Erwerbssteuer für Neubauten in Spanien: 10% Mehrwertsteuer (IVA) und AJD Stempelsteuer

Grunderwerbsteuer für Neubauten in Spanien: wie 10% IVA und die Stempelsteuer AJD funktionieren

Wenn ein ausländischer Käufer ein brandneues Haus vom Bauträger an der Costa del Sol erwirbt, sind die beiden wichtigsten Erwerbssteuern die IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, spanische Mehrwertsteuer) von 10% und die AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer auf notariell beurkundete Rechtsdokumente), die in Andalusien mit 1,2% berechnet wird. Dieser Leitfaden erklärt beide Steuern, wer sie erhebt, wann Sie zahlen und wie sie sich in die Gesamtkosten des Kaufs einer Neubauimmobilie irgendwo in der Provinz Málaga einfügen.

Der wichtigste Unterschied, den man im Voraus verstehen muss: eine Neubauimmobilie (obra nueva), die direkt vom Bauträger gekauft wird, wird mit IVA plus AJD besteuert. Eine Bestandsimmobilie (gebraucht) wird stattdessen mit ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) besteuert. Sie zahlen niemals sowohl IVA als auch ITP für denselben Kauf. Dieser Leitfaden behandelt den Weg des Neubaus; siehe unseren verwandten Leitfaden zu Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien (ITP) in Andalusien für gebrauchte Häuser.

IVA zu 10%: die Mehrwertsteuer auf ein Neubauhaus

Die erste Lieferung einer fertiggestellten Wohnung durch den Bauträger unterliegt der IVA. Nach spanischem Mehrwertsteuerrecht wird die Lieferung von hauptsächlich zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden mit dem ermäßigten Satz von 10% besteuert. ¹² Die IVA ist eine nationale Steuer, die von der Agencia Tributaria (der spanischen staatlichen Steuerbehörde) erhoben wird, daher ist der Satz in ganz Festlandspanien gleich, nicht nur in Andalusien.

Ein paar praktische Punkte, die ausländische Käufer wissen sollten:

• Garage und Abstellraum. Bis zu zwei Parkplätze und ein Abstellraum (trastero), die zusammen mit dem Haus in derselben Urkunde übertragen werden, qualifizieren ebenfalls für den Satz von 10%. Separat gekaufte Parkplätze oder ein dritter Parkplatz werden mit der Standard-IVA von 21% besteuert. ²
• Sozialwohnungen (VPO). Offiziell geschützte Wohnungen unter dem Sonderregime können sich für eine reduzierte IVA von 4% qualifizieren, aber diese Häuser unterliegen Berechtigungs- und Preisobergrenzen und gelten selten für den frei finanzierten Ferienimmobilienbestand, den die meisten ausländischen Käufer erwerben. ²
• Grundstücke und Gewerbeeinheiten. Bauland und Gewerberäume werden mit 21% IVA besteuert, nicht mit 10%.

Sie zahlen die IVA an den Bauträger als Teil der Kaufzahlungen (typischerweise gestaffelte Anzahlungen während der Bauphase, der Restbetrag bei Fertigstellung). Der Bauträger überweist sie dann an die Agencia Tributaria.

AJD-Stempelsteuer zu 1,2% in Andalusien

Da ein Neubaukauf der IVA und nicht der ITP unterliegt, löst die notariell beurkundete Kaufurkunde auch die AJD aus, die Stempelsteuer auf dokumentierte Rechtsakte. Die AJD ist eine den autonomen Gemeinschaften überlassene Steuer, daher wird der Satz von der Junta de Andalucía festgelegt. Der allgemeine Satz in Andalusien für die erste Ausfertigung von Notariatsurkunden, die Immobilientransaktionen dokumentieren, beträgt 1,2% des deklarierten Preises. ³⁴

Andalusien bietet ermäßigte AJD-Sätze unter bestimmten persönlichen Umständen an (zum Beispiel niedrigere Sätze für Käufer unter 35 Jahren, die einen gewöhnlichen Wohnsitz unterhalb festgelegter Preisgrenzen erwerben, für Großfamilien und für Käufer mit einer Behinderung). Diese Erleichterungen setzen im Allgemeinen voraus, dass die Wohnung Ihr dauerhafter Wohnsitz ist und unterliegen Preisobergrenzen, daher zahlen die meisten nicht-ansässigen Ferienhaus- und Investmentkäufer den Standardsatz von 1,2%. ³⁴ Bestätigen Sie Ihre Berechtigung immer mit Ihrem Anwalt vor dem Abschluss.

Die AJD wird nach Unterzeichnung der Urkunde beglichen, normalerweise von Ihrem Anwalt oder Ihrer gestoría, und an die Junta de Andalucía gezahlt.

Gesamt-Grunderwerbsteuer: was 10% IVA plus 1,2% AJD wirklich ausmachen

Zusammen belaufen sich die beiden Neubau-Grunderwerbssteuern auf etwa 11,2% des Preises für eine standardmäßige frei finanzierte Immobilie in Andalusien. Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie Transaktionskosten einplanen, die keine Steuern sind: Notargebühren, Gebühren für das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und Anwaltsgebühren.

