Mudarse de Irlanda a España
Como ciudadanos de la UE, los compradores irlandeses pueden trasladarse a España sin visado y simplemente registrar su residencia después de tres meses. Comprar una vivienda en la Costa del Sol sigue implicando un NIE, impuestos de compra (10% IVA más aproximadamente un 1,2% AJD en obra nueva, o un 7% ITP en reventas en Andalucía), e impuestos continuos de no residentes o residentes a través del Modelo 210.
Trasladarse de Irlanda a España es una de las reubicaciones más sencillas que un ciudadano de la UE puede realizar, y la Costa del Sol (desde Málaga, pasando por Marbella, hasta Estepona y Sotogrande) sigue siendo el lugar más popular para los compradores irlandeses. Dado que Irlanda es un estado miembro de la Unión Europea, los ciudadanos irlandeses disfrutan de total libertad de movimiento: no se requiere visado, ni Golden Visa, ni visado no lucrativo. Esta guía aborda la residencia, los impuestos sobre la compra de una vivienda de obra nueva y los costes y obligaciones recurrentes. Para los aspectos mecánicos de la compra en sí, consulte nuestras guías complementarias sobre la compra de una propiedad de obra nueva en España y cómo obtener su número NIE.
Residencia: lo que los ciudadanos irlandeses realmente necesitan
Según las normas de libre circulación de la UE, un ciudadano irlandés puede vivir en España indefinidamente. Si permanece más de tres meses, debe registrarse y obtener el Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión (el certificado de residencia verde de la UE), que se solicita en una Oficina de Extranjería o en una comisaría de la Policía Nacional designada.1 Para registrarse, generalmente debe demostrar medios económicos suficientes y cobertura de atención médica privada o pública, además de un comprobante de domicilio.1 No existe la tarjeta TIE para ciudadanos de la UE: el certificado verde, tamaño A4 o de tarjeta de crédito, es el documento que debe conservar.
También debe registrarse en el padrón (empadronamiento) en su ayuntamiento local una vez que tenga una dirección. El padrón es la base para acceder a los servicios locales, plazas escolares y el sistema de salud, y es rápido de realizar. Dado que España, al igual que Irlanda, utiliza el euro, los compradores irlandeses evitan la exposición a la divisa que enfrentan los compradores de libras esterlinas o dólares, lo que simplifica la elaboración de presupuestos tanto para la compra como para la vida diaria.
Comprar una vivienda: NIE, impuestos y costes de finalización
Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal requerido para firmar la escritura, abrir una cuenta bancaria y pagar impuestos. El impuesto que paga en la compra depende de si la propiedad es nueva o de segunda mano.
Propiedad de obra nueva
Una vivienda a estrenar comprada a un promotor está sujeta a IVA (VAT) al 10% del precio, más AJD (Actos Jurídicos Documentados, impuesto de timbre).23 En Andalucía, el tipo general de AJD es del 1.2% tras la reforma fiscal regional de 2021, que lo redujo del 1.5% anterior.3 Así que, en una obra nueva, debería presupuestar aproximadamente un 11.2% en impuestos de compra, antes de los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales.
Propiedad de segunda mano
Una vivienda de segunda mano no está sujeta a IVA; en su lugar, se le aplica ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Andalucía aplica un tipo fijo del 7%, simplificado de la escala progresiva anterior del 8% al 10% en la misma reforma de 2021.3 No se cobra AJD por separado en una reventa que paga ITP.
| Impuesto de compra | Obra nueva (Andalucía) | Segunda mano (Andalucía) |
|---|---|---|
| IVA (IVA) | 10% | No aplicable |
| AJD (impuesto de timbre) | 1.2% | No aplicable |
| ITP (impuesto de transmisiones) | No aplicable | 7% |
Además de los impuestos, considere los honorarios de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios legales (se recomienda encarecidamente un abogado independiente, típicamente alrededor del 1% más IVA). Como regla general aproximada, los costes totales de transacción en una obra nueva en la Costa del Sol ascienden aproximadamente a un 12% a 14% adicional sobre el precio. Consulte nuestra guía sobre el coste real de comprar una propiedad en la Costa del Sol para un desglose completo.
