Steuern für französische Käufer von Immobilien in Spanien

Der Kauf an der Costa del Sol ist für französische Käufer unkompliziert, aber das spanische Steuersystem funktioniert anders als das französische und die Abkürzungen erfordern etwas Einarbeitung. Dieser Leitfaden zu Steuern für französische Immobilienkäufer in Spanien erläutert, was Sie bei Abschluss zahlen, was Sie jährlich als nichtansässiger Eigentümer schulden und wie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Frankreich und Spanien verhindert, dass Sie doppelt besteuert werden. Die untenstehenden Zahlen beziehen sich auf Andalusien (die Region, die die gesamte Costa del Sol abdeckt) für 2026. Steuern sind eine finanzielle und rechtliche Angelegenheit, betrachten Sie dies daher als Orientierung und bestätigen Sie Ihre eigene Position vor der Unterzeichnung mit einem spanischen abogado oder gestor.

Die gute Nachricht: Frankreich ist in der EU

Ihr Land des steuerlichen Wohnsitzes bestimmt fast jeden Steuersatz, dem Sie begegnen werden. Da Frankreich Mitglied der Europäischen Union (und des EWR) ist, werden französische Einwohner in Spanien als EU-Nichtansässige besteuert, was die günstigere Kategorie ist. Der allgemeine Einkommensteuersatz für Nichtansässige beträgt 19% für Einwohner der EU, des EWR, Islands, Liechtensteins und Norwegens, gegenüber 24% für Nicht-EU-Ansässige wie britische Käufer nach dem Brexit.¹ Französische Käufer behalten auch das Recht, Mietkosten abzuziehen (siehe unten), ein Vorteil, der historisch EU/EWR-Ansässigen vorbehalten war.¹ Als EU-Bürger benötigen Sie kein Visum oder eine Kaufgenehmigung; Sie erhalten einfach eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), die jeder Käufer zum Abschluss benötigt.

Steuern, die Sie beim Kauf zahlen

Was Sie beim Kauf zahlen, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau vom Bauträger oder um einen Wiederverkauf von einem privaten Eigentümer handelt. Die beiden schließen sich gegenseitig aus: Eine Immobilie unterliegt entweder der IVA plus AJD oder der ITP, niemals beidem.

Neubauimmobilien: IVA + AJD

Ein brandneues Haus, das direkt vom Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des Preises, zuzüglich AJD (Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer auf die Urkunde), die in Andalusien 1.2% beträgt.² Das sind insgesamt 11.2% indirekte Steuern auf eine neue Wohnung oder Villa. Die IVA wird bei Fertigstellung an den Bauträger gezahlt; die AJD wird kurz nach der Unterzeichnung beglichen.

Wiederverkaufsimmobilien: ITP

Ein gebrauchtes Haus unterliegt stattdessen der ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), der Übertragungssteuer. Andalusien wendet seit der Reform gemäß Gesetz 5/2021 einen einheitlichen Pauschalsatz von 7% an.³ Die ITP wird auf den höheren Wert des gezahlten Preises oder des offiziellen Referenzwerts der Junta de Andalucia (valor de referencia) berechnet und muss innerhalb von 30 Kalendertagen nach Unterzeichnung der escritura gezahlt werden.³ Beachten Sie diesen Referenzwert: Wenn er Ihren Preis übersteigt, wird die Steuer auf den höheren Wert berechnet.

Tabelle: Kaufsteuern auf einen Blick (Andalusien, 2026)

Weitere Abschlusskosten

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notargebühren, Gebühren des Grundbuchamts und Anwaltsgebühren einplanen. Notar- und Registergebühren sind reguliert und skalieren mit dem Preis, üblicherweise ein paar Hundert bis etwa tausend Euro jeweils.² Die Gebühren unabhängiger Anwälte liegen typischerweise bei etwa 1% plus IVA. Als Faustregel sollten Sie etwa 10-14% über dem Kaufpreis für das Gesamtpaket aus Steuern und Kosten einplanen: näher am unteren Ende bei einem Neubau, sobald Gebühren hinzugefügt werden, und etwa 8-9% bei einem Wiederverkauf.² Wenn Sie den Kauf finanzieren, leihen die meisten spanischen Banken Nichtansässigen bis zu etwa 60-70% des Wertes, ein Punkt, der in unserem Leitfaden zu Hypotheken für französische Käufer behandelt wird.

Steuern, die Sie jedes Jahr als Eigentümer zahlen

Eigentum bringt zwei wiederkehrende Verpflichtungen mit sich: eine lokale Gemeindeabgabe und eine nationale Einkommensteuer für Nichtansässige.

IBI und Müllabfuhr

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche kommunale Grundsteuer, die vom Rathaus auf den Katasterwert erhoben wird. Die Sätze werden lokal festgelegt und variieren je nach Gemeinde, sodass eine Wohnung in Marbella und ein Reihenhaus in Nerja unterschiedlich sein können. Sie werden normalerweise auch eine separate Müllabfuhrgebühr (basura) sehen. Richten Sie einen Dauerauftrag ein, damit diese nicht übersehen werden.

