Trasferimenti da CHF a EUR per acquirenti svizzeri
La Svizzera si trova al di fuori dell'eurozona, quindi ogni acquisto sulla Costa del Sol implica la conversione di franchi svizzeri in euro, e lo spread di cambio che si accetta di solito costa più di qualsiasi singola voce fiscale. Le banche svizzere possono inviare euro tramite la rete SEPA, ma un fornitore di valuta specializzato o un contratto a termine spesso offre un tasso più vantaggioso e consente di bloccare il costo prima del rogito. Mettete in conto il prezzo in euro più circa il 12-14 per cento di tasse e oneri, e conservate una prova chiara dell'origine dei vostri fondi.
Per un acquirente che paga in franchi svizzeri, i trasferimenti da CHF a EUR per gli acquirenti svizzeri sono la decisione di costo più importante in un acquisto sulla Costa del Sol, e quella che la maggior parte delle persone sottovaluta. La Svizzera non fa parte dell’eurozona, quindi un appartamento di nuova costruzione a Estepona, Marbella, Fuengirola o Mijas è quotato e pagato in euro mentre il vostro denaro è in franchi. Il tasso al quale convertite, e il momento in cui convertite, può spostare il costo totale di decine di migliaia di euro, il che è spesso molto più della differenza tra un’aliquota fiscale e un’altra. Questa guida spiega come si muove il denaro, cosa si paga in euro e quando, e le dichiarazioni di cui gli acquirenti svizzeri hanno bisogno per mantenere la transazione pulita.
Perché i trasferimenti da CHF a EUR contano più delle aliquote fiscali
La conversione di valuta è un costo nascosto. Quando una banca svizzera vi propone un trasferimento con «zero commissioni», la spesa è solitamente incorporata nel tasso di cambio stesso, lo spread tra il tasso interbancario all’ingrosso e il tasso che vi viene effettivamente dato. Su un acquisto di 400.000 euro, uno spread del due per cento equivale a 8.000 euro, persi silenziosamente senza alcuna voce specifica. Poiché un acquisto sulla Costa del Sol viene pagato a tappe nell’arco di diversi mesi, potreste convertire più di una volta, quindi lo spread si applica ogni volta. Ecco perché gli acquirenti svizzeri seri confrontano il tasso tutto incluso, non la commissione pubblicizzata, e considerano il fornitore di valuta una scelta deliberata piuttosto che predefinita.
Come si muove effettivamente il denaro
La Svizzera non è un membro dell’UE, ma le banche svizzere partecipano agli schemi SEPA, quindi un pagamento in euro da un conto svizzero può viaggiare come bonifico SEPA verso un IBAN spagnolo.1 Il problema è che i franchi devono prima diventare euro, e la vostra banca svizzera effettua quella conversione al proprio tasso. Avete tre percorsi principali:
- Bonifico bancario svizzero. Semplice, ma la banca stabilisce il tasso di cambio e può aggiungere commissioni di corrispondenza (SWIFT). Comodo, raramente il più economico.
- Uno specialista di valuta regolamentato o un istituto di pagamento. Queste aziende di solito quotano uno spread più stretto rispetto a una banca al dettaglio e possono detenere un saldo in euro per voi, quindi inviare un bonifico SEPA in Spagna. Verificate che l’azienda sia autorizzata dal suo regolatore e che separi il denaro del cliente.
- Un contratto a termine (forward contract). Questo vi permette di fissare il tasso odierno per un pagamento dovuto in futuro, il che si adatta a una nuova costruzione acquistata su progetto (off-plan) dove il completamento è a mesi o anni di distanza.
Qualunque strada scegliate, avrete bisogno di un conto bancario spagnolo (o almeno un conto in euro raggiungibile tramite SEPA) per ricevere fondi, pagare il notaio e saldare le tasse, e avrete bisogno di un NIE, il numero di identificazione per stranieri, prima di poter aprirne uno o firmare davanti al notaio. La configurazione del NIE e di un conto spagnolo in anticipo è trattata nelle nostre guide sui conti bancari spagnoli per non residenti e sull’ottenimento di un NIE.
Cosa si paga in euro, e quando
L’acquisto di una nuova costruzione rilascia denaro a tappe, e ogni tappa è un pagamento in euro che dovete finanziare dai franchi:
- Deposito di prenotazione: una somma fissa (spesso da 6.000 a 10.000 euro) per togliere l’unità dal mercato.
- Fase contrattuale: tipicamente integrazione del deposito fino a circa il 10 per cento del prezzo alla firma del contratto di acquisto privato, più rate scaglionate se l’edificio è ancora in costruzione.
- Completamento: il saldo, pagato dal notaio quando l’atto (escritura) è firmato e le chiavi vengono consegnate.
