Kredyty hipoteczne dla kupujących z USA w Hiszpanii

Obywatele USA mogą kupować nieruchomości na Costa del Sol i mogą w tym celu zaciągnąć kredyt w hiszpańskim banku. Nie ma żadnych ograniczeń narodowościowych dotyczących własności ani udzielania kredytów. To, co zmienia się dla amerykańskiego nabywcy, to profil, jaki stosuje bank: jesteś traktowany jako nierezydent, a ponieważ Stany Zjednoczone znajdują się poza UE i EOG, kwalifikujesz się do bardziej rygorystycznej z dwóch kategorii kredytowych. Ten przewodnik wyjaśnia, jak wygląda kredyt hipoteczny dla nabywców z USA w Hiszpanii w 2026 roku, od depozytu i stóp procentowych, po podatki od zakupu i bieżący podatek dla nierezydentów, który będziesz musiał zapłacić jako właściciel na terenie całej prowincji Malaga.

Czy obywatele USA mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Tak. Hiszpańscy kredytodawcy, w tym Sabadell, Bankinter, CaixaBank oraz wyspecjalizowani kredytodawcy dla nierezydentów, tacy jak UCI, rutynowo finansują zagranicznych nabywców.⁶⁸ Kredyt jest zabezpieczony na hiszpańskiej nieruchomości, wyceniany w euro i spłacany w euro, więc wahania kursu wymiany w stosunku do dolara amerykańskiego stanowią realne ryzyko, które należy uwzględnić w budżecie. Będziesz potrzebować hiszpańskiego NIE (numeru identyfikacyjnego cudzoziemca), zanim będziesz mógł sfinalizować transakcję, a bank oceni Twoją zdolność kredytową na podstawie Twoich dochodów i aktywów w USA. Więcej informacji na temat samego numeru znajdziesz w naszym powiązanym przewodniku na temat podstaw NIE i rezydencji.

Ile możesz pożyczyć: LTV i depozyt

Współczynnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) to najważniejsza pojedyncza liczba dla nabywcy z USA. Nierezydenci są zazwyczaj ograniczeni do 60% do 70% wartości, a wnioskodawcy spoza UE (co obejmuje obywateli USA) zazwyczaj plasują się na niższym końcu, w przybliżeniu od 50% do 70% w zależności od profilu.¹⁶ W praktyce, należy zaplanować depozyt w wysokości od 30% do 50% ceny.

Krytyczny szczegół: LTV jest stosowany do niższej z dwóch wartości: własnej wyceny banku (tasacion) lub uzgodnionej ceny zakupu, a nie ceny ofertowej.¹ Jeśli wycena okaże się niższa niż uzgodniona kwota, kredyt zostanie zmniejszony, a różnicę pokryjesz gotówką.

Pamiętaj, że LTV obejmuje tylko cenę. Podatki i opłaty związane z zakupem (patrz poniżej) muszą być pokryte z własnych środków, niezależnie od depozytu.

Stopy procentowe, warunki i zdolność kredytowa

Zostaną Ci zaoferowane trzy główne struktury: stała stopa procentowa na cały okres kredytowania, zmienna stopa procentowa powiązana z 12-miesięcznym Euriborem plus marża banku, lub stopa mieszana (stała przez początkowy okres, a następnie zmienna).⁶ Stałe stopy procentowe zapewniają nabywcom z USA przewidywalność w obliczu wahań walutowych i stóp procentowych i są najczęstszym wyborem dla nierezydentów. Stopy procentowe zmieniają się wraz z rynkiem, dlatego należy potwierdzić aktualną ofertę u kredytodawcy, zamiast polegać na opublikowanych danych.

Okres kredytowania zazwyczaj wynosi od 20 do 30 lat, a większość banków chce, aby kredyt został spłacony do wieku 70 do 75 lat, co skraca okres kredytowania dla starszych nabywców.⁶ Kredytodawcy oceniają zdolność kredytową na podstawie całkowitej obsługi Twojego zadłużenia, dlatego przy obliczaniu miesięcznej raty należy pamiętać o istniejących zobowiązaniach.

Czego potrzebują nabywcy z USA do złożenia wniosku

Należy przygotować, przetłumaczone tam, gdzie wymagane:

• Paszport i hiszpański NIE
• Federalne deklaracje podatkowe z USA z ostatnich dwóch do trzech lat
• Wyciągi bankowe z około sześciu miesięcy
• Ostatnie odcinki wypłat i list potwierdzający zatrudnienie, lub rachunki firmowe w przypadku samozatrudnienia
• Oświadczenie dotyczące wszelkich istniejących kredytów hipotecznych i raport kredytowy z kraju ojczystego

Ponieważ amerykańskie dane kredytowe nie są przenoszone do Hiszpanii, banki w dużej mierze polegają na udokumentowanych dochodach i oszczędnościach.⁶

Całkowity koszt zakupu nowej nieruchomości

W przypadku nowo wybudowanego domu na Costa del Sol zakupionego od dewelopera, główne podatki to 10% IVA (VAT) plus podatek skarbowy, AJD, który w Andaluzji jest naliczany według stawki ogólnej 1.2%.⁵⁷ (Nieruchomości z rynku wtórnego płacą zamiast tego 7% podatku transferowego ITP w Andaluzji i nie płacą IVA; nigdy nie płaci się obu za ten sam zakup.)⁵ Dodając opłaty profesjonalne, realistyczny całkowity budżet na nową nieruchomość wynosi około 12% do 15% ponad cenę.⁵⁷

Zapoznaj się z naszym powiązanym przewodnikiem na temat pełnych kosztów zakupu nieruchomości w Hiszpanii, aby zapoznać się z przykładem.

