Kauf nach dem Brexit: Was hat sich für britische Käufer geändert?

Der Immobilienkauf an der Costa del Sol nach dem Brexit ist für britische Staatsangehörige immer noch uneingeschränkt möglich, und die Transaktion selbst funktioniert weitgehend wie zuvor. Was sich geändert hat, ist Ihr rechtlicher Status: seit dem 1. Januar 2021 ist das Vereinigte Königreich ein Drittland außerhalb der EU und des EWR, und diese Neuklassifizierung hat die jährliche Steuer, die Sie als Eigentümer zahlen, Ihr Recht, Zeit in Ihrem spanischen Zuhause zu verbringen, und Ihren Zugang zur Gesundheitsversorgung stillschweigend neu gestaltet. Dieser Leitfaden legt für die gesamte Costa del Sol genau dar, was sich für britische Käufer geändert hat und, ebenso wichtig, was nicht.

Was sich beim Kauf nicht geändert hat

Die Kaufsteuern für einen Neubau an der Costa del Sol sind für Residenten und Nicht-Residenten identisch, und der Brexit hat sie nicht berührt. Bei einem von einem Bauträger in Andalusien gekauften Neubau zahlen Sie 10% IVA (Mehrwertsteuer) zuzüglich Stempelsteuer (AJD) von 1,2% in Andalusien, also grob 11,2% Steuern. ¹² Darüber hinaus kalkulieren Sie Notargebühren von etwa 0,5% bis 1% und Grundbuchgebühren von etwa 0,3% bis 0,5% des Preises ein, beide nach regulierten Tarifen, plus Anwaltskosten. ² Als Faustregel gilt: Rechnen Sie bei einem Neubau mit etwa 12% bis 14% zusätzlich zum Listenpreis. Gebrauchte Immobilien zahlen stattdessen die Grunderwerbsteuer (ITP), die ein separates Thema ist und in unserem Leitfaden zu Neubau-IVA und AJD behandelt wird.

Die Mechanismen sind ebenfalls unverändert. Sie benötigen immer noch eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), bevor Sie unterschreiben können, Sie schließen immer noch vor einem Notar ab, und die Urkunde wird immer noch im Grundbuchamt eingetragen. Anzahlungen für Off-Plan-Immobilien sind weiterhin durch Bankgarantie gemäß Ley 57/68 geschützt. Nichts davon hängt von der EU-Mitgliedschaft ab, daher folgt ein britischer Käufer dem gleichen Übertragungsweg wie zuvor.

Die größte Änderung: jährliche Steuer als nicht-ansässiger Eigentümer

Hier macht sich der Brexit bemerkbar. Nicht-ansässige Eigentümer zahlen die spanische Einkommensteuer für Nicht-Ansässige (IRNR) über das Modelo 210, und der Satz hängt davon ab, ob Sie in der EU/EWR oder in einem Drittland ansässig sind. Da britische Residenten nun Drittland-Residenten sind, stieg der IRNR-Spitzensatz von 19% auf 24%, und Sie verloren das Recht, Ausgaben abzuziehen. ³⁴

Wenn Sie die Immobilie vermieten

Vor dem Brexit wurden EU- und EWR-Vermieter mit 19% auf Netto-Mieteinnahmen besteuert und konnten Kosten wie IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen, Hypothekenzinsen und Abschreibungen abziehen. Als britischer Resident zahlen Sie heute 24% auf die Bruttomiete ohne Abzugsmöglichkeiten. ³⁴ Bei einer Immobilie, die beispielsweise 12.000 Euro Mieteinnahmen bei 4.000 Euro Kosten generiert, würde ein EU-Resident auf 8.000 Euro besteuert, während ein britischer Resident auf die vollen 12.000 Euro besteuert wird, und das zu einem höheren Satz. Beachten Sie einen sich entwickelnden Punkt: Ein wegweisendes spanisches Gerichtsurteil hat die Tür für einige Nicht-EU-Eigentümer geöffnet, Ausgaben abzuziehen, aber die Lage entwickelt sich noch, daher gehen Sie vorsichtig mit der Abzugsfähigkeit um und holen Sie sich Rat. ⁵

Wenn Sie sie selbst nutzen

Selbst ein leerstehendes Zweitwohnsitz, das nie vermietet wird, löst die zugerechnete Einkommensteuer (renta imputada) aus. Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwertes (2%, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren nicht überarbeitet wurde), und der auf diese Bemessungsgrundlage angewandte Satz beträgt für britische Eigentümer jetzt 24% statt 19%. ⁵ Sie deklarieren dies auf Modelo 210 bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Getrennt davon stellt Ihr Rathaus die jährliche IBI (lokale Grundsteuer) auf der Grundlage des Katasterwertes in Rechnung, die vom Brexit unberührt bleibt. Beides wird in unserem Leitfaden zu Gemeinschaftsgebühren, IBI und Betriebskosten behandelt.

Späterer Verkauf: Die 3%-Einbehaltung gilt weiterhin

Wenn ein Nicht-Resident verkauft, muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und diese innerhalb eines Monats über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen. ⁶ Dies ist eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer, keine zusätzliche Steuer, und sie galt auch schon vor dem Brexit. Sie reichen dann innerhalb von vier Monaten Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren und entweder den Überschuss zurückzufordern oder den Restbetrag zu zahlen. ⁶ Der Kapitalertragsteuersatz für Nicht-Residenten wird üblicherweise mit 19% angewendet. ⁷ Es wird ernsthaft diskutiert, ob Drittland-Verkäufer 24% statt 19% zahlen sollten, daher bestätigen Sie die aktuelle Lage vor dem Verkauf mit einem spanischen Steuerberater. Unser Leitfaden zum Verkauf als Nicht-Resident geht auf die Mechanismen ein.

