Vieille Ville d'Estepona contre le Nouveau Mille d'Or

Choisir entre la vieille ville d’Estepona et le New Golden Mile est l’une des premières décisions importantes auxquelles un acheteur étranger est confronté sur ce tronçon de la Costa del Sol. Les deux se situent dans la même municipalité d’Estepona, une ville d’environ 79 600 habitants qui se présente comme le Jardin de la Costa del Sol, mais elles offrent des modes de vie presque opposés. ¹ Ce guide compare le mode de vie, le type de propriété proposé et, ce qui est crucial pour une décision d’achat, les taxes et les coûts de fonctionnement qui s’appliquent à chacun. Le point principal à garder à l’esprit tout au long : à Estepona, la taxe que vous payez dépend du fait que le logement soit une construction neuve ou une revente, et non du quartier dans lequel il se trouve.

Deux Estepona très différentes

La vieille ville d’Estepona est le cœur historique : un lacis de rues étroites et piétonnes, bordées de maisons restaurées des XVIIIe et XIXe siècles, chaque rue peinte selon son propre code couleur, parsemée de plus de 40 grandes fresques murales sur les façades des bâtiments. ¹ Le New Golden Mile, en revanche, n’est pas du tout un centre-ville. C’est le corridor côtier moderne qui s’étend à l’est d’Estepona vers San Pedro de Alcántara et Marbella, développé au cours des deux dernières décennies avec des complexes résidentiels fermés, des golfs, des clubs de plage et des hôtels. L’une est une ville andalouse vivante que l’on traverse à pied ; l’autre est un ruban de développements contemporains axés sur la voiture le long de la mer.

La vieille ville d’Estepona : l’argument en faveur du centre historique

L’attrait ici réside dans l’authenticité et la possibilité de se déplacer à pied. Vous pouvez vivre sans voiture pour le quotidien, avec le marché hebdomadaire, les bars à tapas, la marina et les 17 plages de la ville le long de plus de 20 km de côte, tous accessibles à pied ou en voiture sur une courte distance. ¹ Les compromis sont ceux communs à tout centre historique : bâtiments plus anciens, plans d’étage plus petits, stationnement privé limité ou inexistant, peu de piscines communes et affluence estivale dans les rues les plus fréquentées.

Les propriétés dans la vieille ville sont majoritairement des appartements et maisons de ville de revente plutôt que des constructions neuves, car il y a peu de terrains vacants à bâtir. Pour un acheteur, cela compte chez le notaire : un achat de revente est taxé sous l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), et non l’IVA. L’Andalousie applique un taux d’ITP forfaitaire de 7% sur les logements de revente. ²³

Le New Golden Mile : l’argument en faveur de la bande côtière

Le New Golden Mile est construit autour du confort moderne : appartements et villas spacieux avec jardins communs, piscines, salles de sport, sécurité fermée et, souvent, vue sur la mer ou le golf. Il convient aux acheteurs qui recherchent un espace clé en main, un parking souterrain et un mode de vie facile à entretenir, et qui sont à l’aise avec la voiture pour accéder aux commodités. C’est là que se trouve la majeure partie du stock de constructions neuves d’Estepona, ce qui modifie le paysage fiscal. Une maison neuve achetée à un promoteur est soumise à l’IVA (TVA) à 10% plus l’AJD (Actos Juridicos Documentados, ou droit de timbre) à 1,2% en Andalousie, soit un total combiné de 11,2% avant les autres frais. ²⁴ Vous ne payez jamais à la fois l’ITP et l’IVA pour le même achat.

L’argent : taxes et coûts d’achat

Parce que la vieille ville est plutôt orientée revente et le New Golden Mile plutôt construction neuve, les deux zones entraînent généralement des coûts d’acquisition différents, même pour le même prix. La différence réside dans le régime fiscal, et non dans une prime sur l’emplacement lui-même. Le tableau ci-dessous présente les principaux chiffres qu’un acheteur étranger devrait prévoir dans son budget.

