Steuern für niederländische Käufer beim Kauf einer Immobilie in Spanien (Costa del Sol)

Wichtig, zuerst lesen. Dies sind allgemeine Informationen, keine personalisierte Rechts- oder Steuerberatung. Die unten angegebenen Zahlen sind die zum Überprüfungsdatum (28. Juli 2026) geltenden Sätze und Schwellenwerte; spanische Steuern werden teilweise auf regionaler und kommunaler Ebene festgelegt und ändern sich jedes Steuerjahr, und das spanisch-niederländische Doppelbesteuerungsabkommen wird neu verhandelt. Nichts hier ist eine Empfehlung für Ihre Situation. Bevor Sie etwas unterschreiben oder einreichen, bestätigen Sie die aktuellen Zahlen und Ihre eigene Position mit einem registrierten spanischen Steuerberater (asesor fiscal) oder einem colegiado Rechtsanwalt, und mit einem niederländischen Berater für die Box 3 Seite.

Dieser Leitfaden behandelt die in Spanien bei Kauf, jährlich und beim Verkauf zu zahlenden Steuern und wie diese mit niederländischen Verpflichtungen interagieren, für nicht-ansässige Käufer, die in den Niederlanden steuerlich ansässig sind und in Andalusien (einschließlich der Costa del Sol) kaufen.

Kaufsteuern: Neubau vs. Wiederverkauf in Andalusien

Die größte einmalige Kostenposition beim Kauf ist die Übertragungs-/indirekte Steuer, und der Satz hängt davon ab, ob es sich um eine neue Immobilie oder einen Wiederverkauf handelt.

• Neubau (von einem Bauträger gekauft) unterliegt zwei Steuern ²: Mehrwertsteuer (IVA), eine nationale Steuer, die für neue Wohnimmobilien im Allgemeinen auf 10% des Preises festgesetzt ist, zuzüglich Stempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados), eine regionale Steuer in Andalusien von 1.2% ¹². Gesamt: 11.2%.
• Wiederverkauf (von einem privaten Eigentümer gekauft) unterliegt keiner Mehrwertsteuer. Stattdessen zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), pauschal 7% in Andalusien, was zu den wettbewerbsfähigeren Sätzen in Spanien gehört ¹². (Ermäßigte ITP-Sätze existieren für den gewöhnlichen Wohnsitz / junge Käufer unter Bedingungen, die typischerweise nicht für einen nicht-ansässigen Zweitwohnsitz gelten.)

Laufende jährliche Steuern

Ein nicht-ansässiger Eigentümer ist im Allgemeinen für zwei jährliche spanische Steuern haftbar, auch wenn die Immobilie niemals vermietet wird.

• Grundsteuer (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles): eine kommunale Steuer, die jährlich an das Rathaus (Ayuntamiento) gezahlt wird, basierend auf dem Katasterwert der Immobilie (valor catastral). Der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt und liegt für städtische Immobilien typischerweise im Bereich von 0.4%–1.1% ¹.
• Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes): einzureichen auf Modelo 210 unter einem von zwei Szenarien ³:

1. Angerechnetes Einkommen (Eigennutzung, nicht vermietet): ein fiktives Einkommen von 1.1% des Katasterwerts (oder 2%, wenn der Wert in den letzten 10 Jahren nicht überarbeitet wurde), pauschal mit 19% für EU/EWR-Ansässige versteuert. Für das angerechnete Einkommen kann die Erklärung das gesamte Jahr nach dem Steuerjahr (bis zum 31. Dezember) eingereicht werden ³.
2. Mieteinnahmen: als EU/EWR-Ansässiger, mit 19% auf den Nettogewinn versteuert, abzüglich abzugsfähiger Ausgaben (z.B. Hypothekenzinsen, IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Instandhaltung) ³.

Spanische Vermögenssteuern

• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): für Nichtansässige gilt sie nur für spanische Vermögenswerte. Es gibt einen persönlichen Freibetrag von €700,000, und Andalusien gewährt eine 100%ige Entlastung (bonificación), so dass der an die Region zu zahlende Betrag im Allgemeinen auf null reduziert wird ²³. Eine Informationserklärung (Modelo 714) kann dennoch erforderlich sein, wenn der Wert der Vermögenswerte €2 Millionen übersteigt ³.
• Solidaritätssteuer auf große Vermögen (ITSGF): eine staatliche Steuer auf Nettovermögen über €3 Millionen (spanische Vermögenswerte, für Nichtansässige); jede gezahlte regionale Vermögensteuer wird darauf angerechnet ³. Unterhalb dieser Schwelle ist keine ITSGF fällig.

