Kaufen nach dem Brexit: Was hat sich für britische Käufer geändert?
Der Brexit hat die Steuern, die Sie beim Kauf eines Neubaus an der Costa del Sol zahlen (10% IVA plus AJD), nicht geändert. Er hat jedoch geändert, was Sie jedes Jahr als Eigentümer zahlen: Mieteinnahmen und pauschal ermittelte Einkünfte werden nun mit 24% ohne Abzug von Ausgaben besteuert, und Sie sind mit der 90/180-Schengen-Grenze konfrontiert, es sei denn, Sie erhalten ein Aufenthaltsvisum. Die Kaufabwicklung, die NIE und der 3%ige Verkaufsrückbehalt sind unverändert geblieben.
Der Immobilienkauf an der Costa del Sol ist für britische Staatsbürger auch nach dem Brexit weiterhin absolut möglich, und die Transaktion selbst funktioniert weitgehend wie zuvor. Was sich geändert hat, ist Ihr rechtlicher Status: Seit dem 1. Januar 2021 ist das Vereinigte Königreich ein Drittland außerhalb der EU und des EWR, und diese Neuklassifizierung hat die jährliche Steuer, die Sie als Eigentümer zahlen, Ihr Recht, Zeit in Ihrem spanischen Zuhause zu verbringen, und wie Sie Zugang zur Gesundheitsversorgung erhalten, stillschweigend neu geformt. Dieser Leitfaden legt dar, für die gesamte Costa del Sol, was sich genau für britische Käufer geändert hat und, was ebenso wichtig ist, was nicht.
Was sich beim Kauf nicht geändert hat
Die Kaufsteuern für einen Neubau an der Costa del Sol sind für Residenten und Nicht-Residenten identisch, und der Brexit hat sie nicht beeinflusst. Für eine Neubauimmobilie, die von einem Bauträger in Andalusien gekauft wird, zahlen Sie 10% IVA (Mehrwertsteuer) plus Stempelsteuer (AJD) von 1,2% in Andalusien, also grob 11,2% an Steuern. 12 Darüber hinaus sollten Sie Notargebühren von etwa 0,5% bis 1% und Grundbuchgebühren von etwa 0,3% bis 0,5% des Preises einplanen, beide durch regulierte Skalen festgelegt, zuzüglich Anwaltskosten. 2 Als Faustregel sollten Sie für einen Neubau etwa 12% bis 14% über dem Listenpreis einplanen. Bestandsimmobilien zahlen stattdessen die Übertragungssteuer (ITP), was ein separates Thema ist, das in unserem Leitfaden zu Neubau-IVA und AJD behandelt wird.
Auch die Mechanismen sind unverändert. Sie benötigen weiterhin eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), bevor Sie unterschreiben können, Sie schließen immer noch vor einem Notar ab, und die Urkunde wird weiterhin im Grundbuchamt eingetragen. Anzahlungen für Off-Plan-Immobilien sind weiterhin durch Bankgarantien gemäß Ley 57/68 geschützt. Nichts davon hängt von der EU-Mitgliedschaft ab, daher durchläuft ein britischer Käufer den gleichen Kaufprozess wie zuvor.
Die größte Änderung: jährliche Steuer als nicht-ansässiger Eigentümer
Hier macht sich der Brexit bemerkbar. Nicht-ansässige Eigentümer zahlen die spanische Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) über das Modelo 210, und der Satz hängt davon ab, ob Sie in der EU/EWR oder in einem Drittland ansässig sind. Da britische Staatsbürger nun Drittstaatsangehörige sind, erhöhte sich der IRNR-Spitzensatz von 19% auf 24%, und Sie verloren das Recht, Ausgaben abzuziehen. 34
Wenn Sie die Immobilie vermieten
Vor dem Brexit wurden Vermieter aus der EU und dem EWR mit 19% auf die Netto-Mieteinnahmen besteuert und konnten Kosten wie IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen, Reparaturen, Hypothekenzinsen und Abschreibungen abziehen. Als britischer Resident zahlen Sie heute 24% auf die Bruttomiete, ohne Abzugsmöglichkeiten. 34 Bei einer Immobilie, die beispielsweise 12.000 Euro Mieteinnahmen bei 4.000 Euro Kosten erwirtschaftet, würde ein EU-Resident auf 8.000 Euro besteuert, während ein britischer Resident auf die vollen 12.000 Euro und zu einem höheren Satz besteuert wird. Beachten Sie einen sich entwickelnden Punkt: Ein wegweisendes spanisches Gerichtsurteil hat die Tür für einige Nicht-EU-Eigentümer geöffnet, Ausgaben abzuziehen, aber die Position entwickelt sich noch, daher sollten Sie die Abzugsfähigkeit vorsichtig behandeln und sich beraten lassen. 5
Wenn Sie sie selbst nutzen
Selbst ein leerstehendes Zweithaus, das nie vermietet wird, löst die zugerechnete Einkommensteuer (renta imputada) aus. Die Besteuerungsgrundlage beträgt 1,1% des Katasterwerts (2%, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren nicht überprüft wurde), und der auf diese Grundlage angewandte Satz beträgt für britische Eigentümer jetzt 24% statt 19%. 5 Sie deklarieren dies auf Modelo 210 bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Getrennt davon stellt Ihr Rathaus die jährliche IBI (lokale Grundsteuer) basierend auf dem Katasterwert in Rechnung, die vom Brexit unberührt bleibt. Beide Themen werden in unserem Leitfaden zu Gemeinschaftsgebühren, IBI und Betriebskosten behandelt.