Rechenbeispiel. Für eine Neubauwohnung zum Preis von 350.000€: Die IVA zu 10% beträgt 35.000€ und die AJD zu 1,2% beträgt 4.200€, was allein 39.200€ an Grunderwerbssteuern ergibt. Zuzüglich Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten beträgt ein realistisches Gesamtbudget etwa 12% bis 13% über dem angegebenen Preis. Wenn Sie mit einer spanischen Hypothek kaufen, entstehen zusätzliche Finanzierungskosten, obwohl nach der aktuellen Gesetzgebung der Kreditnehmer die AJD für die Hypothekenurkunde selbst nicht zahlt (sondern der Kreditgeber).

Was Sie benötigen, bevor Sie den Kauf abschließen können

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die spanische Ausländer-Identifikationsnummer, um die Urkunde zu unterzeichnen und Steuern zu zahlen. Sie können sie in Spanien oder über ein spanisches Konsulat in Ihrem Heimatland erhalten. Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos ist ebenfalls gängige Praxis, um den Bauträger zu bezahlen und Lastschriften für Versorgungsunternehmen und Steuern einzurichten. Siehe unseren verwandten Leitfaden zu einer NIE erhalten und ein spanisches Bankkonto eröffnen.

Finanzierung eines Neubaus als Nichtansässiger

Nichtansässigen Käufern werden typischerweise niedrigere Beleihungsauslauf-Hypotheken (LTV) angeboten als Ansässigen. Spanische Banken leihen Nichtansässigen üblicherweise etwa 60% bis 70% des Kaufpreises (oder des Schätzwertes, je nachdem, welcher niedriger ist), daher sollten Sie planen, mindestens 30% bis 40% des Preises in bar zu haben, zuzüglich der gesamten 11,2% Steuerrechnung und der Transaktionskosten, bevor Sie einen Antrag stellen. ⁵ Käufer aus einigen Ländern (zum Beispiel den Vereinigten Staaten, aufgrund der FATCA-Meldepflicht) können Angebote finden, die näher am 60%-Bereich liegen. Bestätigen Sie die genauen Bedingungen mit einem Hypothekenmakler, da sich die Bankkriterien ändern.

Laufende Steuern, sobald Sie einen Neubau besitzen

Die Grunderwerbsteuer ist einmalig, aber der Besitz einer Immobilie in Spanien als Nichtansässiger schafft wiederkehrende Verpflichtungen, die Sie in Ihr Budget einplanen sollten:

IBI (jährliche Grundsteuer)

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche lokale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung als Prozentsatz des valor catastral (Katasterwertes) der Immobilie festgelegt wird. Sie wird einmal jährlich in Rechnung gestellt und sollte am besten per Lastschrift eingerichtet werden.

Modelo 210 und Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)

Nichtansässige Eigentümer müssen das Modelo 210 im Rahmen des Regimes der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) einreichen. Es ergeben sich zwei Situationen:

• Fiktives Einkommen (Immobilie leerstehend oder zur persönlichen Nutzung). Selbst wenn Sie sie nie vermieten, besteuert Spanien ein fiktives Einkommen basierend auf dem Katasterwert: Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% des valor catastral (wenn der Wert in den letzten zehn Jahren überarbeitet wurde) oder ansonsten 2%. ⁶
• Mieteinnahmen. Wenn Sie die Immobilie vermieten, deklarieren Sie die erhaltene Miete.

Der auf Modelo 210 angewandte Steuersatz beträgt 19% für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24% für Einwohner anderer Länder (was seit dem Brexit das Vereinigte Königreich einschließt). EU-/EWR-Bürger dürfen damit verbundene Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen; Nicht-EU-Bürger (einschließlich britischer und US-amerikanischer Käufer) werden im Allgemeinen auf die Bruttomiete ohne Abzüge besteuert. ⁶ Siehe unseren verwandten Leitfaden zu Modelo 210 und die Besteuerung von Nichtansässigen erklärt.

Die 3% Einbehaltung, wenn Sie schließlich verkaufen

Vorausschauend auf den Wiederverkauf: Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Preises einzubehalten und diesen Betrag mit Modelo 211 an die Agencia Tributaria als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers im Rahmen der IRNR zu entrichten. ⁷ Wenn Ihre tatsächliche Steuer niedriger ist, fordern Sie die Differenz über Modelo 210 zurück; wenn höher, zahlen Sie den Restbetrag auf. Die kommunale plusvalía (die lokale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens) wird ebenfalls beim Verkauf beglichen und ist normalerweise Sache des Verkäufers. Siehe unseren verwandten Leitfaden zu Kapitalertragsteuer und die 3% Einbehaltung für nichtansässige Verkäufer.

Häufige Fehler von ausländischen Käufern

Der häufigste Fehler ist die Annahme, dass Neubauten an der Costa del Sol wie Bestandsimmobilien mit 7% ITP besteuert werden. Das sind sie nicht: Neubauten unterliegen 10% IVA plus 1,2% AJD, einem höheren kombinierten Wert. Der zweite Fehler ist eine zu geringe Budgetierung: Die Steuern allein betragen 11,2%, und mit Gebühren sollten Sie mit etwa 12% bis 13% zusätzlich zum Preis rechnen. Schließlich sollten Sie bedenken, dass der Besitz der Immobilie jährliche IBI- und Modelo 210-Einreichungen mit sich bringt, sodass die Steuer nicht mit dem Abschluss endet.

Steuerregeln und -sätze ändern sich, und persönliche Erleichterungen hängen von Ihren Umständen und Ihrem Wohnsitzland ab. Nutzen Sie diesen Leitfaden, um den Rahmen zu verstehen, und bestätigen Sie dann Ihre genaue Situation mit einem spanischen Anwalt und Steuerberater, bevor Sie sich verpflichten.