IRNR und Modelo 210

Als nichtansässiger Eigentümer unterliegen Sie der IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), die auf Modelo 210 deklariert und von der Agencia Tributaria verwaltet wird. Wie es funktioniert, hängt davon ab, ob die Immobilie vermietet ist:

• Wenn Sie sie für den Eigengebrauch behalten, erhebt Spanien Steuern auf ein fiktives zugerechnetes Mieteinkommen, selbst wenn die Immobilie leer steht. Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1.1% des Katasterwerts, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde, oder andernfalls 2%, und Ihr Satz von 19% wird auf diese Basis angewendet.¹ Das Modelo 210 für zugerechnetes Einkommen wird bis zum 31. Dezember des Jahres nach dem Steuerjahr eingereicht.¹
• Wenn Sie sie vermieten, werden Sie mit 19% auf die Nettomiete besteuert. Entscheidend ist, dass Sie, da Frankreich in der EU/EWR ist, Ausgaben abziehen können: unter anderem IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Hypothekenzinsen, Abschreibungen und Nebenkosten.¹ Ein Nicht-EU-Eigentümer kann in der Regel nicht auf die gleiche Weise abziehen. Die Modelo 210 Erklärungen für Mieteinnahmen werden im Jahr nach dem Einkommen eingereicht (ein Einreichungsfenster im Frühjahr gilt).¹

Andalusien hat auch eine Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), die weitgehend durch einen regionalen Freibetrag neutralisiert wird, aber die nationale Solidaritätssteuer auf große Vermögen kann für sehr hohe Nettovermögen gelten. Die meisten Käufer von Ferienhäusern sind davon nicht betroffen; wenn Ihr spanisches Vermögen beträchtlich ist, holen Sie sich Rat ein.

Steuern beim Verkauf

Der Verkauf als Nichtansässiger löst zwei Mechanismen aus. Erstens muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese über Modelo 211 innerhalb eines Monats nach Abschluss an das Finanzamt zahlen.⁴ Dies ist keine zusätzliche Steuer: Es ist ein Vorschuss auf Ihre Kapitalertragsteuer, und wenn Ihre endgültige Rechnung niedriger ist, fordern Sie die Differenz zurück.⁴ Zweitens deklarieren Sie den tatsächlichen Gewinn auf Modelo 210, besteuert mit 19% für EU/EWR-Ansässige, innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf.⁴¹ Sie schulden auch die plusvalia municipal, eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks; seit jüngsten Urteilen des Obersten Gerichtshofs können Sie die Berechnungsmethode (objektiver oder tatsächlicher Gewinn) wählen, die den niedrigeren Wert ergibt.⁴

Das Doppelbesteuerungsabkommen Frankreich-Spanien

Französische Einwohner sind durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Frankreich und Spanien geschützt. Als allgemeine Regel unter solchen Abkommen sind Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen und Gewinne aus dessen Verkauf in dem Staat steuerpflichtig, in dem sich die Immobilie befindet, sodass Ihr Haus an der Costa del Sol zuerst in Spanien besteuert wird. Frankreich als Ihr Wohnsitzland beseitigt dann die Doppelbesteuerung dieser spanischen Einkünfte gemäß dem Abkommen. Sie müssen die spanische Immobilie und die Einkünfte dennoch den französischen Steuerbehörden melden; das Abkommen bestimmt die Entlastung, nicht eine Befreiung von der Meldepflicht. Da die Wechselwirkung von spanischer IRNR mit französischer impot sur le revenue und etwaigen Sozialabgaben wirklich technisch ist, sollten Sie einen Berater konsultieren, der mit beiden Systemen vertraut ist (siehe unsere verwandten Leitfäden zum Kaufprozess und zu Aufenthalt und Visa, wobei letzteres für EU-Bürger wesentlich einfacher ist).

Praktische Checkliste für französische Käufer

1. Besorgen Sie sich frühzeitig Ihre NIE; ohne sie ist kein Abschluss möglich.
2. Bestätigen Sie, ob es sich um einen Neubau (IVA + AJD) oder einen Wiederverkauf (ITP) handelt, bevor Sie die Kosten kalkulieren.
3. Überprüfen Sie den valor de referencia der Junta: er kann Ihre ITP-Basis über den gezahlten Preis anheben.³
4. Planen Sie 10-14% über dem Preis für Steuern und Gebühren ein.²
5. Merken Sie sich Ihre jährlichen Modelo 210 und IBI, damit nichts verfällt.¹
6. Bewahren Sie jede Rechnung auf: Als EU-Bürger können Sie Mietkosten abziehen.¹
7. Bei jedem zukünftigen Verkauf erwarten Sie die 3%ige Einbehaltung und die viermonatige Gewinnrückgabe.⁴

Richtig gehandhabt ist die spanische Steuerlast für einen französischen Käufer vorhersehbar und dank des EU-Status geringer als für viele andere ausländische Käufer. Kombinieren Sie diesen Leitfaden mit unseren Begleitartikeln zum Kaufprozess, Hypotheken und Aufenthalt, um den gesamten Umzug zu planen.