Späterer Verkauf: die 3% Einbehaltungssteuer gilt weiterhin
Wenn ein Nicht-Resident verkauft, muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und diese innerhalb eines Monats über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen. 6 Dies ist eine Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer, keine zusätzliche Steuer, und sie galt auch schon vor dem Brexit. Sie reichen dann innerhalb von vier Monaten das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu deklarieren und entweder den Überschuss zurückzufordern oder den Restbetrag zu zahlen. 6 Der Kapitalertragsteuersatz für Nicht-Residenten wird üblicherweise mit 19% angewendet. 7 Es gibt eine ernsthafte Debatte darüber, ob Drittlandsverkäufer 24% statt 19% zahlen sollten, bestätigen Sie daher die aktuelle Position mit einem spanischen Steuerberater, bevor Sie verkaufen. Unser Leitfaden zum Verkauf als Nicht-Resident geht auf die Mechanismen ein.
Ihr Recht, hier Zeit zu verbringen: die 90/180-Tage-Regel
Die Änderung, die britische Eigentümer am meisten spüren, betrifft den Zeitplan. Als Drittstaatsangehöriger dürfen Sie sich nun in Spanien und dem weiteren Schengen-Raum maximal 90 Tage innerhalb eines beliebigen Zeitraums von 180 Tagen ohne Visum aufhalten. 8 Der Besitz eines Hauses verlängert diese Aufenthaltsgenehmigung nicht. Ab der zweiten Hälfte des Jahres 2026 benötigen visumfreie Besucher, einschließlich Briten, auch ETIAS, eine Vorab-Reisegenehmigung, die etwa 7 Euro kostet und für mehrere Kurzaufenthalte gültig ist, neben biometrischen Kontrollen im Rahmen des neuen Einreise-/Ausreisesystems. 9
Um länger in Ihrem Zuhause an der Costa del Sol zu leben, benötigen Sie ein Aufenthaltsvisum. Zwei gängige Wege für britische Käufer sind:
- Das Visum für Nicht-Erwerbstätige (NLV), für Personen mit passivem Einkommen, die in Spanien nicht arbeiten werden. Für 2026 müssen Sie etwa 2.400 Euro pro Monat (400% des IPREM) nachweisen, plus etwa 600 Euro pro Monat für jede unterhaltsberechtigte Person. 810
- Das Digitale Nomadenvisum (DNV), für Fernarbeiter und Freiberufler mit überwiegend nicht-spanischen Kunden, das im Jahr 2026 etwa 2.849 Euro pro Monat (200% des Mindestlohns) erfordert. 12
Beachten Sie, dass Spanien das Goldene Visum (Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestition) am 3. April 2025 abgeschafft hat, daher ist der Kauf eines Hauses kein Weg mehr zur Aufenthaltsgenehmigung, obwohl Inhaber, die vor diesem Datum einen Antrag gestellt haben, ihre Rechte behalten. 1113 Diese Wege werden in unseren Leitfäden zum Visum für Nicht-Erwerbstätige und zum Digitalen Nomadenvisum ausführlicher dargelegt.
Hypotheken: strengere Bedingungen für britische Käufer
Spanische Banken vergeben immer noch Kredite an Briten, aber als Nicht-Residenten leihen Sie weniger. Nicht-ansässige Käufer sind typischerweise auf 60% bis 70% der Bankbewertung begrenzt, und einige Kreditgeber behandeln britische Antragsteller nach dem Brexit konservativer mit 50% bis 60%, planen Sie also eine Anzahlung von 30% bis 40% zuzüglich Kaufnebenkosten ein. 1415 Dies ist ein Unterschied in der Kreditvergabepolitik und kein rechtliches Verbot, und stärkere Finanzprofile sichern bessere Konditionen. Unser Leitfaden zu Hypothekenanzahlung und Beleihungsauslauf für Nicht-Residenten erklärt den Antragsprozess.
Gesundheitsversorgung und Renten
Britische Staatsrentner, die nach Spanien ziehen, können ihren NHS-Anspruch weiterhin mit dem S1-Formular exportieren, das nach dem Brexit gültig bleibt und Zugang zum spanischen öffentlichen System mit Kostenerstattung durch das Vereinigte Königreich ermöglicht. 16 Die GHIC (Nachfolgerin der EHIC) deckt nur notwendige Behandlungen während kurzer Besuche ab, nicht den Wohnsitz. Wenn Sie unter dem Rentenalter sind und nicht in Spanien arbeiten, erfordert ein Visum wie das NLV eine umfassende private Krankenversicherung. In steuerlicher Hinsicht regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Spanien weiterhin, welches Land Ihre Rente besteuert und verhindert, dass Sie doppelt besteuert werden, lesen Sie daher unsere Leitfäden zu Doppelbesteuerungsabkommen und zum Ruhestand in Spanien.
