Umzug von Irland nach Spanien

Der Umzug von Irland nach Spanien ist einer der reibungslosesten Umzüge, die ein EU-Bürger vornehmen kann, und die Costa del Sol (von Malaga über Marbella bis Estepona und Sotogrande) bleibt der beliebteste Ankunftsort für irische Käufer. Da Irland ein Mitgliedstaat der Europäischen Union ist, genießen irische Bürger volle Freizügigkeit: Es ist kein Visum, kein Goldenes Visum und kein nicht-lukratives Visum erforderlich. Dieser Leitfaden führt Sie durch die Aufenthaltsbestimmungen, die Steuern beim Kauf eines Neubaus sowie die damit verbundenen laufenden Kosten und Verpflichtungen. Die Einzelheiten des Kaufvorgangs finden Sie in unseren begleitenden Leitfäden zum Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien und zur Beantragung Ihrer NIE-Nummer.

Aufenthalt: Was irische Bürger tatsächlich benötigen

Gemäß den EU-Freizügigkeitsregeln kann ein irischer Bürger unbegrenzt in Spanien leben. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie sich registrieren lassen und das Certificado de Registro de Ciudadano de la Union (die grüne EU-Aufenthaltsbescheinigung) beantragen, das bei einer Oficina de Extranjeria oder einer bestimmten Policia Nacional-Station beantragt wird.¹ Zur Registrierung müssen Sie in der Regel ausreichende finanzielle Mittel und entweder eine private oder öffentliche Krankenversicherung sowie einen Adressnachweis vorlegen.¹ Es gibt keine TIE-Karte für EU-Bürger: Das grüne A4- oder kreditkartengroße Zertifikat ist das Dokument, das Sie behalten.

Sobald Sie eine Adresse haben, sollten Sie sich auch auf dem padron (empadronamiento) in Ihrem örtlichen Rathaus anmelden. Der padron ist die Grundlage für den Zugang zu lokalen Dienstleistungen, Schulplätzen und dem Gesundheitssystem, und die Anmeldung ist schnell erledigt. Da Spanien, wie Irland, den Euro verwendet, vermeiden irische Umzügler das Währungsrisiko, dem Käufer mit Pfund Sterling oder Dollar ausgesetzt sind, was die Budgetplanung sowohl für den Kauf als auch für den täglichen Lebensunterhalt vereinfacht.

Immobilienkauf: NIE, Steuern und Abschlusskosten

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer, die zum Unterzeichnen der Urkunde, zum Eröffnen eines Bankkontos und zum Zahlen von Steuern erforderlich ist. Die Steuer, die Sie beim Kauf zahlen, hängt davon ab, ob es sich um eine neue oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt.

Neubauimmobilie

Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) von 10% des Preises, zuzüglich AJD (Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer).²³ In Andalucia beträgt der allgemeine AJD-Satz nach der regionalen Steuerreform von 2021 1.2%, der von den vorherigen 1.5% gesenkt wurde.³ Bei einem Neubau sollten Sie daher mit etwa 11.2% an Kaufsteuern rechnen, vor Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren.

Wiederverkaufsimmobilie

Eine Wiederverkaufsimmobilie (Gebrauchtimmobilie) unterliegt nicht der IVA; stattdessen fällt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an. Andalucia wendet einen pauschalen Satz von 7% an, vereinfacht von der früheren progressiven Skala von 8% bis 10% in derselben Reform von 2021.³ Bei einem Wiederverkauf, bei dem ITP gezahlt wird, wird keine separate AJD erhoben.

Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notargebühren, Grundbucheintragung und Anwaltsgebühren (ein unabhängiger Anwalt wird dringend empfohlen, typischerweise etwa 1% zuzüglich IVA) einkalkulieren. Als Faustregel belaufen sich die gesamten Transaktionskosten für einen Neubau an der Costa del Sol auf etwa 12% bis 14% zusätzlich zum Preis. Eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem Leitfaden zu den wahren Kosten des Immobilienkaufs an der Costa del Sol.

Off-Plan-Käuferschutz

Wenn Sie Off-Plan kaufen, verlangt das spanische Gesetz (ursprünglich in Ley 57/1968 und jetzt in der Baugesetzgebung verankert), dass der Bauträger Ihre Ratenzahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice absichert, sodass Ihre Anzahlungen geschützt sind, falls das Projekt nicht fertiggestellt wird. Vergewissern Sie sich immer, dass diese Garantie vorhanden ist, bevor Sie zahlen.

Finanzierung: Hypotheken für Nicht-Residenten

Spanische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residenten, jedoch mit niedrigeren Beleihungsausläufen als für Residenten. Als Marktnorm (keine gesetzliche Obergrenze) erhalten Nicht-Residenten-Käufer typischerweise etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bewertung, je nachdem, welcher Wert niedriger ist; Sie sollten also eine höhere Anzahlung einplanen, als Sie es in Irland tun würden.[flags] Zinssätze, Konditionen und die erforderlichen Unterlagen variieren je nach Kreditgeber; unser Leitfaden zu spanischen Hypotheken für Nicht-Residenten behandelt den Prozess. Sobald Sie sich als spanischer Resident registrieren, stehen in der Regel bessere Beleihungsausläufe (LTVs) und Konditionen für Residenten zur Verfügung.