Protección del comprador sobre plano
Si compra sobre plano, la legislación española (originada en la Ley 57/1968 y ahora integrada en la legislación de edificación) exige al promotor que garantice sus pagos a cuenta mediante un aval bancario o póliza de seguro, de modo que sus depósitos estén protegidos si el proyecto no se entrega. Confirme siempre que esta garantía esté vigente antes de pagar.
Financiación: hipotecas para no residentes
Los bancos españoles prestan a no residentes, pero con ratios de préstamo-valor (loan-to-value) más bajos que para residentes. Como norma de mercado (no como límite legal), a los compradores no residentes se les suele ofrecer entre el 60% y el 70% del precio de compra o de la tasación, lo que sea menor, por lo que debería planificar una entrada (depósito) mayor de lo que lo haría en Irlanda.[flags] Los tipos, condiciones y la documentación requerida varían según el prestamista; nuestra guía sobre hipotecas españolas para no residentes cubre el proceso. Una vez que se registre como residente español, generalmente estarán disponibles mejores ratios de LTV y condiciones para residentes.
Residencia fiscal y el tratado Irlanda-España
Se convierte en residente fiscal español si pasa más de 183 días en España en un año natural, o si sus principales intereses económicos se encuentran allí.4 Los residentes fiscales tributan por su renta mundial y presentan la declaración anual del IRPF. El Convenio de Doble Imposición Irlanda-España asigna los derechos de imposición entre ambos países para que la misma renta no sea gravada dos veces, con mecanismos para el alivio del crédito.5 En términos generales, la mayoría de las pensiones privadas son gravables en su país de residencia, mientras que las pensiones de servicio público suelen seguir siendo gravables en origen; debido a que estas reglas son específicas de cada caso, busque asesoramiento antes de trasladar una pensión.5[flags]
Los recién llegados que se convierten en residentes fiscales españoles y poseen activos en el extranjero por valor superior a 50.000 euros en cualquier categoría deben presentar la declaración informativa Modelo 720.6 El régimen sancionador asociado fue anulado por el Tribunal de Justicia de la UE, pero la obligación de declarar en sí misma persiste, así que no la omita.6
Si mantiene su vivienda como no residente
Muchos compradores irlandeses adquieren primero una vivienda vacacional o de inversión antes de reubicarse a tiempo completo. Como propietario no residente, tiene obligaciones bajo el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), declarado en el Modelo 210.7
- Renta imputada (propiedad no alquilada): España considera una renta imputada del 1.1% del valor catastral (o del 2% si el valor no ha sido revisado en los últimos diez años). Para residentes de la UE/EEE, incluida Irlanda, esto se grava al 19%.7
- Rendimientos de alquiler: los residentes de la UE/EEE tributan al 19% sobre el beneficio neto del alquiler y pueden deducir los gastos permitidos; los propietarios no comunitarios pagan el 24% sobre el bruto sin deducciones. Ser irlandés (UE) es una ventaja real aquí.7
Costes recurrentes: IBI, comunidad y suministros
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local anual sobre la propiedad establecido por cada ayuntamiento como un porcentaje del valor catastral; los tipos varían según el municipio y se sitúan aproximadamente entre el 0.4% y el 1.1% para la propiedad urbana.8[flags] Presupueste también para los gastos de comunidad (comunidad) en apartamentos y urbanizaciones cerradas, tasas de basura (basura), seguro de hogar y suministros. Si vende más tarde, a un vendedor no residente el comprador le retendrá el 3% del precio de venta y se lo pagará a la autoridad fiscal en el Modelo 211 como anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital, y el vendedor saldará cualquier saldo (tipo de ganancias de capital UE/EEE del 19%) a través del Modelo 210.7
Atención sanitaria y escuelas
Como ciudadano de la UE, tiene varias vías para la atención sanitaria. Los pensionistas estatales irlandeses pueden registrar el formulario S1 para acceder a la atención sanitaria pública española financiada por Irlanda; los trabajadores que pagan la seguridad social española están cubiertos por el sistema; y todos pueden contratar un seguro privado, que a menudo se utiliza para cumplir el requisito de registro de residencia.1[flags] Lleve su Tarjeta Sanitaria Europea para el período de transición. Para las familias, la Costa del Sol ofrece una amplia variedad de escuelas públicas (gratuitas) y escuelas privadas internacionales y con currículo británico concentradas alrededor de Marbella, Estepona y Málaga, lo que conviene a las familias irlandesas que desean una vía educativa en inglés. Verifique las normas de matriculación y las zonas de influencia directamente con cada ayuntamiento y escuela.