Per le case su progetto (off-plan), la legge spagnola richiede che il costruttore garantisca ogni euro pagato prima del completamento tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, con le vostre rate detenute in un conto speciale. Questa protezione è iniziata con la Ley 57/1968 ed è ora stabilita nella Ley de Ordenacion de la Edificacion.2 Non pagate mai una rata su progetto che non sia supportata da questa garanzia. La nostra guida sulle case su progetto e la garanzia bancaria spiega come verificarla.
Le tasse dietro il prezzo in euro
Su una nuova costruzione (un primo trasferimento dal costruttore), si paga l’IVA piuttosto che l’imposta di trasferimento. L’IVA spagnola sulle nuove proprietà residenziali è del 10 per cento del prezzo, stabilita a livello nazionale.3 Oltre a ciò, l’Andalusia addebita l’imposta di bollo, Actos Juridicos Documentados (AJD), sull’atto a un tasso generale dell’1.2 per cento.4 Le case di seconda mano funzionano in modo diverso: comportano l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) invece di IVA e AJD, quindi la combinazione del 10 per cento più 1.2 per cento è specifica per le nuove costruzioni. Aggiungete le spese notarili, di registro fondiario e legali, e un budget realistico tutto incluso per una nuova costruzione è circa dal 12 al 14 per cento al di sopra del prezzo di listino.
| Costo su una nuova costruzione | Tasso / base | Pagato in |
|---|---|---|
| IVA (VAT) | 10% del prezzo | EUR, al completamento |
| AJD (imposta di bollo, Andalusia) | 1.2% del prezzo | EUR, dopo il completamento |
| Notaio + Registro Fondiario | Commissioni scaglionate | EUR, al/dopo il completamento |
| Spese legali | Circa 1% + IVA (tipico) | EUR |
Poiché la Svizzera è al di fuori dell’UE e del SEE, una volta che si possiede la proprietà si presenta l’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) utilizzando il Modelo 210. Se la casa non è affittata, si paga l’imposta su un reddito imputato calcolato come l’1.1 per cento del valore catastale (2 per cento se tale valore non è stato rivisto negli ultimi dieci anni), e l’aliquota IRNR applicabile per un residente extra-UE è del 24 per cento.5 I residenti degli stati UE e SEE pagano invece il 19 per cento, quindi un acquirente svizzero si trova nella fascia più alta. Si paga anche l’IBI, l’imposta annuale municipale sulla proprietà, stabilita da ogni comune sul valore catastale. Quando si vende, l’acquirente trattiene il 3 per cento del prezzo e lo versa all’Agenzia delle Entrate per vostro conto tramite il Modelo 211 come anticipo sulle vostre plusvalenze, e diventa dovuta anche la plusvalia municipale sul valore del terreno. Spagna e Svizzera hanno una convenzione contro le doppie imposizioni in vigore, quindi i redditi e i guadagni tassati in Spagna possono essere scomputati dall’imposta svizzera anziché essere tassati due volte.6 Le nostre guide dedicate al Modelo 210 e alle tasse per non residenti approfondiscono i dettagli della dichiarazione.
Gestione del rischio di cambio
Il divario tra la prenotazione di una casa e il suo completamento può essere di un anno o più per un’unità su progetto (off-plan), e il tasso CHF/EUR si muoverà in quel periodo. Se convertite tutto il primo giorno non avrete più rischi di valuta ma immobilizzerete il contante; se convertite a ogni fase mantenete flessibilità ma scommettete sul tasso. Un contratto a termine (forward contract) è la via di mezzo: concordate un tasso ora per gli euro che vi serviranno più tardi, in modo che il vostro budget in euro sia fisso indipendentemente dall’andamento del mercato. Molti acquirenti svizzeri fissano il grande pagamento di completamento con un forward e convertono le somme minori di prenotazione e contratto a spot. Qualunque cosa decidiate, valutate il trasferimento come un costo tutto incluso e confrontate almeno due fornitori prima di ogni grande pagamento.
Contanti, dichiarazioni e prova dei fondi
La proprietà in Spagna viene pagata tramite bonifico bancario tracciabile o assegno bancario, non trasportando banconote. Se portate contanti attraverso il confine, chiunque entri o esca dall’UE con 10.000 euro o più (o l’equivalente in qualsiasi valuta) deve dichiararlo alla dogana, e il confine svizzero è un confine esterno dell’UE a questo scopo.7 All’interno della Spagna, anche i movimenti di 100.000 euro o più in contanti devono essere dichiarati, e la legge spagnola antiriciclaggio richiede a notai, banche e avvocati di stabilire l’origine dei vostri fondi prima che un acquisto possa procedere.8 Per un acquirente svizzero questo significa conservare prove documentali chiare, ad esempio stipendio, vendita di un’altra proprietà, un’eredità o proventi di investimenti, in modo che la fonte dei franchi dietro gli euro sia facile da dimostrare. Preparare questa documentazione in anticipo previene ritardi dal notaio.