Steuerlicher Wohnsitz und das Abkommen Irland-Spanien

Sie werden spanischer Steuerresident, wenn Sie mehr als 183 Tage in einem Kalenderjahr in Spanien verbringen oder wenn Ihre hauptsächlichen wirtschaftlichen Interessen dort liegen.⁴ Steuerresidenten werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert und reichen die jährliche IRPF-Erklärung ein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Irland und Spanien teilt die Besteuerungsrechte zwischen den beiden Ländern auf, sodass dasselbe Einkommen nicht zweimal besteuert wird, mit Mechanismen zur Anrechnung von Steuern.⁵ Im Allgemeinen sind die meisten privaten Renten in Ihrem Wohnsitzland steuerpflichtig, während Pensionen aus dem öffentlichen Dienst typischerweise am Ursprungsort steuerpflichtig bleiben; da diese Regeln fallspezifisch sind, holen Sie vor der Übertragung einer Rente Rat ein.⁵[flags]

Neuankömmlinge, die spanische Steuerresidenten werden und Vermögenswerte im Ausland im Wert von über 50.000 Euro in einer beliebigen Kategorie halten, müssen die informative Erklärung Modelo 720 einreichen.⁶ Das damit verbundene Sanktionsregime wurde vom Gerichtshof der EU aufgehoben, aber die Meldepflicht selbst bleibt bestehen, also lassen Sie sie nicht aus.⁶

Wenn Sie Ihr Zuhause als Nicht-Resident behalten

Viele irische Käufer erwerben zunächst ein Ferien- oder Anlageobjekt, bevor sie dauerhaft umziehen. Als nicht-residenter Eigentümer haben Sie Verpflichtungen gemäß IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), die auf Modelo 210 erklärt werden.⁷

• Fiktives Einkommen (nicht vermietete Immobilie): Spanien unterstellt ein fiktives Einkommen von 1.1% des Katasterwerts (oder 2%, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren nicht neu bewertet wurde). Für Residenten des EU/EWR, einschließlich Irland, wird dies mit 19% besteuert.⁷
• Mieteinnahmen: EU/EWR-Residenten werden mit 19% auf den Netto-Mietgewinn besteuert und können abzugsfähige Ausgaben geltend machen; Nicht-EU-Eigentümer zahlen 24% auf den Bruttobetrag ohne Abzüge. Irisch (EU) zu sein, ist hier ein echter Vorteil.⁷

Laufende Kosten: IBI, Gemeinschaft und Nebenkosten

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche lokale Grundsteuer, die von jedem Rathaus als Prozentsatz des Katasterwerts festgelegt wird; die Sätze variieren je nach Gemeinde und liegen für städtische Immobilien grob im Bereich von 0.4% bis 1.1%.⁸[flags] Planen Sie auch die Gemeinschaftsgebühren (comunidad) für Wohnungen und bewachte Anlagen, Müllgebühren (basura), Hausratversicherung und Nebenkosten ein. Wenn Sie später verkaufen, werden 3% des Verkaufspreises eines nicht-residenten Verkäufers vom Käufer einbehalten und als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer an die Steuerbehörde auf Modelo 211 gezahlt, und der Verkäufer begleicht jeden Restbetrag (EU/EWR Kapitalertragssteuersatz 19%) über Modelo 210.⁷

Gesundheitswesen und Schulen

Als EU-Bürger haben Sie mehrere Wege zur Gesundheitsversorgung. Irische Staatspensionäre können das Formular S1 registrieren, um Zugang zur spanischen öffentlichen Gesundheitsversorgung zu erhalten, die von Irland finanziert wird; Arbeitnehmer, die spanische Sozialversicherungsbeiträge zahlen, sind über das System abgedeckt; und jeder kann eine private Krankenversicherung abschließen, die oft verwendet wird, um die Anforderung für die Aufenthaltsregistrierung zu erfüllen.¹[flags] Führen Sie Ihre Europäische Krankenversicherungskarte für die Übergangszeit mit sich. Für Familien bietet die Costa del Sol eine große Auswahl an staatlichen Schulen (kostenlos) sowie internationalen und britischen Privatschulen, die sich um Marbella, Estepona und Malaga konzentrieren und irischen Familien, die einen englischsprachigen Bildungsweg wünschen, entgegenkommen. Überprüfen Sie die Anmeldebestimmungen und Einzugsgebiete direkt bei jedem Rathaus und jeder Schule.

Eine sinnvolle Reihenfolge der Schritte

1. Beantragen Sie Ihre NIE (persönlich in Spanien oder über das spanische Konsulat).
2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto und vereinbaren Sie bei Bedarf eine Finanzierung.
3. Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt, bevor Sie etwas unterschreiben.
4. Schließen Sie den Kauf vor einem Notar ab und zahlen Sie IVA zuzüglich AJD, oder ITP.
5. Registrieren Sie sich auf dem padron und beantragen Sie dann nach drei Monaten Ihr grünes EU-Aufenthaltszertifikat.
6. Regeln Sie die Gesundheitsversorgung (S1, Arbeitsdeckung oder privat) und, falls Sie vermieten, registrieren Sie sich für Modelo 210.

Da Sie innerhalb der EU umziehen und in der Eurozone bleiben, sind die Reibungen größtenteils administrativer und nicht rechtlicher Natur. Machen Sie die Steuer- und Aufenthaltsreihenfolge richtig, nutzen Sie einen unabhängigen Anwalt, und der Umzug von Irland an die Costa del Sol ist sehr gut machbar.