Un orden sensato de los pasos
- Solicite su NIE (en persona en España o a través del consulado español).
- Abra una cuenta bancaria española y organice la financiación si es necesario.
- Contrate a un abogado español independiente antes de firmar cualquier cosa.
- Formalice la compra ante notario y pague el IVA más el AJD, o el ITP.
- Regístrese en el padrón y luego obtenga su certificado de residencia de la UE verde después de tres meses.
- Organice la atención sanitaria (S1, cobertura por empleo o privada) y, si va a alquilar, regístrese para el Modelo 210.
Dado que se traslada dentro de la UE y permanece en la eurozona, la fricción es principalmente administrativa más que legal. Realice correctamente la secuencia fiscal y de residencia, utilice un abogado independiente, y el traslado de Irlanda a la Costa del Sol es muy factible.
Preguntas frecuentes
¿Necesitan los ciudadanos irlandeses un visado para trasladarse a España?
No. Irlanda es un estado miembro de la UE, por lo que los ciudadanos irlandeses gozan de plena libertad de circulación. No necesita un visado, Golden Visa ni un visado de No Lucrativa. Si permanece más de tres meses, simplemente debe registrarse y obtener el certificado verde de residencia de la UE (Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión).
¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol?
Las viviendas de obra nueva llevan un 10% de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) más el impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados), que en Andalucía es del 1,2%. Las propiedades de segunda mano, en cambio, pagan un 7% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Añada los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y honorarios legales, por lo que los costes totales de transacción suelen rondar entre el 12% y el 14% del precio.
¿Cuándo me convierto en residente fiscal español?
Generalmente, si pasa más de 183 días en España en un año natural, o si sus principales intereses económicos están en España. Los residentes fiscales tributan por su renta mundial, y el tratado de doble imposición entre Irlanda y España evita que la misma renta tribute dos veces.
¿Qué es el Modelo 210 y debo presentarlo?
El Modelo 210 es la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si posee una propiedad en España pero no es residente fiscal, lo presenta ya sea por la renta imputada de una vivienda que no alquila (el 1,1% del valor catastral gravado al 19% para residentes de la UE) o por sus ingresos por alquiler (el 19% sobre el beneficio neto para residentes de la UE, con gastos deducibles).
¿Cuánto puede pedir prestado un no residente para una hipoteca española?
Como norma de mercado más que como regla legal, los bancos españoles suelen prestar a los no residentes entre el 60% y el 70% del precio de compra o tasación, así que planifique un depósito mayor. Una vez que se registre como residente español, generalmente tendrá acceso a mejores ratios de préstamo-valor y condiciones.
¿Puede mi familia utilizar la sanidad y las escuelas españolas?
Sí. Como ciudadanos de la UE, pueden acceder a la sanidad pública a través de un formulario S1 (para pensionistas estatales irlandeses), a través de la seguridad social española si trabajan, o mediante un seguro privado. Los niños pueden asistir a escuelas públicas gratuitas, y la Costa del Sol también cuenta con muchas escuelas privadas internacionales y con currículo británico.