Prepararsi: una breve lista di controllo
- Richiedete il vostro NIE e aprite un conto in euro raggiungibile tramite SEPA, idealmente un conto spagnolo.
- Scegliete la vostra via di valuta (banca, fornitore specializzato o forward) e confrontate il tasso tutto incluso, non la commissione.
- Raccogliete le prove sull’origine dei fondi prima di trasferire qualsiasi cosa.
- Verificate che le rate su progetto (off-plan) siano coperte da una garanzia bancaria prima di pagare.
- Budget il prezzo in euro più circa dal 12 al 14 per cento per IVA, AJD e commissioni, e pianificate il Modelo 210 annuale e l’IBI una volta che siete proprietari.
Gestiti deliberatamente, i trasferimenti da CHF a EUR diventano un costo gestito piuttosto che una perdita. Se state anche valutando il finanziamento, la nostra guida sui mutui per non residenti spiega come i prestatori spagnoli trattano i richiedenti svizzeri, e la guida sulla residenza e i visti copre come l’acquisto di una proprietà interagisce con il diritto di vivere sulla Costa del Sol.
Domande frequenti
Posso pagare una proprietà sulla Costa del Sol direttamente in franchi svizzeri?
No. Le nuove costruzioni spagnole sono prezzate e pagate in euro, e il notaio, il costruttore e le autorità fiscali si aspettano tutti pagamenti in euro. Devi prima convertire i tuoi franchi in euro, tramite la tua banca svizzera o uno specialista di cambio valuta, quindi inviare un bonifico in euro a un conto spagnolo o raggiungibile tramite SEPA. La Svizzera partecipa agli schemi SEPA, quindi un pagamento in euro può viaggiare come bonifico SEPA una volta completata la conversione.
È più conveniente usare la mia banca svizzera o un fornitore di valuta?
Dipende dal tasso tutto compreso, non dalla commissione pubblicizzata. Un bonifico bancario che non mostra commissioni di solito nasconde il costo nello spread del tasso di cambio. Gli specialisti di cambio valuta regolamentati spesso quotano uno spread più stretto e possono offrire contratti a termine per bloccare un tasso prima del completamento. Confronta il totale di euro consegnati per un importo fisso di franchi tra almeno due fornitori prima di ogni pagamento consistente.
Quanto dovrebbe prevedere un acquirente svizzero in aggiunta al prezzo in euro?
Per una nuova costruzione in Andalusia, prevedi all'incirca il 12-14 per cento in più rispetto al prezzo. Questo copre il 10 per cento IVA, l'1.2 per cento AJD (imposta di bollo), più le spese notarili, di registro immobiliare e legali. Questo è separato dallo spread di valuta, che dovresti anche considerare come un costo reale per convertire i franchi in euro.
Devo dichiarare il contante quando viaggio dalla Svizzera alla Spagna?
Sì, se trasporti 10,000 euro o più, o l'equivalente in qualsiasi valuta. La Svizzera è al di fuori dell'UE, quindi il suo confine è un confine esterno dell'UE e il contante pari o superiore a tale soglia deve essere dichiarato alla dogana. In pratica dovresti pagare la proprietà tramite bonifico bancario o assegno bancario piuttosto che in contanti, sia per sicurezza sia perché notai e banche devono verificare la provenienza dei tuoi fondi secondo le norme antiriciclaggio.
Come residente svizzero, quale aliquota fiscale immobiliare pago in Spagna?
Poiché la Svizzera è al di fuori dell'UE e del SEE, paghi l'imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) al 24 per cento, dichiarata sul Modelo 210. Se non affitti l'abitazione, la base imponibile è un reddito imputato dell'1.1 per cento del valore catastale (2 per cento se non rivisto negli ultimi dieci anni). I residenti dell'UE e del SEE pagano il 19 per cento, quindi i proprietari svizzeri rientrano nella fascia più alta. Il trattato sulla doppia imposizione Spagna-Svizzera impedisce che lo stesso reddito venga tassato due volte.
Come proteggo il denaro versato per una casa su progetto?
La legge spagnola richiede ai costruttori di garantire ogni rata che paghi prima del completamento tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, con i tuoi soldi tenuti in un conto speciale. Questo risale alla Ley 57/1968 ed è ora nella Ley de Ordenacion de la Edificacion. Non rilasciare mai un pagamento per una casa su progetto che non sia supportato da tale garanzia, e chiedi al tuo avvocato di confermarlo per iscritto prima di trasferire gli euro.