Kto płaci podatek skarbowy od kredytu hipotecznego?

Dobra wiadomość dla nabywców: od czasu reformy prawa hipotecznego z 2019 roku (Ley 5/2019), bank płaci podatek skarbowy AJD od samej umowy hipotecznej, wraz z kosztami notarialnymi, rejestracyjnymi i gestoria kredytu.³ Nadal płacisz opłatę za wycenę i wszelkie opłaty za aranżację.⁷

Bieżące podatki dla właścicieli z USA

Posiadanie hiszpańskiego domu jako nierezydent wiąże się z rocznymi zobowiązaniami, składanymi na Modelo 210 w Agencia Tributaria.¹

• Podatek od dochodu przypisanego (IRNR). Nawet jeśli nigdy nie wynajmujesz nieruchomości, Hiszpania opodatkowuje hipotetyczną korzyść z jej posiadania. Podstawą opodatkowania jest 1.1% wartości katastralnej, jeśli wartość ta została zrewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat, w przeciwnym razie 2%. Jako rezydent spoza UE, płacisz 24% od tej podstawy (rezydenci UE/EOG płacą 19%).¹
• Dochód z najmu. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, właściciele z USA są opodatkowani stawką 24% od czynszu brutto bez możliwości odliczenia kosztów lub odsetek od kredytu hipotecznego. To odliczenie jest dostępne tylko dla rezydentów UE/EOG, którzy są opodatkowani stawką 19% od kwoty netto.¹ Jest to znacząca różnica i warto ją uwzględnić w modelu, zanim oprzesz się na stopie zwrotu z najmu.
• IBI. Roczny miejski podatek od nieruchomości ustalany przez każdy ratusz, oparty na wartości katastralnej. Stawki różnią się w zależności od gminy, więc sprawdź lokalną kwotę dla Marbelli, Estepony, Fuengiroli lub gdziekolwiek kupujesz.

Szczegóły dotyczące składania deklaracji znajdziesz w naszym powiązanym przewodniku na temat IRNR i Modelo 210 dla nierezydentów.

Umowa podatkowa USA-Hiszpania: brak podwójnego opodatkowania

Jako obywatel USA nadal podlegasz opodatkowaniu przez IRS od swoich dochodów na całym świecie, w tym dochodów z hiszpańskiego najmu i zysków, niezależnie od miejsca zamieszkania. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między USA a Hiszpanią (obowiązująca, zmieniona protokołem z 2013 r., który wszedł w życie w listopadzie 2019 r.) istnieje właśnie po to, abyś nie był dwukrotnie opodatkowany od tego samego dochodu.⁴ Ogólnie rzecz biorąc, możesz ubiegać się o zagraniczny kredyt podatkowy za podatek zapłacony w Hiszpanii, pomniejszając swoje zobowiązanie w USA. Mechanizmy są naprawdę złożone dla właścicieli nieruchomości (fikcyjne zyski walutowe z kredytu hipotecznego, raportowanie FATCA dotyczące rachunków zagranicznych), dlatego skorzystaj z doradcy transgranicznego, który zajmuje się obydwoma systemami.

Późniejsza sprzedaż: 3% zatrzymania i plusvalia

Kiedy nierezydent sprzedaje, kupujący musi zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić ją organowi podatkowemu jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych (składane za pośrednictwem Modelo 211, z rozliczeniem sprzedawcy na Modelo 210).¹ Zyski kapitałowe nierezydentów są opodatkowane stawką 19%. Sprzedający zazwyczaj płaci również plusvalia municipal, lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu.⁵ Uwzględnij oba te elementy w swoich obliczeniach dotyczących wyjścia z inwestycji.

Praktyczne kroki dla nabywców z USA

1. Złóż wniosek o NIE wcześnie; bez niego nic się nie sfinalizuje.
2. Uzyskaj wstępną decyzję kredytową, aby poznać swój prawdziwy LTV i budżet.
3. Zleć niezależnemu hiszpańskiemu prawnikowi (nie dewelopera) przed podpisaniem czegokolwiek.
4. Zaplanuj depozyt plus 12% do 15% kosztów z rozliczonych środków w euro.
5. Przygotuj transgranicznego doradcę podatkowego do IRNR i rozliczeń w USA od pierwszego roku.

Właściwie zarządzany, hiszpański kredyt hipoteczny pozwala nabywcy z USA zachować dolary zainwestowane w kraju, jednocześnie posiadając nieruchomość na Costa del Sol. Kluczowe są realistyczny depozyt, stała stopa procentowa w celu opanowania ryzyka walutowego oraz prawidłowe rozliczenia podatkowe po obu stronach Atlantyku.