

Der Kauf an der Costa del Sol aus den Vereinigten Arabischen Emiraten ist unkompliziert, doch die steuerliche Behandlung unterscheidet sich in wichtigen Punkten von der eines EU-Käufers. Dieser Leitfaden legt die Steuern für Käufer von Immobilien in Spanien mit Sitz in den VAE dar: was Sie beim Kauf zahlen, was Sie jährlich als Nichtansässiger zahlen und was beim Verkauf geschieht. Alle Angaben beziehen sich auf Andalusien (das die gesamte Costa del Sol verwaltet) und sind für 2026 aktuell. Behalten Sie die spanischen Formularnamen bei, wie sie erscheinen, da Ihr Anwalt (abogado) und gestor sie verwenden werden.

Kaufsteuern für Käufer aus den VAE: Neubau versus Wiederverkauf

Die größte Einzelsteuer beim Abschluss hängt davon ab, ob es sich bei der Immobilie um einen Neubau (erstmals vom Bauträger gekauft) oder einen Wiederverkauf (gebraucht) handelt. Diese Unterscheidung gilt für jeden Käufer unabhängig von der Nationalität, sodass ein Einwohner der VAE die gleichen Kaufsteuersätze wie jeder andere zahlt.

Neubau-Immobilien: IVA plus AJD

Eine neue Wohnung, die direkt vom Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des deklarierten Preises, zuzüglich AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer) von 1.2% in Andalusien. Die kombinierte Steuerlast für einen Neubau beträgt somit etwa 11.2% ¹². Die IVA wird dem Bauträger bei jeder Ratenzahlung entrichtet, und die AJD wird beglichen, wenn die Urkunde (escritura) unterzeichnet und eingetragen wird.

Wiederverkauf von Immobilien: ITP

Ein gebrauchtes Eigenheim ist von der IVA befreit und unterliegt stattdessen der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer) mit einem Pauschalsatz von 7% in Andalusien ¹². Es gibt keine separate AJD bei einem Wiederverkauf, da die beiden Steuern sich gegenseitig ausschließen. In Andalusien gibt es reduzierte ITP-Sätze (zum Beispiel für ein Hauptwohnsitz unter einer Preisobergrenze oder für professionelle Wiederverkäufer), diese gelten jedoch selten für Käufer einer Zweitwohnung aus dem Ausland, planen Sie daher die vollen 7% ein.

Weitere Abschlusskosten

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notargebühren (landesweit etwa 550 bis 1.400 Euro), Gebühren für das Grundbuchamt (etwa 400 bis 950 Euro) sowie Anwalts- oder Übertragungsgebühren einplanen ¹. Ein realistisches Gesamtbudget beträgt etwa 13% bis 15% über dem Preis für einen Neubau und etwa 9% bis 11% für einen Wiederverkauf ¹. Wenn Sie eine Immobilie vom Plan kaufen, müssen die vor der Übergabe gezahlten Anzahlungen gesetzlich durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice abgesichert sein (der Schutz, der historisch als Ley 57/1968 bekannt war und nun in der Ley de Ordenación de la Edificación verankert ist); bestehen Sie darauf, diese Garantie einzusehen. Weitere Informationen finden Sie in unseren verwandten Leitfäden zu Kaufkosten und Off-Plan-Käufen.

Einholen einer NIE und Zahlung als Nichtansässiger

Jeder Käufer benötigt vor Abschluss eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die spanische Steuernummer für Ausländer. VAE-Staatsangehörige können den Antrag beim spanischen Konsulat in Abu Dhabi oder Dubai oder in Spanien stellen, und ein Anwalt kann mit einer Vollmacht handeln. Die NIE ist die Verbindung zur Agencia Tributaria (der spanischen Steuerbehörde) für jede der unten beschriebenen Einreichungen.

Jährliche Steuer als nichtansässiger Eigentümer: IRNR und Modelo 210

Sobald Sie eine Immobilie an der Costa del Sol besitzen, aber in den VAE leben, gelten Sie für die spanische Steuer als Nichtansässiger und unterliegen der IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Der entscheidende Punkt für Käufer aus den VAE ist der Steuersatz: Einwohner der EU oder des EWR werden mit 19% besteuert, da die VAE jedoch außerhalb dieser Zone liegen, wird ein Eigentümer mit Sitz in den VAE mit dem allgemeinen Nichtansässigen-Satz von 24% besteuert ³.

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen

Wird die Immobilie nicht vermietet, erhebt Spanien Steuern auf ein fiktives „zugerechnetes Einkommen“. Dieses wird als 2% des Katasterwerts (valor catastral) berechnet, reduziert auf 1.1%, wenn der Katasterwert in den letzten Jahren revidiert wurde ⁴. Diese Basis wird dann mit dem Nichtansässigen-Satz von 24% besteuert und einmal jährlich im Modelo 210 deklariert ³⁴. In der Praxis beläuft sich die jährliche Rechnung für eine bescheiden bewertete Wohnung oft auf ein paar hundert Euro, muss aber auch in einem Jahr ohne Mieteinnahmen eingereicht werden.

Wenn Sie die Immobilie vermieten

Mieteinnahmen werden ebenfalls im Modelo 210 deklariert und für einen Einwohner der VAE mit 24% besteuert. Entscheidend ist, dass der Abzug von Ausgaben (Hypothekenzinsen, Gemeinschaftsgebühren, Reparaturen, Maklergebühren) von den Mieteinnahmen nur EU/EWR-Ansässigen zur Verfügung steht, die mit 19% besteuert werden. Als Vermieter außerhalb der EU werden Sie in der Regel mit 24% auf die Bruttomiete besteuert, ohne Abzug von Kosten ³. Diese Asymmetrie ist der Hauptgrund, warum die effektive Steuer eines Käufers aus den VAE auf die Mietrendite höher ist als die eines EU-Nachbarn, und es lohnt sich, dies zu modellieren, bevor Sie mit Netto-Mieterträgen rechnen.

