Le Visa Nomade Numérique de l'Espagne pour les Acheteurs Immobiliers

Ce que le visa de nomade numérique d’Espagne signifie pour les acheteurs de biens immobiliers

Le visa de nomade numérique d’Espagne (officiellement l’autorisation pour les télétravailleurs internationaux) a été créé par la Ley 28/2022, la loi sur les startups, et s’appuie sur le cadre de la Ley 14/2013.¹² Pour les citoyens américains, c’est désormais le moyen le plus pratique de s’installer à long terme sur la Costa del Sol, d’autant plus que le Golden Visa basé sur l’investissement immobilier a été aboli le 3 avril 2025.³ Le visa vous permet de vivre en Espagne tout en travaillant à distance pour des employeurs ou des clients basés en dehors du pays, et il peut transformer l’achat d’une résidence secondaire en un déménagement complet. Ce guide explique les règles du visa et, tout aussi important pour les acheteurs, comment la résidence modifie l’impôt que vous payez sur un logement espagnol.

Qui est éligible au visa de nomade numérique

Le visa s’adresse aux ressortissants non-UE, les titulaires de passeports américains sont donc éligibles. Vous devez travailler à distance par des moyens en ligne pour une entreprise ou des clients situés en dehors de l’Espagne. Si vous êtes salarié, la relation d’employeur doit être antérieure à votre demande (généralement d’au moins trois mois) et l’entreprise doit être en activité depuis au moins un an. Si vous êtes un travailleur indépendant, vous pouvez travailler avec des clients espagnols à condition qu’ils ne représentent pas plus de 20 % de votre revenu total.¹

Exigence de revenu

Vous devez justifier d’un revenu suffisant, fixé à 200 % du salaire minimum espagnol (SMI).¹ En utilisant le SMI 2025 de 1 184 euros par mois sur 14 paiements (16 576 euros par an), 200 % représente environ 2 762 euros par mois, soit environ 33 150 euros par an. Le SMI étant révisé annuellement, confirmez toujours le chiffre actuel avant de postuler. Vous devez ajouter des revenus pour les membres de votre famille qui vous rejoignent : 75 % supplémentaires du SMI pour le premier membre de la famille (environ 1 036 euros par mois) et 25 % pour chaque personne supplémentaire (environ 345 euros par mois).

Qualifications et autres conditions

• Un diplôme d’une université ou d’un établissement d’enseignement supérieur reconnu, ou au moins trois ans d’expérience professionnelle dans votre domaine.
• Une assurance maladie privée avec une couverture complète en Espagne, à moins que vous ne cotisiez à la sécurité sociale espagnole.
• Un certificat de casier judiciaire vierge couvrant les cinq dernières années.
• Preuve de la relation de travail à distance et que le travail peut être effectué depuis l’Espagne.

Visa contre permis de séjour, et sa durée de validité

Il existe deux voies. Vous pouvez demander un visa auprès d’un consulat espagnol aux États-Unis, valable jusqu’à un an, ou demander une autorisation de séjour depuis l’Espagne via l’Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE), qui peut être accordée pour une durée maximale de trois ans et renouvelée par blocs de deux ans tant que vous remplissez toujours les conditions.¹² Après cinq ans de résidence légale, vous pouvez demander la résidence de longue durée (permanente). Le temps passé avec ce visa compte également pour une éventuelle citoyenneté, bien que les États-Unis n’autorisent généralement pas la double nationalité avec l’Espagne, alors pesez cela attentivement.

Côté fiscal : pourquoi le visa est important lorsque vous achetez

Une fois que vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, vous devenez un résident fiscal espagnol et êtes imposé sur vos revenus mondiaux. C’est un changement majeur pour un Américain, car les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de résidence. La convention de double imposition entre les États-Unis et l’Espagne (en vigueur depuis 1990, mise à jour par un protocole effectif le 27 novembre 2019) empêche le même revenu d’être imposé deux fois, principalement par le biais de crédits d’impôt étrangers.⁴ Vous devriez modéliser votre situation avec un conseiller transfrontalier avant de déménager.

Le régime spécial Beckham

Le visa de nomade numérique peut débloquer le régime spécial pour les travailleurs détachés sur le territoire espagnol (communément appelé la loi Beckham), en vertu de l’article 93 de la Ley 35/2006 telle que modifiée par la Ley 28/2022.⁵¹ Les demandeurs éligibles sont imposés comme des non-résidents à un taux forfaitaire de 24 % sur les revenus d’emploi jusqu’à 600 000 euros, et 47 % sur l’excédent, plutôt que selon le barème progressif des résidents qui atteint environ 47 % à 50 % beaucoup plus tôt. Le régime s’applique pour l’année où vous acquérez la résidence plus les cinq années fiscales suivantes (six ans au total). Surtout, il n’impose généralement que les revenus de source espagnole (les revenus d’emploi mondiaux étant la principale exception), de sorte que la plupart des revenus d’investissements étrangers échappent à l’impôt espagnol pendant le régime. Pour être éligible, vous ne devez pas avoir été résident fiscal espagnol au cours des cinq années précédentes, un seuil que la Ley 28/2022 a réduit de dix ans.¹⁵

Impôts lors de l’achat d’un logement sur la Costa del Sol

Toute la Costa del Sol se trouve en Andalousie, les taux d’imposition régionaux sur les achats s’appliquent donc. Ce que vous payez dépend si la propriété est une construction neuve ou une revente.