Praktische Erkenntnisse für britische Käufer
- Kaufnebenkosten bleiben unverändert: Planen Sie etwa 12% bis 14% über dem Preis für einen andalusischen Neubau ein. 12
- Planen Sie höhere jährliche Steuern ein: 24% auf die Bruttomiete oder auf die zugerechneten Einkünfte, mit begrenzten oder keinen Abzügen. 35
- Planen Sie Ihre Zeit: 90 Tage in 180 Tagen, plus ETIAS ab Ende 2026, es sei denn, Sie besitzen ein Aufenthaltsvisum. 89
- Erwarten Sie eine höhere Anzahlung, wenn Sie eine Hypothek benötigen. 1415
- Behalten Sie den 3%igen Einbehalt für einen zukünftigen Verkauf im Auge. 6
Der Brexit hat den Besitz eines Eigenheims an der Costa del Sol für britische Staatsbürger zu einer größeren administrativen und steuerlichen Übung gemacht, aber er hat die Tür nicht verschlossen. Mit einem guten Anwalt, einem Gestor für Ihre Modelo 210-Einreichungen und einer realistischen Planung der 90/180-Tage-Regel bleibt der Kauf nach dem Brexit unkompliziert. Für die nächsten Schritte lesen Sie unsere Leitfäden zu Neubau-Kaufnebenkosten, Steuern für Nicht-Residenten und Aufenthaltsoptionen.
Häufig gestellte Fragen
Können britische Staatsbürger nach dem Brexit noch Immobilien an der Costa del Sol kaufen?
Ja. Es gibt keine Einschränkung für britische Staatsangehörige, Immobilien in Spanien zu kaufen. Sie benötigen weiterhin eine NIE, Sie schließen vor einem notary ab und registrieren die deed, und die Kaufsteuern sind die gleichen wie für Residenten. Der Brexit änderte Ihre jährliche Eigentümersteuer und Ihr Recht, Zeit in der Immobilie zu verbringen, nicht Ihre Fähigkeit, sie zu kaufen.
Wie viel mehr Steuern zahlen britische Eigentümer nach dem Brexit?
Die Einkommensteuer für Nichtansässige stieg von 19% auf 24%, da das Vereinigte Königreich nun ein Drittland ist. Entscheidend ist, dass Sie keine Ausgaben mehr gegen Mieteinnahmen absetzen können, sodass Sie 24% auf die Bruttomiete zahlen statt 19% auf die Nettomiete. Die fiktive Einkommensteuer für eine Immobilie, die Sie zur Eigennutzung behalten, stieg ebenfalls von 19% auf 24% der 1.1% oder 2% Katasterbasis.
Wie lange darf ich als britischer Eigentümer in meinem spanischen Haus bleiben?
Ohne Visum dürfen Sie maximal 90 Tage innerhalb eines fortlaufenden 180-Tage-Zeitraums im Schengen-Raum bleiben. Der Besitz der Immobilie verlängert dies nicht. Ab der zweiten Hälfte des Jahres 2026 benötigen Sie außerdem eine ETIAS-Reisegenehmigung, die etwa 7 Euro kostet. Um länger zu bleiben, benötigen Sie ein residence visa wie das non-lucrative oder digital nomad visa.
Hat der Kauf eines Hauses an der Costa del Sol mir jemals eine spanische residency verschafft?
Das golden visa ermöglichte die residency durch Immobilieninvestitionen, aber Spanien hat diesen Weg am 3. April 2025 abgeschafft. Der Kauf einer Immobilie gewährt kein residency right mehr. Britische Käufer, die in Spanien leben möchten, bewerben sich nun über Wege wie das non-lucrative visa (etwa 2.400 Euro pro Monat für 2026) oder das digital nomad visa (etwa 2.849 Euro pro Monat).
Können britische Käufer nach dem Brexit noch eine spanische Hypothek bekommen?
Ja, aber zu strengeren Bedingungen. Als non-residents sind britische Käufer im Allgemeinen auf 60% bis 70% des Bankgutachtens begrenzt, und einige Kreditgeber wenden 50% bis 60% auf britische Antragsteller nach dem Brexit an. Rechnen Sie damit, eine Anzahlung von 30% bis 40% zuzüglich der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren.
Erhalten britische Rentner nach dem Brexit noch spanische Gesundheitsversorgung?
Britische Staatsrentner können weiterhin das S1 form verwenden, um Zugang zum spanischen öffentlichen Gesundheitssystem zu erhalten, wobei die Kosten vom Vereinigten Königreich erstattet werden. Das S1 bleibt nach dem Brexit gültig. Die GHIC deckt nur kurze Besuche ab, und Nicht-Rentner, die ein Visum beantragen, benötigen in der Regel eine umfassende private Krankenversicherung.