Verkauf der Immobilie

• Kapitalertragsteuer: für einen EU/EWR-Ansässigen wird der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungspreis und damit verbundene Kosten) pauschal mit 19% versteuert, erklärt auf Modelo 210 ³. Die Einreichungsfrist des Verkäufers beträgt drei Monate, gerechnet ab dem Ende des einmonatigen Zeitraums, in dem der Käufer die Einbehaltung zahlen muss, d.h. im Großen und Ganzen vier Monate ab dem Verkauf ³.
• 3% Einbehaltung (retención): wenn ein Nichtansässiger verkauft, muss der Käufer 3% des Verkaufspreises einbehalten und diese über Modelo 211 (innerhalb eines Monats nach dem Verkauf) an die Agencia Tributaria zahlen ³. Dies ist nicht die endgültige Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf den Gewinn; übersteigt sie die fällige Steuer (z.B. bei einem Verlust), kann die Differenz über Modelo 210 zurückgefordert werden ³.
• Plusvalía Municipal (IIVTNU): eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens, die vom Verkäufer an das Rathaus zu zahlen ist. Die Berechnungsmethode wurde 2021 reformiert, und wo keine Wertsteigerung des Bodens entstand, ist die Steuer möglicherweise nicht fällig ¹.

Die niederländische Ebene: Vermeidung der Doppelbesteuerung

Ein niederländischer Steuerinländer meldet weltweite Vermögenswerte, einschließlich spanischer Immobilien; das Abkommen verhindert, dass derselbe Vermögenswert in beiden Ländern besteuert wird.

• Das Abkommen: es gibt Spanien das primäre Recht, Einkünfte und Gewinne aus in Spanien belegenen Immobilien zu besteuern (Artikel über unbewegliches Vermögen und Kapitalgewinne) und verpflichtet die Niederlande, eine Entlastung zu gewähren ⁴. Hinweis: Spanien und die Niederlande haben ein neu verhandeltes Abkommen vereinbart (dem spanischen Ministerrat im März 2026 vorgelegt); bis dessen Ratifizierung abgeschlossen ist und es in Kraft tritt, bleibt das Abkommen von 1971 (seit 1972 in Kraft) der anwendbare Text; bestätigen Sie den aktuellen Status mit einem Berater.
• Box 3 Meldung: Die spanische Immobilie wird in Box 3 der jährlichen niederländischen Steuererklärung (aangifte inkomstenbelasting) zu ihrem Wert vom 1. Januar deklariert. Für 2026 fällt Immobilienvermögen unter 'sonstige Vermögenswerte' (overige bezittingen) mit einem angenommenen Ertrag von 6.00%, pauschal mit 36% versteuert ⁵.
• Entlastung durch Freistellung: die Niederlande gewähren eine Freistellung (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting) für die Box 3 Steuer, die der spanischen Immobilie zuzurechnen ist, beantragt in der niederländischen Steuererklärung ⁴⁵. Der Wert zählt weiterhin zum Gesamtvermögen und zu den anwendbaren Steuerklassen ("Freistellung mit Progression"), aber die niederländische Box 3 Steuer wird nicht auf den spanischen Anteil erhoben.

Typischer Ablauf für einen niederländischen Käufer

1. Beschaffen Sie eine NIE (Número de Identificación de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer, die zum Kaufen, Bankgeschäfte tätigen und Steuern einreichen in Spanien erforderlich ist ³, und eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto.
2. Zahlen Sie die Kaufsteuern innerhalb von zwei Monaten ab dem Tag nach der Unterzeichnung der Urkunde (escritura; für steuerpflichtige Ereignisse am oder nach dem 1. Januar 2022): Neubau → Mehrwertsteuer an den Bauträger plus AJD (Modelo 601); Wiederverkauf → ITP (Modelo 600) ¹².
3. Registrieren Sie die Urkunde beim Registro de la Propiedad (Grundbuchamt).
4. Reichen Sie jährliche spanische Steuern ein, IBI an das Rathaus und IRNR (Modelo 210) ³.
5. Melden Sie in den Niederlanden, deklarieren Sie die Immobilie (und jede Hypothek) in Box 3 und beantragen Sie die Freistellung für ausländisches Immobilienvermögen ⁴⁵.