Pour un appartement neuf, attendez-vous à environ 11,2 % de taxes en plus du prix. Pour une revente, l’ITP est un taux forfaitaire de 7 % en Andalousie. En plus de cela, prévoyez un budget d’environ 1 % à 2 % pour les frais de notaire, de Registre Foncier et les honoraires juridiques. Votre avocat se chargera également de l’obtention de votre NIE (numéro d’identification d’étranger), dont vous avez besoin pour acheter et payer des impôts. Consultez nos guides connexes sur l’achat de biens immobiliers neufs et sur l’obtention d’un NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol.

Impôts fonciers courants et règles pour les non-résidents

La manière dont vous êtes imposé sur la propriété dépend de votre statut de résident chaque année.

Tant que vous êtes non-résident

Avant que votre visa ne vous rende résident, vous payez l’impôt dans le cadre de l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) via le Modelo 210.⁷ Pour les résidents américains (hors UE/EEE), le taux général de l’IRNR est de 24 %. Si le logement est destiné à votre usage personnel, vous déclarez un revenu imputé chaque année (un dépôt annuel du Modelo 210) : 1,1 % de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou 2 % autrement, imposé au taux de 24 % pour les non-résidents. Si vous louez la propriété, les résidents non-UE sont imposés à 24 % sur le loyer brut sans déduction de frais (la possibilité de déduire des frais est réservée aux résidents de l’UE/EEE). Notre guide sur les impôts des non-résidents et le Modelo 210 couvre cela en détail.

IBI annuel et vente

Chaque propriétaire paie l’IBI, l’impôt foncier municipal, basé sur la valeur cadastrale. Les taux sont fixés par chaque mairie et se situent généralement dans une fourchette large d’environ 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale, ils varient donc entre Marbella, Estepona, Fuengirola et les municipalités plus petites. Lorsqu’un non-résident vend, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à l’autorité fiscale (Modelo 211) comme avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur ; le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régulariser ou réclamer.⁷ Les plus-values pour les non-résidents sont imposées à 19 %. Le vendeur paie également la plusvalia municipal (IIVTNU) sur l’augmentation de la valeur du terrain.

Impôt sur la fortune

L’Andalousie applique une réduction de 100 % sur l’impôt sur la fortune, de sorte qu’en pratique, les résidents ne paient pas d’impôt régional sur la fortune ici. Cependant, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas de l’État peut s’appliquer à un patrimoine net supérieur à 3 millions d’euros, ce qui n’affecte que les acheteurs de grande valeur.

Hypothèques pour les non-résidents

Les acheteurs américains qui ont besoin de financement doivent s’attendre à ce que les banques espagnoles prêtent un rapport prêt/valeur inférieur à celui qu’elles offrent aux résidents. Les non-résidents sont généralement plafonnés à environ 60 % à 70 % du prix d’achat ou de l’évaluation, contre environ 80 % pour les résidents, alors prévoyez un acompte plus important. Une fois que le visa de nomade numérique fait de vous un résident espagnol, vous pourrez, avec le temps, accéder à des conditions d’hypothèque résidentielles plus favorables. Consultez notre guide sur les hypothèques pour les non-résidents.

Points pratiques pour les familles

Les membres de la famille (conjoint ou partenaire non marié, et enfants à charge) peuvent être inclus dans le visa, sous réserve des exigences de revenus supplémentaires ci-dessus. La Costa del Sol dispose d’un réseau bien établi d’écoles internationales suivant les programmes britanniques et américains, concentrées autour de Marbella, Sotogrande et Benalmadena, ce qui est une raison courante pour laquelle les familles américaines choisissent cette région. En matière de soins de santé, votre visa exige soit une couverture privée, soit une couverture publique espagnole ; si vous cotisez à la sécurité sociale, vous et votre famille pouvez utiliser le système public.

Obtenir le bon ordre

La séquence efficace est généralement la suivante : confirmer que vous remplissez les conditions de revenus et de travail à distance, obtenir votre NIE, prendre des conseils fiscaux sur le régime Beckham et le traité américain, puis décider d’acheter avant ou après votre arrivée. L’achat n’accorde pas la résidence, et le visa ne vous oblige pas à acheter, mais les combiner, avec le régime Beckham en place, est ce qui rend la Costa del Sol attractive pour les travailleurs à distance américains. Étant donné que les taux et le SMI changent annuellement, vérifiez chaque chiffre auprès de l’Agencia Tributaria, de la Junta de Andalucia et des autorités d’immigration, ou de votre avocat espagnol, avant de vous engager.