IBI und andere lokale Gebühren

Getrennt von der IRNR zahlt jeder Eigentümer die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jedem Rathaus (ayuntamiento) als Prozentsatz des Katasterwerts festgelegt wird, typischerweise im Bereich von 0.4% bis 1.1% für städtische Immobilien ⁵. Erwarten Sie auch eine Müllabfuhrgebühr (basura) und Gemeinschaftsgebühren, wenn sich die Immobilie in einer Wohnanlage befindet. Dies sind lokale Kosten, die vom Abkommen zwischen Spanien und den VAE nicht betroffen sind.

Vermögenssteuer und Solidaritätssteuer

Nichtansässige unterliegen der spanischen Vermögenssteuer nur auf in Spanien befindliche Vermögenswerte, mit einem allgemeinen Freibetrag von 700.000 Euro pro Person ⁵. Andalusien wendet eine vollständige regionale Steuerermäßigung an, sodass die reguläre regionale Vermögenssteuer effektiv neutralisiert wird. Die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) greift jedoch weiterhin bei spanischem Nettovermögen über 3 Millionen Euro, mit progressiven Sätzen von 1.7% bis zu 3.5% ⁵. Für die meisten Käufer einer einzelnen Immobilie ist dies nicht relevant, aber hochpreisige oder Mehrfach-Immobilien-Investoren aus den VAE sollten sich vor der Strukturierung eines Kaufs beraten lassen.

Verkauf: der 3%-Einbehalt und Kapitalgewinne

Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diese direkt an die Agencia Tributaria (über Modelo 211) als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers abzuführen ¹. Der Verkäufer reicht dann Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Kapitalgewinn zu verrechnen, der für Nichtansässige mit 19% besteuert wird ³. Übersteigt der einbehaltene 3%-Betrag die tatsächliche 19%-Steuerschuld (oder entsteht ein Verlust), ist der Überschuss erstattungsfähig; ist der Gewinn größer, ist der Restbetrag fällig. Eine separate kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Bodens, plusvalía municipal, liegt normalerweise in der Verantwortung des Verkäufers. Bewahren Sie jede Rechnung vom Kauf (Steuern, Notar, Rechtsberatung, Verbesserungsarbeiten) auf, da diese Ihre Kostenbasis erhöhen und den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den VAE (und warum es möglicherweise nicht hilft)

Spanien und die VAE haben seit 2007 ein Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft ⁶. Sein Zweck ist es, die doppelte Besteuerung desselben Einkommens zu verhindern und die Besteuerungsrechte zuzuordnen. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen sind jedoch in dem Land steuerpflichtig, in dem sich die Immobilie befindet, sodass Spanien das Recht behält, Ihre Immobilie an der Costa del Sol gemäß dem Abkommen zu besteuern. Da die VAE keine persönliche Einkommensteuer für Einzelpersonen erheben, gibt es normalerweise keine VAE-Steuer, gegen die die von Ihnen gezahlte spanische Steuer angerechnet werden könnte. Der praktische Effekt ist, dass die spanische IRNR und die Kapitalertragsteuer tendenziell eine endgültige Kostenposition darstellen, die Sie zu Hause nicht zurückfordern können. Betrachten Sie jede für einen EU-Käufer zitierte Zahl als Untergrenze, nicht als Ihre Zahl.

Aufenthalt, Visa und Hypotheken

Der Kauf einer Immobilie führt nicht mehr zum Aufenthaltsrecht. Spaniens Golden Visa, das ein Aufenthaltsrecht für eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro gewährte, wurde am 3. April 2025 gemäß dem Organgesetz 1/2025 für neue Antragsteller geschlossen; bestehende Inhaber behalten ihre Rechte, aber der Immobilienweg ist entfallen ⁷. VAE-Staatsangehörige, die in Spanien leben möchten, nutzen jetzt die üblichen Wege, hauptsächlich das Visum für Nicht-Erwerbstätige (für diejenigen mit ausreichendem passivem Einkommen) oder das Visum für digitale Nomaden (für Remote-Arbeitnehmer) ⁷. Der Besitz einer Immobilie an der Costa del Sol kann einen solchen Antrag unterstützen, verleiht aber an sich kein Recht, über die standardmäßige 90-Tage-Schengen-Touristenbegrenzung hinaus zu bleiben.

Bei der Finanzierung vergeben spanische Banken Kredite an Nichtansässige, jedoch zu strengeren Konditionen als an Ansässige. Als Faustregel sollten nichtansässige Käufer einen Beleihungsauslauf von etwa 60% bis 70% des Kauf- oder Schätzwertes erwarten, wobei der Restbetrag und alle Steuern aus eigenen Mitteln finanziert werden müssen. Bestätigen Sie den genauen Betrag mit dem Kreditgeber, da die Politik je nach Bank und Käuferprofil variiert.

Ein Rechenbeispiel

Dies sind die wichtigsten Regeln; Ihre genaue Situation hängt vom Katasterwert, dem Preis und davon ab, ob Sie vermieten. Beauftragen Sie immer einen spanischen Anwalt und einen gestor, bevor Sie unterschreiben, und lesen Sie unsere verwandten Leitfäden zu Kaufkosten, dem Kaufprozess und den Aufenthaltsoptionen.

Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze und Schwellenwerte ändern sich; bestätigen Sie aktuelle Zahlen vor einer Transaktion mit der Agencia Tributaria oder einem qualifizierten Berater.