L’ITP en Andalousie est calculée sur le montant le plus élevé entre le prix payé et la valeur de référence officielle de l’administration fiscale, et elle est due dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l’acte. ² Des taux réduits d’ITP et d’AJD existent pour des cas tels qu’une résidence principale jusqu’à 150 000 euros, les acheteurs de moins de 35 ans et les familles nombreuses, mais la plupart des acheteurs étrangers d’une résidence secondaire paient les taux standard ci-dessus. ² Les frais de notaire et de registre foncier suivent des barèmes nationaux fixes plutôt qu’un pourcentage du prix, et un avocat indépendant facture généralement aux alentours de 1% plus TVA. ²⁴ Un guide séparé sur les coûts de la construction neuve par rapport à la revente en Andalousie mérite d’être lu en complément de celui-ci.

Financement en tant que non-résident

Si vous avez besoin d’un prêt immobilier, le quartier importe moins que votre résidence fiscale. Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents jusqu’à 60 à 70% de l’estimation, l’acheteur couvrant des frais d’expertise d’environ 300 à 600 euros, vous devez donc prévoir le solde plus toutes les taxes d’achat en espèces. ⁴ Un guide dédié à l’obtention d’un prêt immobilier en tant que non-résident couvre les formalités administratives et le NIE (numéro d’identification d’étranger) dont vous aurez besoin avant la finalisation.

Taxes continues pour les propriétaires non-résidents

Les coûts de fonctionnement sont les mêmes où que vous achetiez à Estepona, et ils s’appliquent à la propriété, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une revente. Trois éléments sont les plus importants.

• IBI, la taxe foncière municipale annuelle, fixée par la mairie et généralement comprise entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale chaque année. ²⁴
• IRNR, impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré sur le Modelo 210. Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne facture toujours un revenu imputé calculé comme 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, imposé à 19% pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, ou 24% pour les autres non-résidents. Si vous la louez, les revenus locatifs sont imposés aux mêmes taux, les résidents de l’UE/EEE pouvant déduire les dépenses et les autres étant imposés sur le brut. ²⁴
• La retenue de 3% à la vente. Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3% du prix et le verser à l’administration fiscale à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur. ² Un guide séparé sur la retenue de 3% et le Modelo 210 explique comment récupérer tout trop-perçu.

Ce sont des questions financières et juridiques, veuillez donc confirmer les chiffres actuels et votre propre situation avec un conseiller fiscal espagnol agréé et l’Agencia Tributaria avant de vous engager.

Accès et vie sur place

Les deux zones partagent la connectivité d’Estepona. L’aéroport de Malaga est à environ 80 km et l’aéroport de Gibraltar à environ 45 km, les deux principales portes d’entrée pour les arrivées internationales. ¹ Le New Golden Mile présente un léger avantage pour les trajets en voiture vers l’aéroport car il se trouve à l’extrémité est de la municipalité, face à Marbella, plus proche du corridor autoroutier, tandis que la vieille ville récompense ceux qui apprécient de pouvoir tout faire à pied au quotidien.

Pour les familles et les retraités, la zone plus large d’Estepona à Marbella est bien desservie par les écoles internationales et par les soins de santé publics et privés, avec le service de santé public andalou côtoyant les cliniques privées courantes le long de la côte. Les écoles et hôpitaux spécifiques sont en dehors du champ de cette comparaison, veuillez donc vérifier la zone de recrutement actuelle, les admissions et la couverture pour votre adresse exacte dans le cadre de votre diligence raisonnable.

Lequel choisir ?

Choisissez la vieille ville d’Estepona si vous recherchez du caractère, la possibilité de vous déplacer à pied et une vraie ville andalouse, si vous êtes à l’aise avec la propriété de revente et son ITP de 7%, et si les bâtiments plus anciens et le stationnement limité ne vous dérangent pas. Choisissez le New Golden Mile si vous voulez un espace moderne, des installations de complexe et une construction neuve clé en main, et si vous acceptez la taxe plus élevée de 11,2% sur une maison neuve en échange d’une garantie et de spécifications contemporaines. En pratique, de nombreux acheteurs visitent les deux, car le même budget permet d’acquérir une vie très différente à quelques kilomètres de distance. Quelle que soit votre préférence, calculez les coûts d’achat complets et les chiffres de l’IRNR et de l’IBI en cours avant de vous décider, et lisez les guides complémentaires sur les taxes des non-résidents et le processus d’achat afin de ne pas avoir de surprises chez le notaire.