Ihr Recht, Zeit hier zu verbringen: die 90/180-Tage-Regel

Die Änderung, die britische Eigentümer am stärksten spüren, betrifft den Kalender. Als Drittstaatsangehöriger dürfen Sie sich jetzt ohne Visum maximal 90 Tage innerhalb eines beliebigen rollierenden Zeitraums von 180 Tagen in Spanien und dem weiteren Schengen-Raum aufhalten. ⁸ Der Besitz einer Immobilie verlängert diese Aufenthaltsgenehmigung nicht. Ab der zweiten Hälfte des Jahres 2026 benötigen visumfreie Besucher, einschließlich Briten, auch ETIAS, eine Reisegenehmigung, die etwa 7 Euro kostet und für mehrere Kurzaufenthalte gültig ist, zusammen mit biometrischen Kontrollen im Rahmen des neuen Einreise-/Ausreisesystems. ⁹

Um länger in Ihrem Zuhause an der Costa del Sol zu leben, benötigen Sie ein Aufenthaltsvisum. Zwei gängige Wege für britische Käufer sind:

• Das Visum für Nicht-Erwerbstätige (NLV), für Personen mit passivem Einkommen, die nicht in Spanien arbeiten werden. Für 2026 müssen Sie etwa 2.400 Euro pro Monat (400% des IPREM) nachweisen können, plus etwa 600 Euro pro Monat für jede unterhaltsberechtigte Person. ⁸¹⁰
• Das Visum für digitale Nomaden (DNV), für Remote-Arbeitnehmer und Freiberufler mit überwiegend nicht-spanischen Kunden, das 2026 etwa 2.849 Euro pro Monat (200% des Mindestlohns) erfordert. ¹²

Beachten Sie, dass Spanien das Goldene Visum (Aufenthalt durch Immobilieninvestition) am 3. April 2025 abgeschafft hat, sodass der Kauf eines Eigenheims kein Weg mehr zur Aufenthaltserlaubnis ist, obwohl Inhaber, die sich vor diesem Datum beworben haben, ihre Rechte behalten. ¹¹¹³ Diese Wege werden in unseren Leitfäden zum Visum für Nicht-Erwerbstätige und zum Visum für digitale Nomaden ausführlicher beschrieben.

Hypotheken: strengere Bedingungen für britische Käufer

Spanische Banken vergeben weiterhin Kredite an Briten, aber als Nicht-Residenten leihen Sie sich weniger. Nicht-ansässige Käufer sind typischerweise auf 60% bis 70% der Bankbewertung begrenzt, und einige Kreditgeber behandeln britische Antragsteller nach dem Brexit konservativer mit 50% bis 60%, planen Sie also eine Anzahlung von 30% bis 40% zuzüglich der Kaufnebenkosten ein. ¹⁴¹⁵ Dies ist ein Unterschied in der Kreditvergabepolitik und kein rechtliches Verbot, und stärkere Finanzprofile sichern bessere Konditionen. Unser Leitfaden zu Hypothekenanzahlung und Beleihungsauslauf für Nicht-Residenten erklärt den Antragsprozess.

Gesundheitsversorgung und Renten

Britische Staatsrentner, die nach Spanien ziehen, können ihren NHS-Anspruch weiterhin mit dem S1-Formular exportieren, das nach dem Brexit gültig bleibt und Zugang zum spanischen öffentlichen System mit Kostenrückerstattung durch das Vereinigte Königreich bietet. ¹⁶ Die GHIC (Nachfolgerin der EHIC) deckt nur notwendige Behandlungen während kurzer Besuche ab, nicht den Aufenthalt. Wenn Sie unter dem Rentenalter sind und nicht in Spanien arbeiten, erfordert ein Visum wie das NLV eine umfassende private Krankenversicherung. Im Bereich Steuern regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Spanien weiterhin, welches Land Ihre Rente besteuert und verhindert, dass Sie doppelt besteuert werden. Lesen Sie daher unsere Leitfäden zu Doppelbesteuerungsabkommen und zum Ruhestand in Spanien.

Praktische Erkenntnisse für britische Käufer

1. Die Kaufnebenkosten sind unverändert: Rechnen Sie mit etwa 12% bis 14% zusätzlich zum Preis für einen andalusischen Neubau. ¹²
2. Planen Sie höhere jährliche Steuern ein: 24% auf die Bruttomiete oder auf das zugerechnete Einkommen, mit begrenzten oder keinen Abzügen. ³⁵
3. Planen Sie Ihre Zeit: 90 Tage innerhalb von 180 Tagen, plus ETIAS ab Ende 2026, es sei denn, Sie besitzen ein Aufenthaltsvisum. ⁸⁹
4. Rechnen Sie mit einer größeren Anzahlung, wenn Sie eine Hypothek benötigen. ¹⁴¹⁵
5. Behalten Sie die 3%-Einbehaltung für einen zukünftigen Verkauf im Hinterkopf. ⁶

Der Brexit hat den Besitz eines Hauses an der Costa del Sol für britische Staatsangehörige zu einem größeren Verwaltungs- und Steueraufwand gemacht, aber er hat die Tür nicht verschlossen. Mit einem guten Anwalt, einem Gestor für Ihre Modelo 210-Erklärungen und einer realistischen Planung im Hinblick auf die 90/180-Tage-Regel bleibt der Kauf nach dem Brexit unkompliziert. Für die nächsten Schritte lesen Sie unsere Leitfäden zu Neubaukosten, Steuern für Nicht-Residenten und Aufenthaltsoptionen.